Okuma Süresi: 7 dakika

https://baf.av.tr/imar-uygulamasi-bedel-artirim-davasi/

İMAR UYGULAMASI BEDEL ARTIRIM DAVASI (2024)

İmar hukuku, şehirleşme ve planlama süreçlerinin adaletli ve düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla çeşitli yasal düzenlemeler içerir. Bu düzenlemeler arasında, taşınmaz mal sahiplerinin mülkiyet haklarını etkileyen çeşitli uygulamalar bulunur. Ancak bu süreçte, taşınmaz mal sahiplerinin karşılaşabileceği bazı hak kayıpları da söz konusu olabilir. İmar uygulaması sonrası bedele dönüştürülen alacağın artırılması davası (imar payı alacağı) bu gibi durumlarda devreye giren hukuki bir süreçtir. İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası olarak da adlandırılan dava hakkında detaylı bilgi verilmiştir.

İmar uygulaması bedel artırım davası, kamulaştırmasız el atma davasının özel bir görünümüdür.

İmar Uygulaması Nedir?

İmar uygulaması, belediyeler ve diğer yetkili idari birimler tarafından taşınmaz malların şehir planlarına uygun hale getirilmesi amacıyla yapılan düzenlemelerdir. Bu düzenlemeler genellikle, mevcut arazi kullanımının yeniden düzenlenmesi, arsa sınırlarının yeniden belirlenmesi, alt yapı hizmetlerinin getirilmesi ve kamusal alanların oluşturulması gibi işlemleri içerir. İmar planlarının uygulanması sırasında, taşınmaz mal sahiplerinin arsa ve arazilerinden belirli bir kısmı kamusal kullanım amacıyla ayrılabilir. Bu durumda, mal sahipleri, arsa ve arazilerinin bir kısmını kaybetmelerine rağmen, bu kaybın karşılığı olarak maddi bir bedel talep edebilirler.

Düzenleme Ortak Payı (DOP) Nedir?

Düzenleme Ortak Payı, belediyeler tarafından imar uygulamaları kapsamında, mülk sahiplerinin taşınmazlarından belirli bir oranda yapılan kesintiyi ifade eder. Bu kesinti, altyapı hizmetleri, yol, park, yeşil alan gibi kamuya yönelik alanların oluşturulması için yapılmaktadır. DOP oranı, genellikle taşınmazın toplam yüzölçümünün %40’ına kadar çıkabilmektedir. Bu kesinti karşılığında mal sahiplerine herhangi bir bedel ödenmez; bu, imar planlarının uygulanabilirliğini sağlamak amacıyla yapılan zorunlu bir düzenlemedir.

İmar Payı Alacağı ve Bedele Dönüştürülme Süreci

İmar uygulamaları sonucunda, taşınmaz mal sahiplerinden alınan taşınmaz kısımlarına karşılık olarak, sahip oldukları arsa veya arazi değerinde bir azalma meydana gelebilir. Bu durumda, taşınmaz mal sahibi, bu azalma nedeniyle bir tazminat talebinde bulunabilir. İmar payı alacağı, bu tazminatın bir türüdür. Ancak, bu alacak her zaman taşınmaz mal sahibine doğrudan verilmez. Bazı durumlarda, bu alacak, belediye veya idare tarafından bedele dönüştürülerek mal sahibine nakit olarak ödenebilir.

Bedele dönüştürme süreci, taşınmazın değerinin bağımsız bir bilirkişi tarafından belirlenmesi ve bu değerin tespit edilen bedele çevrilmesi ile gerçekleşir. Ancak, bu süreçte belirlenen bedelin, taşınmaz mal sahibinin beklentilerini karşılamaması durumunda, mal sahibi bu bedelin artırılması için dava açma hakkına sahiptir.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Şartları

İmar uygulaması bedel artırım davası, taşınmaz mal sahiplerinin, kendilerine ödenen bedelin yetersiz olduğunu düşündükleri durumlarda başvurdukları hukuki bir yoldur. Bu dava, imar uygulaması sonucunda bedele dönüştürülmüş olan alacağın, gerçekte taşınmazın değerine uygun bir şekilde artırılmasını talep etmek amacıyla açılır. Bedele dönüştürülen alacağın artırılması davası açabilmek için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir:

Bedelin Tespiti: İlk olarak, belediye veya idare tarafından taşınmazın değerinin belirlenmiş ve bu değerin nakit bedele dönüştürülmüş olması gerekir.

