Doğal Sit Alanı Kararına İtiraz (2026)

Doğal Sit Alanı Nedir? Hukuki Tanım ve Kapsamı

Doğal sit alanları, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca; jeolojik devirlere ait olup, ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip, yer üstünde veya yer altında bulunan ve korunması gerekli görülen alanlar olarak tanımlanmaktadır. Hukuki rejim açısından bu alanlar; Kesin Korunacak Hassas Alanlar, Nitelikli Doğal Koruma Alanları ve Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları olmak üzere üç ana kademeye ayrılmakta olup, her bir kademe mülkiyet hakkı üzerinde farklı seviyelerde kısıtlamalar öngörmektedir.

Bir taşınmazın doğal sit alanı ilan edilmesiyle birlikte ilgili tapu siciline şerh düşülmekte, bu durum malikin tasarruf yetkisini kamu yararı adına sınırlandırarak alanda gerçekleştirilecek her türlü fiziki ve inşaat faaliyeti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki ilgili komisyonlardan izin alınması zorunluluğunu doğurmaktadır.

Doğal Sit Alanı Kararı Hangi Kurum Tarafından Alınır?

Doğal sit alanı tescil işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülmektedir. Süreç, taşınmazın ekolojik ve bilimsel değerinin tespitiyle başlar ve koruma statüsünün türüne göre iki farklı onay mekanizması işletilir: Nitelikli Doğal Koruma Alanları ile Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları doğrudan Bakanlık onayı ile tescil edilirken; koruma derecesi en yüksek olan Kesin Korunacak Hassas Alanlar, Bakanlığın tescil teklifi üzerine Cumhurbaşkanı Kararı ile ilan edilmektedir.

İdari süreçte yereldeki Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonları teknik inceleme ve karar alma noktasında birincil derecede yetkili olup, alınan bu kararlar Bakanlık makamının onayı (veya hassas alanlar için Cumhurbaşkanlığı makamı) ve akabinde Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla birlikte kesinleşmektedir.

Sit Dereceleri (Kesin Korunacak, Nitelikli, Sürdürülebilir Koruma) Ne Anlama Gelir?

Kesin Korunacak Hassas Alanlar

Koruma hiyerarşisinin en üst basamağıdır. Bu alanlar, ulusal ve uluslararası öneme sahip, insan etkisiyle bozulmamış ekosistemleri temsil eder. Hukuki açıdan bu statü, mutlak yapı yasağı anlamına gelir. Bilimsel araştırmalar ve güvenlik dışında hiçbir faaliyete izin verilmez; hatta bu alanlar üzerinde mülkiyeti bulunan vatandaşların taşınmazları, mevzuat çerçevesinde devlet tarafından takas (trampa) edilerek kamu mülkiyetine alınabilir.

Nitelikli Doğal Koruma Alanları

Doğal yapısı bozulmamış ancak ekosistemin sürdürülebilirliği için belirli sınırlı faaliyetlere ihtiyaç duyulan alanlardır. Bu derecede mülkiyet hakkı, kesin korunacak alanlara göre biraz daha esnektir. Konut inşaatına izin verilmemekle birlikte, alanın korunmasına katkı sağlayacak nitelikteki sökülüp takılabilir (prefabrik olmayan) iskeleler, balıkçı barınakları veya geleneksel tarımsal faaliyetlerin devamına istisnai olarak müsaade edilebilir.

Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları

Doğal değerlerin korunması ile insanın ekonomik ihtiyaçlarının (turizm ve yerleşim) dengelenmeye çalışıldığı bölgelerdir. En esnek koruma statüsüdür. Bu alanlarda, bölgenin doğal yapısıyla uyumlu, düşük yoğunluklu turistik tesislerin yapılmasına ve yerel halkın barınma ihtiyaçlarına yönelik yapılaşmaya, onaylı koruma amaçlı imar planları doğrultusunda izin verilebilir.

Ezcümle ifade etmek gerekirse doğal sit alanlarına ilişkin olarak derece, kesinden sürdürülebilirliğe doğru ilerledikçe, mülkiyet üzerindeki idari kısıtlamalar azalmakta ve kontrollü yapılaşma imkanı artmaktadır.

Doğal Sit Alanı İlanının Taşınmaz Malikine Etkileri

Doğal sit alanı tescili, mülkiyet hakkının kamu yararı lehine sınırlandırıldığı, idare hukukunun en tipik mülkiyet kısıtlaması örneklerinden birini teşkil eder. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tesis edilen bu idari işlem, taşınmazın hukuki rejimini genel mülkiyet hükümlerinden kopararak özel bir koruma statüsüne dahil eder. Bu tescil işlemiyle birlikte, malikin mülkiyet hakkından doğan kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme yetkileri, alanın koruma derecesine bağlı olarak (Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Koruma Alanı veya Sürdürülebilir Koruma Alanı) kademeli bir sınırlamaya tabi tutulur. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen sit şerhi, taşınmazın piyasa rayiç değerini ve tedavül kabiliyetini doğrudan etkileyerek malikin ekonomik tasarruf alanını daraltır.

​Hukuki perspektiften bu tescilin en somut etkisi, taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek her türlü fiziki ve inşai müdahalenin izne tabi hale gelmesidir. Özellikle mutlak yapı yasağı öngörülen Kesin Korunacak Hassas Alanlarda malik, mülkiyeti üzerinde en basit tadilat veya tarımsal faaliyet için dahi Bölge Komisyonlarından onay almak zorundadır; aksi takdirde yapılan her türlü müdahale imar kirliliğine neden olma ve 2863 sayılı Kanun uyarınca cezai sorumluluk doğurur. Ancak hukuk sistemi, mülkiyet hakkı bu denli ağır şekilde kısıtlanan malike belirli dengeleyici haklar da tanımıştır. 21. madde uyarınca sağlanan emlak vergisi muafiyeti ve yapı yasağı getirilen alanlardaki taşınmazların Hazine taşınmazları ile takas (trampa) edilebilmesi imkanı, malikin mülkiyetten kaynaklanan kaybını telafi etme amacı taşır.

