Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş (2025)

Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş noter huzurunda imzalanacak sözleşme sonrası tapuda tescil ile veyahut paydaşlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa açılacak dava ile gerçekleştirilir. Elbirliği mülkiyeti, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda karşımıza çıkan bir mülkiyet türüdür. Mirasçıların birlikte malik olduğu bu sistemde, her bir mirasçının payı belirli değildir. Zamanla, mirasçılar arasında taşınmazın yönetimi, satışı veya paylaşımı konularında anlaşmazlık çıkması oldukça yaygındır. Bu noktada, elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş büyük önem kazanır.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyeti (müşterek mülkiyet), birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde birlikte malik olduğu, ancak bu maliklerin paylarının belli olmadığı bir mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesi gereği, elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak tek başına tasarruf hakkına sahip değildir. Bu mülkiyet genellikle miras yoluyla taşınmazların mirasçılara geçmesiyle ya da aile mallarına ilişkin ortaklıklar gibi durumlarda ortaya çıkar.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet (hisseli mülkiyet), her malikin taşınmazın belirli bir oranına sahip olduğu, bu oranın tapuda belirtildiği bir mülkiyet türüdür. Paylı mülkiyette;

1-Her bir malik kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.

2- Satış, bağışlama gibi işlemler pay bazında mümkündür.

3-Ortaklar arasında uyuşmazlık yaşanması durumunda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Nasıl Olur?

Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilerek paylı mülkiyete geçilmesi iki şekilde mümkündür:

1. Noterde Sözleşme Sonrası Tapuda Tescil: Tüm ortaklar noterden düzenleme şeklinde veya tapuda resmi senetle oybirliğiyle paylı mülkiyete geçmeye karar verir. Bu durumda dava açılmasına gerek yoktur. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak işlem sonuçlandırılır.

5831 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na eklenen Ek Madde 3 uyarınca, miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetinin, tapu müdürlüğü nezdinde doğrudan paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkün hale gelmiştir. Bu düzenleme doğrultusunda, mirasçılardan birinin talebiyle başlatılan işlem kapsamında tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara tebligat yaparak belirli bir süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini ister. Tebligat masrafları başvuru sahibi tarafından karşılanır. Süresi içinde herhangi bir mirasçı, elbirliği mülkiyetinin devamını talep etmez veya paylaşma davası açmazsa, taşınmaz üzerindeki iştirak halinde mülkiyet resen paylı mülkiyete dönüştürülerek tapuya işlenir.

2. Dava Yoluyla Geçiş : Ortaklardan bir veya birkaçı anlaşmaya yanaşmıyorsa ya da ortaklar oybirliği ile paylı mülkiyete geçmek istese de tapuda çeşitli sebeplerle tescil sağlanamıyorsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açılması gerekir. Bu dava, uygulamada “elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası” veya “ortaklığın türünün değiştirilmesi davası” olarak bilinir.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Davası Açma Şartları

Paydaşlardan bir veya birkaçı anlaşmaya yanaşmıyorsa ya da paydaşlar oybirliği ile paylı mülkiyete geçmek istese de tapuda çeşitli sebeplerle tescil sağlanamıyorsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açılması gerekir. Elbirliği mülkiyetine sahip paydaşlardan herhangi biri bu davayı açabilir. Davalılar ise taşınmazda elbirliği mülkiyeti bulunan diğer tüm ortaklardır.

Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş davası açılırken hazırlanacak dava dilekçesinin ekinde tapu kayıt örnekleri, miras yoluyla intikal söz konusu ise veraset ilamı eklenmelidir. Dava dilekçesi, diğer paydaşlara tebliğ edilir. Davalı paydaşların dava dilekçesinden tebliğinden sonra cevap dilekçe sunma hakkı bulunmaktadır. Aynı zamanda Mahkeme tarafından ilgili Tapu Müdürlüğünden takyidatlı tapu kayıtlarının ve Kadastro Müdürlüğünden taşınmaz krokisinin ve çap örneğinin gönderilmesi istenir.

