Müvekkil ile davalı şirket arasında yapılan adi yazılı sözleşme ile sözleşmede belirtilen ada ve parseldeki taşınmaz .. hissesinin mülkiyetinin müvekkile devredileceği taahhüt edilmiştir. Akabinde söz konusu sözleşmeye binaen davalı şirket adına kayıtlı …. Parsel numaralı tapunun …. payı müvekkil adına tescil edilmiştir.  Bu kapsamda hisseli gayrimenkul satış sözleşmesinin tarafı olan davalı tüzel kişi, akdedilen adi yazılı sözleşme ile resmi şekle aykırı olarak ayni hak devretmeyi taahhüt etmiştir.

Bu kapsamda işbu dava konusu sözleşme Tapu Kanunu’nun 26, TMK’nun 705 vd. TBK’nun 237, Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca tapuda resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşme olup adi yazılı şekilde yapılması açıkça hukuka aykırı olup hükümsüzdür. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/25519, K. 2019/11699, T. 28.11.2019 sayılı kararı da bu doğrultudadır;

“..Termal Resort Spa’da 1 adet bağımsız bölümde bu sözleşme gereğince ortak malikler lehine yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere ve tapu siciline irtifak hakkı şeklinde tescil edilmek üzere devre mülk hakkı kurulması sağlamaktır.’ şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”

Aynı şekilde devre mülk hakkının tesis edilebilmesi için bu hakkın bağlı olduğu mülkiyet payının ve devre sayıları ile süreleri aksi kararlaştırılmamış ise eşit şekilde belirlenerek sözleşmede gösterilmesi gerekir. Mülkiyet payıyla, devrelerin sayı ve süreleri farklı olarak hakkın tesisinin talep edilmesi halinde bu hususun sözleşmede kararlaştırılmış olması zorunludur. Devrelerin sayı ve süreleri mutlaka resmi senette de belirtilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda örneğin hakkın ilk başladığı tarih dikkate alınıp, bir yıl belli zaman dilimlerine bölünerek devre mülk hakkı tesis edilir.

Bu kapsamda işbu davaya konu tapu kaydı incelendiğinde tapuda bu şekilde devrelere ait bir ayrım olmadığı, sadece pay oranlarının belirtildiği, devremülk kaydının olmadığı görülmektedir. Söz konusu sözleşme kapsamında müvekkile adeta kat irtifakı olan alelade bir gayrimenkulden hisse verilmiş olup söz konusu hissenin devremülk hakkı ile hiçbir ilgisi yoktur.

Sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle yürürlükte olan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. Maddesine göre ” Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.”  Sözleşmenin kurulduğu tarih de göz önüne alınarak, değişiklik yapılmasından önceki hükmün dikkate alınması gerekmektedir. İşbu maddeye göre her bir paydaşın en az 15 gün konaklayabilmesi için en fazla 24 paydaş olması gerekir. Ancak somut uyuşmazlıkta 24’den daha fazla paydaş bulunmaktadır. Dolayısıyla 15 gün konaklama fiilen mümkün değildir. (Sözleşme tarihinde 15 gün, güncel 7 gün) 7 gün sayılsa dahi 48’den de fazla toplam … hissedar olup müvekkilin 7 gün de konaklama ihtimali bulunmamaktadır.

Ayrıca ifade edilmelidir ki, dava konusu sözleşme ‘Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ adı altında akdedilmiştir. Bu ad altında müvekkil ve davalı taraf arasında imzalanan sözleşme aslında Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin m.2/f.3’e göre bir devre tatil sözleşmesidir. Şöyle ki; “Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.”

Dolayısıyla işbu sözleşme bakımından esas alınması gereken yasal mevzuat 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun dayanak gösterilmek suretiyle yürürlüğe girmiş olan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’dir.

 Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 5. maddesine göre; “Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.” Bu kapsamda müvekkil, davalı tarafından yasal olarak bilgilendirilmesi gereken hususlarda hiçbir surette bilgilendirilmemiş olup kendisine ön bilgilendirme formu verilmemiştir.

Aynı şekilde davalı, ön bilgilendirme formundan farklı bir form türü olan ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m.8/2’de düzenlenen; ‘Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.’ hükmü uyarınca verilmesi zorunlu olan cayma formunu da müvekkile vermemiştir. Cayma formunun sözleşmenin kurulduğu anda teslim edilmemesi sebebiyle tüketici yine yukarıda atıf yapılan yönetmeliğin 10.maddesi uyarınca cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir.