​İdarenin bir taşınmazı sit alanı ilan etmesine rağmen makul bir süre içerisinde kamulaştırma yapmaması veya koruma amaçlı imar planlarını hayata geçirmemesi, mülkiyet hakkının hukuki el atma yoluyla ihlali sonucunu doğurmaktadır. Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları uyarınca, malikin mülkiyet hakkının belirsiz bir süreyle askıda bırakılması ve mülkten yararlanma imkanının tamamen ortadan kaldırılması ölçüsüzlük teşkil eder. Bu durumda malikler, idari yargıda tam yargı davası açarak kısıtlılık sebebiyle doğan zararlarının tazminini veya taşınmazın bedelinin ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.

Mülkiyet Hakkı ve Doğal Sit Kısıtlamaları Arasındaki Denge

Doğal sit alanı tescili, mülkiyet hakkının kamu yararı lehine sınırlandırıldığı idari bir tasarruf olup, taşınmazın hukuki rejimini genel hükümlerden ayırarak özel bir koruma statüsüne dahil eder. 2863 sayılı Kanun ve 2012 sayılı Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik uyarunca tesis edilen bu işlemle birlikte, malikin taşınmaz üzerindeki kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme yetkileri, alanın tescil edilen koruma derecesine bağlı olarak kademeli bir kısıtlamaya tabi tutulur.

Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen sit şerhi, taşınmazın piyasa rayiç değerini ve tedavül kabiliyetini doğrudan etkileyerek malikin ekonomik tasarruf alanını daraltırken, aynı zamanda taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek her türlü fiziki ve inşai müdahaleyi ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonlarının iznine bağlar; bu kısıtlama çerçevesinde izinsiz yapılan müdahaleler hem idari hem de cezai yaptırımları beraberinde getirir.

​Mülkiyet hakkı bu denli ağır şekilde kısıtlanan malike belirli dengeleyici haklar ve mali avantajlar tanımaktadır. Bu kapsamda, kesin yapılanma yasağı getirilen alanlarda kalan taşınmazlar için emlak vergisi muafiyeti ve veraset vergisi istisnaları öngörülmüş; ayrıca mülkiyet hakkı fiilen kullanılamaz hale gelen maliklere, taşınmazlarını Hazine taşınmazları ile takas etme (trampa) imkanı hukuken tanınmıştır.

Sit Alanı İlanı Hukuki Sonuçları

​İdarenin verdiği doğal sit alanı ilanı kararı öncelikli olan taşınmaz maliki nazarında mülkiyet hakkının kısıtlanmasını doğurmaktadır. Tescil kararı ile birlikte taşınmazın tapu kütüğüne Sit Alanıdır şerhi düşülür. Bu şerh taşınmazın satılmasına engel olmamakla birlikte, alıcının taşınmaz üzerindeki kullanım beklentisini idarece sınırlandırıldığını ifade etmektedir. Malik, taşınmazını dilediği gibi ifraz (ayırma) veya tevhit (birleştirme) edemez; bu tür işlemler ilgili koruma bölge komisyonunun iznine tabidir. Ayrıca taşınmazın mevcut niteliğinin (örneğin bağ vasfından arsa vasfına geçiş) değiştirilmesi de sıkı denetime bağlanır.

​Mülkiyete ilişkin bu kısıtlamalarla birlikte ikinci olarak inşai ve fiziki müdahale yasağı doğmaktadır.​ Sit alanı ilanının en somut sonucu, taşınmaz üzerindeki yapılaşma haklarının dondurulmasıdır. İşbu bahse ilişkin olarak geçiş dönemi koruma esasları ile tescil kararından sonra taşınmazda yapılacak her türlü onarım, tadilat veya inşaat için koruma kurulundan izin alınması zorunluluğunu getirmektedir. Bununla birlikte getirilen izin yükümlülüğü ise en basit fiziki müdahale dahi (örneğin bahçe duvarı örmek veya ağaç kesmek) idari izne tabii olduğunu ifade etmektedir. İzin alınmadan yapılan müdahaleler kaçak yapı statüsünde değerlendirilir.

​Mülkiyet hakkı kısıtlanan malike, bu yükü dengelemek adına belirli teşvikler de sunulmaktadır. Buna göre 2863 sayılı Kanun’un 21. maddesi uyarınca, tapu kütüğünde kesin yapılanma yasağı şerhi bulunan sit alanlarındaki taşınmazlar emlak vergisinden muaftır. Bununla birlikte tescilli taşınmazların (özellikle kentsel ve tarihi sitlerdeki yapıların) onarımı için devletten hibe veya düşük faizli kredi alma imkanı doğabilir.

​Aynı zamanda özellikle birinci derece doğal veya arkeolojik sit alanlarında kalan ve üzerine yapı yasağı getirilen taşınmazlar için maliklere takas hakkı tanınmıştır. Malik, kendi taşınmazını Hazine’ye devrederek karşılığında eş değerde başka bir Hazine taşınmazı talep edebilir. Eğer idare alanı acilen koruma altına almak isterse, bedelini ödeyerek kamulaştırma yoluna da gidebilir.