Ödeme Teklifi: Taşınmaz mal sahibine bedelin teklif edilmesi anca kendisi tarafından kabul edilmemesi veya bedelin yetersiz olduğu kanaatine varılması durumunda dava açılabilir.

Ferağ Verilmemesi: Teklif edilen bedelin ya da takas teklifinin kabul edilmemesi gerekir. Uygulamada mülk sahiplerinin belediyede teklif edilen bedeli kabul ettiğine dair imza attığı ancak daha sonra bedeli az bularak dava süreci başlatmak istediğine denk gelinmektedir. Bu durumda ferağ yani bedeli kabul usule uygun ise artık dava açılamaz.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Zamanaşımı

İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası zamanaşımı süresi, mülk sahibine tebligat yapılmadığı veya feragat vermediği takdirde, süreye tabi olmaksızın imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması istemiyle her zaman dava açma hakkı bulunmaktadır. İdare tarafından bir tebligat yapıldı ise genel sürelere göre 10 senelik zamanaşımı vardır.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Davacı ve Davalı 

İmar uygulaması bedel artım davasında davacı, imar uygulamaları sonucunda taşınmazın bir kısmı bedele dönüştürülen mülk sahibidir. Davalı ise imar planlamalarını yapan taşınmazın bulunduğu yer idaresidir. (Belediye)

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Uzlaşma Zorunluluğu 

6487 sayılı kanun ile ile 2942 Sayılı Kanun’a eklenen Geçici Madde 6 hükmünde “(…) 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında (…) malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.” denilmektedir.

Buna göre İmar uygulaması bedel artım davası için uzlaşma şartı sadece 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında olan imar planları kesintilerinde dava şartıdır.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Miktar Nasıl Belirlenir

“Yatırımların Proje Bazında Desteklenmesi İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” un 35. Maddesindeki “2942 Sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklendiğinden “Geçici Madde 12: 24.02.1984 tarihli ve 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun bir maddesinin değiştirilmesi hakkında kanun hükümlerine göre: yapılan imar uygulamalarından doğan idarelerin taraf olduğu her türlü alacak ve bedel artırım davalarında taşınmazın değeri; uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeks Tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibariyle güncellenir ve ortaya çıkan gerçek bedel hak sahibine ödenir….” hükmü bulunmaktadır.

Taşınmazın bulunduğu mevki, konumu, taşınmaza ulaşım durumu, yakın çevresindeki yapılaşma tarzı, belediye ve kamu hizmetlerinden yararlanma durumu, hisse durumu, kamulaştırma kanunundaki değerleme kriterleri, bölgede taşınmaz alım satımına olan talep ile çevrede oluşan rayiç alım satım değerleri dikkate alınarak;

Bedele dönüştürülen alacağın artırılması davasında, mahkeme tarafından taşınmazın gerçek değeri tespit edilir. Bu süreçte, bilirkişi incelemeleri yapılır ve piyasa koşulları dikkate alınır. Eğer mahkeme, taşınmaz mal sahibine ödenen bedelin yetersiz olduğuna karar verirse, bedelin artırılmasına hükmeder.