Tapu kayıtları, nüfus kayıtları, veraset ilamı gibi belgeler dosyaya alınır. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılabilir; bilirkişi incelemesi ile maddi bir hataya sebebiyet vermemek adına hisse oranları ve hisse miktarları tespit edilir. Mahkeme, davacının talebini haklı bulursa elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir. Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü tarafından işlem yapılır.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme kararı ile taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti sona erer. Tapu sicilinde her ortak adına belirli oranlarda hisseler yazılır. Örneğin 4 mirasçı varsa tapuda “1/4” oranında paylar gösterilir.

Artık her ortak, kendi hissesi üzerinde satış yapabilir, haciz koydurabilir, ipotek tesis edebilir veyahut payını başka birine devredebilir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçılara taşınmaz üzerinde daha etkin bir tasarruf yetkisi verir.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş

Elbirliği mülkiyetinde:

Ortaklardan biri tek başına satış yapamaz.
Banka kredisi kullanmak veya ipotek koydurmak mümkün değildir.
Ortaklardan birinin payını devretmesi mümkün değildir.
Ortakların tamamının oybirliğiyle karar alması gerekir.

Oysa ki paylı mülkiyette:

Malikler kendi hisseleri üzerinde tasarruf hakkına sahiptir.
Satış, ipotek gibi işlemler daha kolay yürütülür.
Mirasçılar arasında pay devri mümkün hale gelir.

Dolayısıyla taşınmazın daha etkin kullanılabilmesi, satılabilmesi veya hukuki işlemlere konu olabilmesi için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi büyük önem taşır.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Dava Dilekçesi Örneği

BEYKOZ ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : 1- İSİM SOYİSİM – T.C:……………………. – Adres

2- İSİM SOYİSİM – T.C:……………………. – Adres

VEKİLİ : Av. ……………..

DAVALI : İSİM SOYİSİM- T.C:……………………… – Adres

KONU : Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talepli dava dilekçemizdir.

AÇIKLAMALAR

Müvekkiller muris .. ..’in veraset ilamı ile resmiyet kazanmış olan mirasçılarıdır. (EK-1: Veraset İlamı) Muris’in vefatı ardından İstanbul ili, Beykoz ilçesi, Pafta No: …, Ada No:.., Parsel No:.., adresindeki taşınmaz müvekkillere intikal etmiştir. Dava konusu gayrimenkul müvekkiller adına “elbirliği mülkiyeti” şeklinde tescil edilmiştir. (EK-2: Tapu senedi)

Türk Medeni Kanunu 644. Madde “Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. ” şeklinde düzenlenmiştir.

Neticeten, müvekkillerin taşınmaz üzerindeki haklarını üçüncü kişiye devredebilmesi ve taşınmazdan yararlanabilmesi amacıyla elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete dönüştürülmesi zorunlu hale gelmiştir. Belirtmek gerekir ki elbirliği mülkiyeti şeklinde tapuda tescil edilen taşınmazda müvekkiller halihazırda ayrı ayrı işlem yapamadığından taşınmaz üzerindeki haklarından yararlanamamaktadır.

HUKUKİ SEBEPLER : HMK, TMK ve ilgili yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Tapu kaydı, Miras/Taksim sözleşmesi, Veraset ilamı, Tanık, Yargıtay içtihatları, doktrin, Keşif, bilirkişi incelemesi, Yemin ve sair her türlü delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda izah ettiğimiz sebepler ile mahkemeniz tarafından re’sen gözetilecek hususlar doğrultusunda; taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,

Karar verilmesini talep ederiz. ../../..

NOT : Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş dava dilekçesi örneği genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. Dilekçelerin, paydaşların talepleri, taşınmazın durumu, hukuki ilişkiler vb. tüm hususlar dikkate alınarak kişiye özel hazırlanması gerekir. Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş dava dilekçesi örneğinde önemli hususların öne sürülmemesi ya da eksik öne sürülmesi sonradan toparlanması mümkün olmayan sorunlara sebebiyet vermektedir. Bu sebeple alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır.

Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş Davasında Sık Sorulan Sorular

Dava Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, genellikle 6-18 ay aralığında sonuçlanmaktadır.

Paylı Mülkiyete Geçtikten Sonra Ne Yapılabilir?

Artık hissedarlar kendi payları üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahip olur. Dileyen ortaklar izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açarak taşınmazın satılmasını talep edebilir.

Bu yazıyı faydalı bulduysan paylaş !