​Sit alanı ilanı sadece idari bir kısıtlama değil, aynı zamanda ceza hukukunu da ilgilendiren bir durumdur. 2863 sayılı Kanun’un 65. maddesi uyarınca, sit alanlarında koruma bölge kurullarından izin almadan inşai ve fiziki müdahalede bulunanlar hakkında 2 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir. Bu, normal imar kirliliği suçlarından çok daha ağır bir yaptırımdır.

Doğal Sit Alanı Kararına Karşı Hukuki Yollar Nelerdir?

Bir taşınmazın doğal sit alanı ilan edilmesi bir idari işlem niteliğindedir ve hukuk devletinde idarenin her türlü eylemine karşı olduğu gibi, bu karara karşı da idari yargı yolu açıktır. Maliklerin veya menfaati ihlal edilenlerin başvurabileceği hukuki yollar, idari ve yargısal olmak üzere iki ana safhadan oluşmaktadır. Buna göre idari yolları ele aldığımızda öncelikle idari itiraz yapılması mümkündür. Bu doğrultuda kararı tebliğ alan veya ilan yoluyla öğrenen ilgililer, kararın iptali veya derecesinin değiştirilmesi talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) itiraz edebilirler. Yapılan idari itiraz, dava açma süresini durdurur. İdarenin bu itirazı reddetmesi veya 30 gün içinde cevap vermemesi (zımni ret) durumunda iptal davası açılması gerekir. 

İdari itirazın reddi halinde veyahut doğrudan kararın iptali için iptal davası açılması gerekmektedir.  Buna göre işbu dava için taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi yetkilidir. Kararın ilanından veya tebliğinden itibaren 60 gün dava açma süresi bulunmaktadır. Genellikle taşınmazın iddia edilen ekolojik değerleri taşımadığı, yerinde yapılan incelemelerin (ekolojik temelli bilimsel araştırma raporu) yetersiz olduğu veya koruma derecesinin mülkiyet hakkını ölçüsüz kısıtladığı gerekçelerine dayanıabilmektedir. Dava açılırken taşınmaz üzerinde geri dönülemez bir zarar oluşmasını engellemek amacıyla Yürütmenin Durdurulması talep edilmesi stratejik öneme sahiptir.

​Eğer sit kararı iptal edilemiyorsa ancak idare uzun yıllar (genellikle 5 yıl ve üzeri) geçmesine rağmen alanı ne kamulaştırıyor ne de imar izni veriyorsa tam yargı davası açılabilir. Konu itibariyle mülkiyet hakkının belirsiz süreyle askıda bırakılması nedeniyle taşınmazın bedelinin idareden tahsil edilmesini ifade etmektedir.​ Sit kararı nedeniyle mülkiyetin değerinde meydana gelen fahiş düşüş veya kullanım engeli sebebiyle oluşan somut zararların tazmini için açılan davadır. Özellikle yatırım planlanan ancak sit kararıyla durdurulan projelerde başvurulan bir yoldur.

Doğal Sit Alanı Kararına Doğrudan Dava Açılabilir mi?

Doğal sit alanı tescil kararlarına karşı yürütülecek hukuki süreçte, İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca, doğrudan iptal davası açılmadan önce idari itiraz yolunun tüketilmesi zorunlu değildir.

İdari makamlarca tesis edilen tescil ve derece belirleme işlemleri kesin ve yürütülmesi zorunlu birer idari işlem olduğundan mülkiyet hakkını kısıtlayan bu kararlara karşı yargı yoluna başvurmadan önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde yapılacak itiraz başvurusu yapılması zorunlu değildir. Hakkını ihlal edilen veyahut menfaati bulunan kimse, ihtiyari olarak itiraz edebilir; bu itiraz dava açma süresini durduran ve idareye işlemini yeniden değerlendirme imkanı sunmaktadır.

Doğal Sit Alanı Kararına İtiraz 

Doğal sit alanı tescil kararları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tesis edilen ve mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan kesin ve yürütülmesi zorunlu idari işlemlerdir.  Tescil kararının öğrenilmesinden veya ilanından itibaren başlayan 60 günlük genel dava açma süresi içerisinde Bakanlığa sunulacak bir itiraz dilekçesi, dava açma süresini durdurarak idareye işlemini yeniden değerlendirme, tescil derecesini değiştirme veya kararı tamamen geri alma imkanı sunar.

İdari itirazın reddedilmesi veya idarenin 30 gün boyunca sessiz kalması (zımni ret) durumunda, mülkiyet hakkı ihlal edilen maliklerin taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkı doğar. Bu davalar, idarenin tescile dayanak gösterdiği Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporunun(ETBAR) teknik ve bilimsel yeterliliği sorgulanmaktadır. Mahkemece tayin edilecek; aralarında ekolog, biyolog ve şehir plancısı gibi uzmanların bulunduğu bilirkişi heyeti, taşınmazın iddia edilen flora, fauna ve jeolojik değerleri gerçekten barındırıp barındırmadığını yerinde inceler. Eğer bilirkişi raporu sonucunda alanın tescil kriterlerini karşılamadığı tespit edilirse, idari işlem mahkemece iptal edilerek mülkiyet üzerindeki kısıtlamalar geçmişe etkili olarak kaldırılır.

Doğal Sit Alanı İptal Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Doğal sit alanı tesciline ilişkin işlemler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tesis edilen tek taraflı idari işlemlerdir. Bu kararların hukuka aykırılığı iddiasıyla açılacak olan iptal davalarında görevli mahkeme İdare Mahkemesi’dir. Tescil kararının içeriği ne olursa olsun (Kesin Korunacak, Nitelikli veya Sürdürülebilir), bu işlemler idari yargı denetimine tabidir ve adli yargı (Asliye Hukuk vb.) mahkemelerinin bu işlemleri iptal etme yetkisi bulunmamaktadır.