Bu itibarla, yönetmeliğin 8. Maddesinin 2. fıkrası uyarınca verilmesi zorunlu olan cayma formunun müvekkile verilmemiş olması cayma hakkının süresinin kanunen  uzamasına sebebiyet vermektedir. Kaldı ki, işbu sözleşme resmi şekle aykırı yapılmış olduğundan hiçbir bağlayıcılığı bulunmamaktadır.  Dolayısıyla davalı taraf sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde belirtilen yükümlülüklerine de aykırı davranmıştır. Bunun aksini ispat söz konusu yönetmelik uyarınca davalı tarafa aittir.

Neticeten müvekkile cayma bildirimine ilişkin form verilmemiştir. Müvekkil sözleşmeden ve ön bilgilendirme formundan anlaşılacağı üzere hiçbir surette cayma hakkı konusunda bilgilendirilmemiş olup sözleşmenin içeriği açıkça Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’ne aykırı şekilde hazırlanmıştır.

Müvekkil söz konusu devre tatili hiçbir şekilde kullanmamış, cayma hakkı süresi zaten hiç başlamamıştır. Cayma süresi ile alakalı olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2018/544 ,K. 2018/1421 sayılı ve 04.10.2018 tarihli  kararında; “…4077 Sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin sözleşme konusu olan tesise hiç gitmediği, tatil hakkını kullanmadığı anlaşılmıştır. O hâlde, tüketici tatil hakkından faydalanmadığına göre sözleşme imzalanmış olsa dahi cayma hakkı süresinin askıda kaldığı, davacının gönderdiği … tarihli ihtarname ile cayma hakkını süresinde kullandığı ve buradan hareketle sözleşmenin feshi ve ödemelerin iadesi talebinin de haklı olduğu sonucuna varılmalıdır.”

Sözleşmenin iptali, tapunun iptali ve davalı tarafa ödenmiş meblağın iadesi için arabuluculuk yoluna başvurulmuş ancak yapılan arabuluculuk görüşmeleri sonuçsuz kalmıştır. Bu sebeple işbu davanın açılması zorunluluk arz etmiştir.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda izah edilen nedenlerle ve fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;

Dava konusu sözleşme sebebiyle sözleşmeden doğan aidat vb. borçların tahsiline yönelik olası icra işlemlerinin tedbiren durdurulmasına,

Müvekkil ile davalılar arasındaki sözleşmelerin iptali ile müvekkilin davalı taraflara işbu dava konusu sözleşmeler sebebiyle borçlu olmadığının tespitine,

HMK md. 109’a binaen ve fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla; müvekkilin işbu sözleşmeler sebebiyle davalı şirketlere ödediği … TL’nin ihtarname tebliğ tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle davalılardan müteselsil olarak tahsiline ve davacı müvekkile verilmesine,

İşbu dava konusu sözleşme sebebiyle müvekkil adına tescili yapılan …. Ada, …Parsel numaralı tapunun müvekkil adına olan tescilinin iptaline,

Yargılama masrafları, vekalet ücreti ve … TL ihtarname masrafının davalı taraflara müteselsil olarak yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. FERDİ KURNAZ & Av. AYSEL İREM KAP& Av. BERKAY BAŞCI

NOT   : Devremülk sözleşmesinin iptali dava dilekçesi genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık bakımından farklı değerlendirmeler gerekmektedir. Devremülk sözleşmesinin iptali dava dilekçesinde önemli hususların öne sürülmemesi ya da eksik öne sürülmesi sonradan toparlanması mümkün olmayan sorunlara sebebiyet vermektedir. Bu sebeple alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınmalıdır.

DEVREMÜLK İPTALİ AVUKAT YARDIMI 

Devremülk iptali, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir işlemdir. Bu nedenle, süreç boyunca bir avukattan destek almak tarafların hak kaybını önlemek açısından önemlidir. Alanında uzman bir avukat, itiraz dilekçesinin hazırlanması, tapu ve mahkeme süreçlerinin yönetimi gibi aşamalarda profesyonel destek sağlar. Ayrıca, itirazın hukuki dayanaklarının oluşturulmasında da etkin bir rol oynarlar.

DEVREMÜLK İPTALİ DAVA MASRAFLARI 

Devremülk iptali dava masrafları 2024 yılı için ortalama 5.000,00 TL ile 15.000,00 TL arasındadır. Devremülk iptali dava masrafları açılacak olan davanın türüne, davalı ve davacı sayısına, keşif ve bilirkişi gerekliliğine göre değişmektedir. Devremülk iptali dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.