Bu davanın sonuçları, taşınmaz mal sahipleri için maddi olarak önemli sonuçlar doğurabilir. Dava sonucunda, mal sahibine ödenen bedel artırılarak, hakkaniyetli bir tazminat sağlanmış olur. Bu durum, mal sahibinin mülkiyet hakkını koruyan önemli bir mekanizma olarak işlev görür.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Yargıtay Kararı

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2018/6827 K. 2019/4194 T. 9.4.2019 : Bu davada, taşınmaz malikinin, imar uygulaması sonucunda bedele dönüştürülen pay için kendisine teklif edilen bedelin düşük olduğu gerekçesiyle dava açtığı görülmektedir. Yargıtay, davacının talebini haklı bulmuş ve bilirkişi raporlarında belirtilen piyasa değeri üzerinden bedele dönüştürülen payın yeniden hesaplanması gerektiğine karar vermiştir. Kararda, imar uygulamasının taşınmaz üzerindeki etkisinin doğru bir şekilde analiz edilmesi ve mal sahibinin mağduriyetinin giderilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

SONUÇ: Belediye tarafından düzenlenen imar planları ile kişinin sahibi olduğu taşınmazda m2 kesintileri yapılarak bu kesinti bedele yani paraya dönüştürülmüş olabilir. Belediye tarafından yapılan teklif yetersiz ise kişi, İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası  açarak bu bedele itiraz edebilir ve bu bedelin yükselmesini sağlayabilir.

SIK SORULAN SORULAR 

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Nedir? 

İmar uygulaması bedel artırım davası, idare tarafından ifraz ve ıslah imar planı uygulaması sonucu bedele dönüştürüldüğü alacak için açılan davadır. Bu dava ile kesinti yapılan alana pay biçilen bedelin artırılması sağlanır.

Belediye Arsamda Kesinti Yaptı Az Bedel Ödüyor Ne Yapmalıyım ? 

İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası  açılarak teklif edilen bedelin artırılmasını sağlayabilirsiniz.

DOP Kesintisi İle Teklif Edilen Bedele İtiraz Nasıl Edilir? 

DOP kesinti karşılığında mal sahiplerine herhangi bir bedel ödenmez; bu, imar planlarının uygulanabilirliğini sağlamak amacıyla yapılan zorunlu bir düzenlemedir. DOP dışında imar planlarında yapılan kesintiler olması durumda; imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması davası  açılarak teklif edilen bedelin artırılmasını sağlayabilirsiniz.

İmar Uygulaması Sırasında Bedele Dönüştürülen Payına Takdir Edilen Karşılığın Artırılması Nasıl Olur? 

Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel artırım davası açarak rayiç bedeli talep edebilirsiniz. Belediye tarafından yapılan teklif, rayiç bedellerin altında ise açılacak bir dava ile bu bedelin yükselmesini sağlayabilirsiniz.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Avukatın Önemi

İmar uygulaması bedel artırım davası, taşınmaz mal sahiplerinin mülkiyet haklarını koruyan önemli bir hukuki süreçtir. Bu dava, belediye veya idare tarafından belirlenen bedelin yetersiz olduğu durumlarda, mal sahibine hakkaniyetli bir tazminat sağlanması için açılır. Davanın başarılı olabilmesi için sürecin dikkatli bir şekilde yürütülmesi ve gerekli hukuki adımların zamanında atılması büyük önem taşır. Mal sahiplerinin, dava açmadan önce alanında uzman imar avukatı ve idare hukuku avukatından hukuki destek alması ve taşınmazın gerçek değerini ispatlayacak delilleri sunması, davanın olumlu sonuçlanma olasılığını artırır.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Davası Masrafları Ne Kadar? 

İmar uygulaması bedel artırım davası masrafları 2024 yılı için ortalama 8.000,00 TL ile 10.000,00 TL arasındadır. İmar uygulaması bedel artırım davası açılacak olan davanın türüne, davalı ve davacı sayısına, keşif ve bilirkişi gerekliliğine göre değişmektedir. İmar uygulaması bedel artırım davası masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