​İdari yargıda yetki kuralları, kural olarak işlemin yapıldığı yere göre belirlense de, taşınmaz mallara ilişkin davalarda özel bir yetki kuralı (İYUK m. 34) geçerlidir. Buna göre, doğal sit alanı tesciline ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’dir. Örneğin, Muğla il sınırları içerisindeki bir taşınmaz için Ankara’daki Bakanlık tarafından alınan bir tescil kararına karşı açılacak dava, Ankara mahkemelerinde değil, Muğla İdare Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Doğal Sit Alanı Dava Açma Süresi ve Sürenin Başlangıcı (Tebligat – Öğrenme Tartışması)

Doğal sit alanı tescil kararları genellikle Resmi Gazete’de ilan edilmekte ve taşınmazın bulunduğu mahalle/köy muhtarlıklarında askıya çıkarılmaktadır. Ancak Danıştay’ın güncel içtihatlarına göre, mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan bu tür işlemlerde, sadece ilan yapılması davanın açılması için süreyi her zaman başlatmaz. Eğer idare, tescil kararını tapu siciline şerh ettirmişse veya malike resmi bir tebligat çıkarmışsa, 60 günlük süre bu yazılı bildirim veya şerhin öğrenilmesi tarihinden itibaren başlar. Şerh işlenmemiş ve tebligat yapılmamışsa, malikin işlemi öğrenme tarihi (örneğin imar durumu sorması veya inşaat izni reddi) sürenin başlangıcı olarak kabul edilebilir; ancak bu durumun ispatı malik üzerindedir.

Yürütmenin Durdurulması Talebi Ne Zaman ve Nasıl Yapılmalıdır?

Doğal sit alanı ilanı için yürütmenin durdurulması talebini (uygulamada çoğunlukla YD olarak anıyoruz) ele almak gerekir ise; kural olarak iptal davası açılırken dava dilekçesi ile birlikte veya davanın her aşamasında yapılabilir. Ancak doğal sit alanı davalarında, tescil kararıyla birlikte mülkiyet üzerindeki tasarruf yetkisi hemen kısıtlandığından ve izinsiz müdahaleler cezai yaptırıma tabi olduğundan, bu talebin dava açıldığı anda yapılması gereklilik arz etmektedir. İdari yargıda dava açılması, kural olarak işlemin yürütülmesini durdurmaz; bu nedenle mahkemeden açıkça YD kararı talep edilmediği sürece idarenin tescil kararı tüm sonuçlarıyla uygulanmaya devam eder.

Yürütmenin durdurulması talebi, dava dilekçesinde ayrı bir başlık altında ve gerekçeleriyle birlikte sunulmalıdır. Dilekçede, özellikle sit kararı nedeniyle taşınmazda başlanmış olan inşaatların durması, mülkün ekonomik değerinin fahiş şekilde düşmesi veya tarımsal faaliyetlerin engellenmesi gibi somut zararlar vurgulanmalıdır. Ayrıca mahkemeden, idarenin savunması alınana kadar veya bilirkişi incelemesi tamamlanana kadar savunma beklenmeksizin veya ara karar ile yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi talep edilerek sürecin hızlandırılması sağlanabilir.

Telafisi Güç Zarar ve Açık Hukuka Aykırılık Kriterleri

Doğal sit alanı tescilinde açık hukuka aykırılık, idari işlemin sebep ve konu unsurları üzerinden değerlendirilir. Bir tescil kararının dayanağı olan Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporunun güncel olmaması, yetersiz gözlemlere dayanması veya alanın jeolojik/biyolojik özellikleriyle örtüşmemesi bu kriterin temelini oluşturur. Örneğin; taşınmazın üzerinde hiçbir endemik tür bulunmadığı halde Kesin Korunacak Hassas Alan olarak tescil edilmesi veya tescil sınırlarının harita tekniklerine aykırı şekilde taşınmazı ortadan bölmesi, mahkeme nezdinde işlemin hukukiliğini ilk bakışta sakatlayan ciddi birer açık aykırılık emaresi olarak kabul edilebilmektedir.

Telafizi güç ve imkansız zarar kriterlerini değerlendirdiğimizde ise tescil kararının uygulanmaya devam etmesi halinde malikin ekonomik ve hukuki varlığında meydana gelecek geri dönülemez kayıpları ifade etmektedir. Doğal sit şerhi nedeniyle taşınmazın piyasa değerinin fahiş biçimde düşmesi, malikin mülkü üzerinde başlamış olduğu yasal inşaat faaliyetlerinin durması veya tarımsal amaçlı kullanımın tamamen yasaklanması telafisi güç zarar kapsamındadır. Mahkemeler, özellikle mülkiyet hakkının özünün zedelendiği ve davanın sonunda iptal kararı verilse bile bu süreçte geçen zamanın malike yüklediği maddi külfetin giderilemeyeceği durumlarda bu şartın oluştuğuna hükmedebilmektedir.

Doğal Sit Kararının İptali İçin İleri Sürülebilecek Hukuki Gerekçeler

Bilimsel Raporların Yetersizliği

Doğal sit alanlarının tescili, idarenin tamamen serbest takdir yetkisinde olan bir işlem olmayıp, sıkı şekil ve usul şartlarına bağlanmıştır. Korunan Alanların Tespit, Tescil ve Onayına İlişkin Usul ve Esaslara Dair Yönetmelik’in 5. maddesinin (c) bendi uyarınca, bir alanın koruma statüsünün belirlenmesi veya değiştirilmesi için “en az ardışık dört mevsimi kapsayan ekolojik temelli bilimsel araştırma (ETBAR)” yapılması zorunludur.

Doğal sit kararlarının temeli olan Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporları, alanın biyolojik ve jeolojik değerlerini güncel verilerle kanıtlamak zorundadır. Eğer bu raporlar; yerinde inceleme yapılmadan hazırlanmışsa, literatür bilgilerini kopyalamaktan ibaretse veya alandaki bitki ve hayvan çeşitliliğini hatalı tespit etmişse, idari işlemin sebep unsuru sakatlanmış olur. Teknik eksiklikler, mahkemece atanacak bilirkişi heyetinin incelemesi sonucunda işlemin iptaline doğrudan zemin hazırlar.

İdare tarafından tesis edilen sit alanı tescil kararına dayanak olan raporda  bölgenin güncel ekolojik durumunu, flora ve fauna çeşitliliğini, endemik tür varlığını veya ekosistem bütünlüğünü ortaya koyan, dört mevsimlik gözleme dayalı somut bir bilimsel raporun varlığı gereklidir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 02.02.2022 tarihli, E. 2019/21318, K. 2022/978 sayılı kararında vurgulandığı üzere, “korunan alanların güncel durumu … en az ardışık dört mevsimi kapsayan ekolojik temelli bilimsel araştırma yapılarak belirlenir” hükmü emredicidir. Söz konusu kararda, idarenin yeni bir bilimsel araştırma yapmadan statü yükseltmesi hukuka aykırı bulunmuş ve işlemin iptaline karar verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 29.03.2023 tarihli, E. 2021/7137, K. 2023/3175 sayılı kararında ifade edildiği üzere, “eksik tespitler içerdiği anlaşılan Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporuna dayalı olarak tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” denilerek idari işlemin iptaline karar verilmiştir.

Alanın Yanlış Sınıflandırılması

Koruma bölgeleri; Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı ve Sürdürülebilir Koruma Alanı olarak üç dereceye ayrılır. Taşınmazın ekolojik değeriyle bağdaşmayacak şekilde daha katı bir sınıfa dahil edilmesi (örneğin; içinde yapılaşma bulunan bir yerin ‘Kesin Korunacak Alan’ ilanı), sınıflandırma hatası teşkil eder. Bu durum, mülkiyetin kullanımını haksız yere engellediği için işlemin hukuka aykırı bulunmasına yol açar.

Ölçülülük İlkesine Aykırılık

İdare, bir alanı koruma altına alırken kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında adil bir denge kurmak zorundadır. Hedeflenen çevresel koruma, malikin hakkını tamamen ortadan kaldırmadan veya daha hafif kısıtlamalarla (örneğin daha düşük bir koruma derecesiyle) sağlanabiliyorsa, doğrudan en ağır kısıtlamanın getirilmesi ölçülülük ilkesine aykırıdır. Gereklilik ve elverişlilik sınırlarını aşan müdahaleler iptal gerekçesidir.İdarenin amacı doğayı korumak ise, bu amaç mülkiyet hakkını en az kısıtlayan yöntemle gerçekleştirilmelidir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 27.09.2023 tarihli, E. 2023/6179, K. 2023/6880 sayılı kararında belirtildiği üzere, sürdürülebilir koruma alanları “doğal ve kültürel bakımdan uyumlu düşük yoğunlukta faaliyetlere, tarım ve hayvancılık amaçlı entegre tesislere, rüzgâr ve güneş enerji santralleri ile turizm ve yerleşimlere izin verilen alanlardır.“

Mülkiyet Hakkının Aşırı Kısıtlanması

Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Doğal sit kararı, malikin taşınmazdan ekonomik ve fiziki olarak yararlanma imkanını tamamen yok ediyor ve bu durum malik üzerinde tahammül edilemez bir külfet oluşturuyorsa, hakkın özüne dokunulmuş sayılır. İdarenin herhangi bir tazminat veya takas mekanizması sunmadan hakkı süresiz askıya alması, iptal davalarında en çok vurgulanan anayasal gerekçelerden biridir.

Meşru beklenti, idarenin bir kişiye belirli bir yönde işlem tesis edeceği veya mevcut hukuki durumun korunacağı yönünde verdiği açık sözler veya sergilediği tutarlı davranışlar sonucu oluşur. Sit alanı içerisinde bulunan taşınmazlar içerisinde alınmış izinler veyahut yapı kayıt belgeleri mevcut ise tesis edilen işlem ile ilgilinin meşru beklentisini doğrudan ihlal etmektedir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 16.03.2022 tarihli, E. 2020/1353, K. 2022/3161 sayılı kararında vurgulandığı üzere, “sit kararı öncesi alınan ruhsatlı yapılar mevcudiyetini korur” ve sürdürülebilir koruma alanlarında kazanılmış hakların korunması esastır. Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, sadece mülke sahip olmayı değil, o mülkten makul ve hukuka uygun beklentiler çerçevesinde yararlanmayı da kapsar.

Planlama Esaslarına Aykırılık

Sit tescili, bölgedeki mevcut üst ölçekli planlar ve şehircilik ilkeleriyle uyumlu olmalıdır. Alanın çevresel dokusuyla tezat oluşturan, bütüncül planlama anlayışından uzak ve bilimsel şehircilik esaslarına aykırı şekilde belirlenen sit sınırları, idari işlemin amaç yönünden sakat olduğunu gösterir. Çevredeki yerleşim düzenini ve plan hiyerarşisini görmezden gelen noktasal veya keyfi tescil sınırları Mahkeme tarafından iptal edilmektedir.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Süreci Nasıl İşler?