İmar Uygulaması Bedel Artırım Dava Dilekçesi Örneği 

BÜYÜKÇEKMECE ( ) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : 
VEKİLİ : Av. FERDİ KURNAZ & Av. AYSEL İREM KAP& Av. BERKAY BAŞCI
DAVALI : … BELEDİYE BAŞKANLIĞI
KONU : İmar uygulaması nedeniyle bedele dönüştürülen paya karşılık gelen bedelin artırılması talebinden ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
1- Müvekkilin maliki olduğu ….  Parsel sayılı taşınmazı (EK-1 Tapu Senedi) da kapsayan alanda … Belediyesi tarafından … tarihli ve … sayılı encümen kararına istinaden imar uygulaması yapılmış olup bu uygulama neticesinde müvekkile … Belediye Başkanlığı tarafından  E…sayılı yazı tebliğ edilmiştir. İşbu yazıya göre müvekkilin … m2 hissesinden … m2  düzenleme ortaklık payı (D.O.P.) kesintisi yapıldıktan sonra … m2 yer verilmesi gerekirken … m2 yer verilmiş, verilmeyen alan bedel alacağına dönüştürülmüştür.
2-  Görüleceği üzere imar uygulaması neticesinde müvekkilin … m2 hissesi bedel alacağına dönüştürülmüş olup bu hisseye karşılık gelen bedele yönelik herhangi bir ödeme yapılmamıştır. İşbu sebeplerle davaya konu taşınmaza idare tarafından kamulaştırmasız el atılmıştır. Müvekkil, 5999, 6111 ve 6487 sayılı kanunlar gereğince tercihini uzlaşmadan yana kullanıp idareye başvuru yapmışsa da idare tarafından kendisine m2 başına … TL teklif edilmiştir. Takdir edileceği üzere bu bedel kabul edilebilir nitelikte değildir.
3- Dava konusu taşınmaz şehir merkezinde, iş merkezlerinin bulunduğu, arsa talebinin ve nüfus yoğunluğunun fazla olduğu bir konumda olup e-5 ve metrobüs ulaşım olanakları zengin, yine … gibi alışveriş merkezlerine yakın konumu itibariyle belediye tarafından takdir edilen bedelden çok daha değerlidir. Bölgenin mihenktaşı sayılabilecek noktasında bulunan taşınmaz ayrıca diğer kara ulaşım araçlarına da sahiptir.   Bölgede yapılan kamulaştırmalar ve benzer özel kişiler arası satışlar bakımından m2 başına …  civarında fiyat belirlemesi yapılmakta olup bilirkişi aracılığıyla yapılacak olan değerlemelerde bu husus açığa kavuşturulacaktır.
4- Yukarıda açıklanan nedenlerle müvekkile ait taşınmaz üzerinde imar uygulaması nedeniyle bedele dönüştürülen paya karşılık gelen bedelin ödenmesi için işbu davayı açma zorunluluğumuz hasıl olmuştur.
HUKUKİ DELİLLER : Tapu Senedi,… Belediye Başkanlığının E… sayılı yazısı, Bilirkişi Raporu, Keşif, Tanık ve sair  her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER  : HMK, 3194 sayılı İmar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve sair mevzuat.
SONUÇ ve İSTEM    : Yukarıda  izah edilen nedenlerle ve fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
1- Davanın kabulü ile müvekkilin bedel alacağına dönüştürülen paya karşılık gelen bedelin artırılarak ödenmesi için şimdilik 1.000,00 TL’nin en yüksek faiziyle birlikte DAVALIDAN TAHSİLİNE,
2-Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı idareye yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.
NOT   : İmar uygulaması bedel artırım dava dilekçe örneği genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. İmar uygulaması bedel artırım dava dilekçesinin dava süresi, hukuki ilişkiler vb. tüm hususlar dikkate alınarak kişiye özel hazırlanması gerekir. Dava dilekçesinde önemli hususların öne sürülmemesi ya da eksik sürülmesi sonradan toparlanması mümkün olmayan sorunlara sebebiyet vermektedir. Bu sebeple alanında uzman bir imar avukatından destek alınmalıdır. İmar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen payına takdir edilen karşılığın artırılması dava dilekçesi örneği her durum için yeterli gelmeyebilir.