Doğal sit alanı iptal davalarında mahkeme, uyuşmazlığın teknik ve bilimsel niteliği gereği hukuki bilgiyi aşan konularda bilirkişi incelemesine başvurmak zorundadır. Bu süreç, tescil kararının kaderini belirleyen en somut aşama olup genellikle davanın açılmasından ve idarenin savunması geldikten sonra gerçekleştirilir. Mahkeme; aralarında ekolog, biyolog, jeolog, harita mühendisi ve şehir plancısının bulunduğu uzman bir heyet tayin ederek, taşınmazın tescil derecesini hak edip etmediğini bilimsel olarak raporlamalarını ister.

Keşif günü mahkeme heyeti ve bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu alana bizzat giderek yerinde inceleme yaparlar. Bu aşamada malik ve İdare yetkilisi de  hazır bulunur; tarafların, tescil sınırlarının hatalı olduğu veya alanın iddia edilen ekolojik değerleri (flora, fauna, jeolojik yapı) barındırmadığı yönündeki iddialarını heyete doğrudan aktarma hakkı vardır. Bilirkişiler, arazideki mevcut durumu Bakanlığın tescile dayanak yaptığı raporla kıyaslar ve taşınmazın bitki örtüsünden topografik yapısına kadar tüm verilerini kayıt altına alırlar.

Keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporu, taraflara tebliğ edilir ve itiraz süreci başlar. Eğer rapor, taşınmazın sit alanı kriterlerini taşımadığını veya koruma derecesinin yanlış belirlendiğini tespit ederse, mahkemeler genellikle bu bilimsel veriye dayanarak tescil kararının iptaline hükmeder. Ancak raporun eksik veya çelişkili bulunması durumunda taraflar, rapora süresi içinde itiraz ederek ek rapor alınmasını veya yeni bir heyetle ikinci bir keşif yapılmasını talep edebilirler.

Danıştay Kararları Işığında Doğal Sit Alanı Uyuşmazlıkları

Danıştay 6. Dairesinin yerleşik içtihatlarına (Örn: E:2019/15737, K:2021/13173) göre; Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları, mutlak koruma bölgeleri ile bütünlük gösteren ancak doğa ile uyumlu düşük yoğunluklu faaliyetlere imkan tanıyan tampon bölgelerdir. Yargı, bu alanları sadece pasif bir koruma bölgesi olarak değil; turizm, yerleşim ve düşük yoğunluklu ekonomik faaliyetlerin çevresel değerlerle harmanlandığı yaşayan alanlar olarak tanımlamaktadır. Dolayısıyla, taşınmazın tarımsal geçmişi ve ekolojik bütünlüğü gözetilerek bu statüye alınması, koruma amacından vazgeçilmesi değil, korumanın sürdürülebilir bir modelle devam ettirilmesidir.

Mülkiyet hakkının en temel bileşeni olan kullanma ve yararlanma yetkisi, yüksek koruma statülerinde (Hassas ve Nitelikli Alanlar) neredeyse tamamen ortadan kalkmaktadır. Ancak Danıştay’ın güncel yaklaşımı (E:2023/6179, K:2023/6880), sürdürülebilir koruma statüsüne geçişle birlikte kesin inşaat yasağının sona erdiğini tescil etmektedir. Bu aşamadan sonra mülkiyet hakkı, idari izin mekanizması (Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu onayı) ile yeniden canlanmakta ve malike taşınmaz üzerinde kontrollü bir yapılaşma (Örn: %10 yoğunluklu ekoturizm projeleri) hakkı tanınmaktadır.

İdare, tescil işlemini bir kez tesis ettikten sonra süreci dondurma yetkisine sahip değildir. Aksine, değişen bilimsel veriler, yargı kararları veya somut arazi gerçekleri ışığında tescil kararlarını revize etmekle yükümlüdür. Danıştay 6. Dairesinin en güncel kararlarından biri olan 30.09.2024 tarihli (E:2022/3275) ilamı, idarenin daha önce aldığı kararları malik lehine değiştirerek alanın statüsünü düşürebileceğini teyit etmektedir. Bu revizyon yetkisi, idarenin hukuka uygunluk denetimini kendi bünyesinde yapması ve mülkiyet üzerindeki gereksiz baskıyı kaldırması adına bir yetki olmanın ötesinde, hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir.

Sit Derecesi Düşürme 

Doğal sit alanlarının statüleri, alanın biyolojik, jeolojik ve ekolojik değerlerine göre kademelendirilmiş olup, bu statüler arasında geçiş yapılması idarenin teknik incelemesine bağlı bir idari işlemdir. Mevzuatta yapılan düzenlemelerle eski 1., 2. ve 3. Derece Doğal Sit kavramları; Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı ve Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı olarak yeniden tanımlanmıştır. Danıştay kararlarında da vurgulandığı üzere, idarenin bir alanı başlangıçta en yüksek koruma statüsüne alması, o alanın sonsuza kadar bu statüde kalacağı anlamına gelmez; alanın bilimsel verilerinde bir değişim varsa veya tescil sırasında bazı teknik hususlar (tarımsal geçmiş, mevcut yapılar) göz ardı edilmişse, statünün Sürdürülebilir Korumaya düşürülmesi hukuki bir imkandır.

Sit Derecesi Düşürme Talebi Nasıl Yapılır?

​Sürecin ilk adımı olarak, taşınmazın mevcut tesciline dayanak teşkil eden Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporu’nun incelenmesidir. Açıkladığımız Danıştay içtihatları uyarınca, bu raporların güncelliğini yitirmiş olması, yerinde gözleme dayanmaması veya alanın tarımsal/fiili geçmişini göz ardı etmesi en güçlü iptal/değişiklik gerekçesidir. Bu aşamada, taşınmazın çevresindeki yapılaşma ve varsa daha önce alınmış kamu kurumu izinleri (yol, su, elektrik vb.) dosyaya eklenmek üzere derlenebilmektedir.

Sürecin ikinci adımında ise mülkiyet sahibi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne hitaben kapsamlı bir dilekçe ile başvurur. Dilekçede sadece mağduriyet değil, Danıştay 6. Dairesinin güncel kararları (Örn: E:2023/6179) referans gösterilerek; statü değişikliğinin kesin inşaat yasağını kaldıracağı ve mülkiyetin özüne dokunulmaması için bir hukuki zorunluluk olduğu vurgulanır. Düşük yoğunluklu (%10) ekoturizm gibi doğa ile uyumlu projelerin hedeflendiği bu aşamada belirtilmelidir.

​Sürecin devamında başvuru sonrası, Bakanlık teknik personeli taşınmaz üzerinde keşif ve saha incelemesi gerçekleştirir. Hazırlanan teknik rapor, bölgedeki Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu’nun gündemine alınır. Komisyon, alanın ekolojik değerlerini mülkiyet hakkı ile ölçülülük ilkesi çerçevesinde tartar. Danıştay’ın 2021 tarihli tanımına uygun olarak, alanın tampon bölge niteliğinde olduğu ve kontrollü kullanıma uygun olduğu kanaatine varılırsa statü değişikliği kararı alınır.

​Komisyonun uygun bulduğu statü değişikliği, Bakanlık makamının onayı ile kesinleşir. (Eğer alan Kesin Korunacak Hassas Alan listesinden çıkarılıyorsa Cumhurbaşkanlığı Kararı gerekir). Yeni statü olan Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı şerhi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu şerh ile birlikte malik, kesin inşaat yasağı rejiminden çıkarak, projelerini hayata geçirmek için Koruma Bölge Komisyonu’na izin başvurusu yapma hakkını kazanır.

Son olarak ise idarenin statü değişikliği talebini reddetmesi durumunda, bu ret kararı tebliğ edildiği andan itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılmalıdır. Bu davada mahkeme, yukarıda da açıkladığımız Danıştay kararları ışığında; idarenin revize yetkisini kullanmamasının ve mülkiyet hakkını süresiz olarak askıda bırakmasının hukuka aykırılığını denetleyecektir.

Doğal Sit Kararı Sonrasında Tazminat Talep Edilebilir mi?

Doğal sit alanı tescili, mülkiyet hakkını kamu yararı amacıyla kısıtlayan bir idari işlem olsa da malikin bu kısıtlılık nedeniyle uğradığı zararın tazmini, hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Bu kapsamda, taşınmazın doğal sit alanı ilan edilip imar haklarının tamamen veya kısmen dondurulması durumunda, eğer idare tescil tarihinden itibaren makul bir süre (yargı içtihatlarında genellikle bu süre 5 yıl olarak açıklandığını ifade etmemiz gerekir) içerisinde kamulaştırma yapmamış veya koruma amaçlı imar planlarını tamamlamamışsa, malik için hukuki el atma nedeniyle tazminat davası açma hakkı doğmaktadır. Konuya ilişkin olarak İstanbul İdare Hukuku yazımızdan bilgi alabilirsiniz.

Kamulaştırmasız El Atma ile Bağlantı Kurulabilir mi?

Doğal sit alanı tescili ile mülkiyet hakkının kısıtlanması süreci, doktrin ve yargı pratiğinde kamulaştırmasız el atma kavramıyla doğrudan ve kopmaz bir bağ içerisindedir. Normal şartlarda idare, kamu yararı için bir taşınmaza ihtiyaç duyduğunda mülkiyet bedelini ödeyerek kamulaştırma yapmalıdır; ancak sit tescili gibi durumlarda idare, taşınmazın mülkiyetini kağıt üzerinde malikte bırakmasına rağmen, kullanım haklarını tamamen elinden alarak fiilen bir kamulaştırma sonucu doğurmaktadır. Bu durum hukuki açıdan ele alındığında, taşınmazın imar haklarının belirsiz bir süre için dondurulması ve malikin mülkünden hiçbir ekonomik yarar sağlayamaması nedeniyle hukuki el atma (kamulaştırmasız el atmanın bir türü) olarak tanımlanmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Doğal Sit Alanı Kararı Nedir?

Doğal sit alanı kararı; jeolojik devirlere ait olup ender bulunan, ekolojik açıdan kritik öneme sahip veya kendine has ekosistem özelliklerini bünyesinde barındıran kara, su veya deniz alanlarının, korunması amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tescil edilmesidir. Bu karar, söz konusu alanın bilimsel değerini korumak için mülkiyet hakları ve arazi kullanımına belirli kısıtlamalar getiren idari bir işlemdir.

Doğal Sit Alanı Kararına Karşı Hangi Hukuki Yollar Vardır?

Tescil kararlarına karşı iki temel hukuki yol mevcuttur: İlk olarak, kararın tebliğinden itibaren İYUK 11. maddesi uyarınca Bakanlığa idari itiraz yapılarak işlemin geri alınması veya derecesinin değiştirilmesi talep edilebilir. İkinci yol ise doğrudan veya itirazın reddi üzerine İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılmasıdır.

Doğal Sit Alanı Kararına İtiraz Süresi Ne Kadardır?

Doğal sit tesciline karşı dava açma süresi, işlemin tebliği veya ilanını izleyen günden itibaren 60 gündür. Eğer bu süre içinde Bakanlığa idari itirazda bulunulursa, 60 günlük dava açma süresi durur; idarenin ret cevabının tebliğiyle birlikte kalan süre yeniden işlemeye başlar.

Doğal Sit Alanı Kararı Hangi Mahkemede İptal Edilir?

Doğal sit alanı tescil kararlarının iptali istemiyle açılacak davalarda görevli mahkeme İdare Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Eğer taşınmaz birden fazla il sınırındaysa, ilgili mevzuata göre belirlenen yetkili yargı mercii esas alınır.

Doğal Sit Alanı İlan Edilen Taşınmazda Yapılaşma Mümkün Müdür?

Yapılaşma imkanı, alanın koruma derecesine (statüsüne) bağlıdır. Kesin Korunacak Hassas Alanlarda yapılaşma kesinlikle yasakken, Nitelikli Doğal Koruma Alanlarında sadece çok sınırlı altyapı faaliyetlerine izin verilir. “Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları”nda ise koruma amaçlı imar planlarına ve Komisyon iznine tabi olarak, düşük yoğunluklu turizm ve yerleşim faaliyetleri mümkündür.

Doğal Sit Alanı Kararı Mülkiyet Hakkını Sınırlar Mı?

Doğal sit alanı kararı mülkiyet hakkının kullanma ve yararlanma yetkilerini doğrudan kısıtlar. Taşınmazın üzerine tapu sicilinde şerh düşülmesiyle birlikte malik, alanın derecesine göre inşaat yapma, ağaç dikme/kesme veya araziyi kazma gibi tasarrufları ancak ilgili kurumlardan izin alarak veya hiç yapamayacak şekilde sınırlanır.

Yürütmenin Durdurulması Talebi Ne Zaman Yapılır?

Yürütmenin durdurulması (YD) talebi, kural olarak dava dilekçesi ile birlikte yapılır. Ancak davanın her aşamasında, telafisi güç veya imkansız zararların doğduğu ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu iddiasıyla mahkemeden bu talepte bulunulabilir.

Doğal Sit Alanı Kararı İçin Bilirkişi İncelemesi Yapılır Mı?

Doğal sit alanı davaları teknik ve bilimsel veriye dayalı olduğu için mahkemece mutlaka bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırılır. Alanın ekolojik değerlerini incelemek üzere aralarında biyolog, jeolog, ekolog ve şehir plancısı gibi uzmanların bulunduğu bir heyet arazide inceleme yapar.

Sit Derecesi Nasıl Belirlenir?

Sit derecesi, Bakanlıkça hazırlatılan Ekolojik Temelli Bilimsel Araştırma Raporu sonuçlarına göre belirlenir. Alanın barındırdığı endemik türler, jeolojik oluşumlar ve ekosistem bütünlüğü dikkate alınarak taşınmaz; Hassas, Nitelikli veya Sürdürülebilir koruma kategorilerinden birine dahil edilir.

Doğal Sit Alanı Kararı Öğrenme Tarihi Dava Süresini Etkiler Mi?

Malike usulüne uygun tebligat yapılmadığı veya tapuya şerh düşülmediği durumlarda, malikin işlemi öğrenme tarihi (örneğin imar durumu sorduğunda aldığı cevap tarihi) dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul edilebilir. Ancak hukuki açıdan malik kimselerin kendilerini riske atmamak ve olası kayıpların önünü almak için resmi ilan tarihleri takip etmelerini tavsiye ederiz.

Doğal Sit Alanı Kararı İptal Edilirse Ne Olur?

Mahkemece iptal kararı verildiğinde, tescil işlemi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Taşınmaz üzerindeki tüm kısıtlamalar sona erer ve tapu sicilindeki doğal sit şerhi terkin edilir. İdare, mahkeme kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde bu kararın gereğini yerine getirmek zorundadır.

Doğal Sit Alanı Kararına Karşı Tazminat Talep Edilebilir Mi?

Tescil kararı nedeniyle mülkiyet hakkı uzun süre belirsizliğe itilen ve kamulaştırılmayan malikler, hukuki el atma nedeniyle tam yargı davası açarak taşınmaz bedelinin tazminini veya takasını talep edebilirler.

Doğal Sit Alanı Kararı İle Kamulaştırma Arasındaki Fark Nedir?

Kamulaştırmada idare, taşınmazın mülkiyetini bedelini ödeyerek kendi üzerine alır. Doğal sit kararında ise mülkiyet malikte kalmaya devam eder ancak taşınmazın kullanımı kamu yararı adına kısıtlanır. Eğer bu kısıtlama mülkiyetin özüne dokunacak kadar ağırsa, durum hukuki el atmaya dönüşür ve tazminat sorumluluğu doğar.

Doğal Sit Alanı Kararına Karşı Anayasa Mahkemesine Başvuru Yapılabilir Mi?

Doğal sit alanı için Anayasa Mahkemesi’ne yapılacak başvuru ancak bu bir ikincil yolu ihtiva etmektedir. İdari yargıdaki tüm kanun yolları (istinaf, temyiz) tüketildikten sonra, mülkiyet hakkı veya adil yargılanma hakkının ihlal edildiği iddiasıyla tebliğden itibaren 30 gün içinde Anayasa Mahkemesi’ne (AYM) bireysel başvuru yapılabilir.

İdare Hukuku hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz …