Emlak Komisyon Sözleşmeleri Komisyon Alacağı ve Cezai Şart Davaları

Son Güncelleme Tarihi: 30/07/2026

EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMELERİ KOMİSYON ALACAĞI VE CEZAİ ŞART DAVALARI (2026)

Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?

Emlak komisyon sözleşmesi, bir taşınmazın satılması veya kiralanması konusunda emlak danışmanı ile iş sahibi arasında kurulan aracılık sözleşmesidir. Bu sözleşmede emlak danışmanı, taşınmazın alıcı veya kiracı adaylarına pazarlanmasını, tarafların bir araya getirilmesini ve satış ya da kira sözleşmesinin kurulmasına aracılık edilmesini üstlenir. İş sahibi ise bu aracılık faaliyeti sonucunda işlem gerçekleşirse kararlaştırılan komisyon bedelini ödemeyi kabul eder.

Hukuki niteliği bakımından emlak komisyon sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen simsarlık sözleşmesinin bir türüdür. Bu nedenle emlak danışmanının hak ve yükümlülükleri ile taraflar arasındaki ilişkinin kapsamı genel olarak simsarlık sözleşmesine ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Günümüzde emlak komisyon sözleşmeleri, taşınmaz satış ve kiralama işlemlerinin önemli bir parçası haline gelmiştir. Ancak uygulamada komisyon ücreti, yetki kapsamı, sözleşmenin geçerliliği ve tarafların yükümlülükleri konusunda sıkça uyuşmazlık yaşanmaktadır. Bu nedenle taraflar arasında yapılacak sözleşmenin açık, anlaşılır ve hukuka uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Emlak Komisyon Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Emlak komisyon sözleşmesi, taşınmaz sahibi veya taşınmaz almak isteyen kişi ile emlak danışmanı arasında yazılı olarak düzenlenmektedir. Sözleşmede tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın açık bilgileri, emlak danışmanına verilen yetkinin kapsamı ve tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri bulunmalıdır.

Sözleşmenin hazırlanması sırasında tarafların tüm şartları açık ve net şekilde belirlemesi önemlidir. Özellikle emlak danışmanının hangi hizmetleri sunacağı, sözleşmenin ne kadar süreyle geçerli olacağı ve tarafların sözleşme süresince uyması gereken kurallar tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir. Böylece ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün olmaktadır.

Taraflarca imzalanan sözleşmenin bir nüshasının emlak danışmanında, bir nüshasının ise hizmetten yararlanan kişide bulunması gerekmektedir. Böylece sözleşmenin içeriği ve tarafların üstlendiği yükümlülükler gerektiğinde kolaylıkla ortaya konulabilmektedir.

Emlakçı Komisyon Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Emlak komisyon sözleşmesinin hukuken sonuç doğurabilmesi için belirli şartları taşıması gerekmektedir. Bu şartların bulunmaması halinde emlak danışmanının komisyon veya cezai şart talebinde bulunması mümkün olmayabileceği gibi, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar da ortaya çıkabilmektedir. Emlak komisyon sözleşmesinin geçerlilik şartları şu şekilde sayılabilir;

Öncelikli olarak taşınmaz alım satımı veya kiralanmasına ilişkin emlak komisyon sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Yazılı şekil, bu tür sözleşmeler bakımından yalnızca ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Bu nedenle taraflar arasında sözlü olarak yapılan anlaşmalar veya yalnızca telefon görüşmelerine dayanan mutabakatlar çoğu durumda geçerli bir emlak komisyon sözleşmesi olarak kabul edilmemektedir.

Sözleşme, taraflarca imzalanmış olmalıdır. İmzasız veya imzası kime ait olduğu belirlenemeyen belgeler ileride uyuşmazlığa konu olabilmektedir. Özellikle sözleşmenin aslının bulunmaması veya imzanın inkar edilmesi halinde, sözleşmenin geçerliliği konusunda ciddi ispat sorunları ortaya çıkabilmektedir.

Bunun yanında sözleşmenin hangi taşınmaza ilişkin olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. Taşınmazın adresi, ada-parsel bilgileri veya ayırt edici özellikleri sözleşmede yer almalı, böylece aracılık faaliyetinin hangi taşınmaz için üstlenildiği tereddütsüz şekilde anlaşılabilmelidir.

Son olarak sözleşme içeriğinin emredici hukuk kurallarına, dürüstlük kuralına ve mevzuata aykırı hükümler içermemesi gerekir. Hukuka aykırı veya taraflardan birini aşırı derecede mağdur eden hükümler, somut olayın özelliklerine göre geçersiz sayılabilir veya mahkeme tarafından uygulanmayabilir.

Emlak Komisyon Ücreti Hangi Durumlarda Hak Edilir?

Emlak komisyon ücreti, kural olarak emlak danışmanının yürüttüğü aracılık faaliyeti sonucunda satış veya kiralama işleminin gerçekleşmesi halinde hak edilmektedir. Başka bir ifadeyle, emlak danışmanının faaliyetleri ile kurulan sözleşme arasında uygun bir bağlantı bulunmalıdır. Emlakçının bulduğu alıcı veya kiracı ile işlem yapılmışsa komisyon ücreti talep edilebilir. Buna karşılık yalnızca taşınmazın gösterilmesi, ilan verilmesi veya potansiyel müşterilerle görüşülmesi tek başına komisyon hakkı doğurmaz. Emlak danışmanının çalışmaları sonucunda tarafların bir araya gelmesi ve işlemin kurulması gerekmektedir. Bu durumun istisnası taşınmaz sahibinin kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz şekilde reddetmesidir. Bu durumda sözleşmenin ifa edilmesi gerekli olmayıp sözleşme ifa edilmiş gibi komisyon ücretine hak kazanılacaktır.

Eğer emlak danışmanı tarafından bulunan alıcı veya kiracı ile daha sonra emlakçı devre dışı bırakılarak doğrudan sözleşme yapılırsa, emlak danışmanı kural olarak komisyon ücretine hak kazanmaya devam eder. Çünkü önemli olan işlemin kimin aracılığıyla gerçekleştiğidir.

Bununla birlikte taşınmaz sahibi, emlak danışmanının herhangi bir katkısı olmaksızın alıcıyı kendisi bulmuş ve satış işlemi emlakçının faaliyetlerinden bağımsız şekilde gerçekleşmişse, kural olarak komisyon ücreti talep edilemez. Ancak taraflar arasında tek yetkili emlak sözleşmesi veya özel bir sözleşme hükmü bulunması halinde durum değişebilmektedir.

Sözleşmenin satış veya kiralama gerçekleşmeden önce usulüne uygun şekilde sona erdirilmesi ya da feshedilmesi halinde genellikle emlak danışmanının komisyon hakkı doğmaz. Ancak sözleşmede cezai şart veya feshe bağlı özel hükümler bulunuyorsa, somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.

Bu nedenle emlak komisyon ücretine hak kazanılıp kazanılmadığı değerlendirilirken yalnızca satışın gerçekleşip gerçekleşmediğine değil, satışın nasıl gerçekleştiğine, emlak danışmanının süreçteki katkısına ve taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine birlikte bakılması gerekmektedir.

Emlakçı Komisyon Alacağı Davası

Emlakçı komisyon alacağı davası, emlak danışmanının hak kazandığını ileri sürdüğü komisyon ücretinin ödenmemesi halinde açılan alacak davasıdır. Uygulamada taşınmaz sahibi veya alıcı tarafından komisyon bedelinin ödenmemesi, emlakçının süreç dışında bırakılması ya da komisyon hakkının hiç doğmadığının ileri sürülmesi nedeniyle bu tür davalarla sıkça karşılaşılmaktadır.

Bu davalarda öncelikle taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin bulunup bulunmadığı incelenmektedir. Bunun yanında emlak danışmanının sözleşme kapsamında üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip getirmediği, satış veya kiralama işleminin emlakçının aracılık faaliyeti sonucunda gerçekleşip gerçekleşmediği ve komisyon alacağının doğup doğmadığı değerlendirilmektedir.

Emlakçı komisyon alacağı davalarında sözleşme, ilan kayıtları, taşınmaz gösterim belgeleri, WhatsApp yazışmaları, elektronik posta kayıtları, tanık beyanları ve tapu kayıtları gibi birçok delilden yararlanılabilmektedir. Özellikle tarafların satış veya kiralama sürecindeki görüşmeleri çoğu zaman uyuşmazlığın çözümünde önemli rol oynamaktadır.

Emlakçı Komisyon Alacağı İcra Takibi

Emlak danışmanı, hak kazandığını düşündüğü komisyon ücretinin ödenmemesi halinde dava açabileceği gibi doğrudan icra takibi de başlatabilir. Bu durumda borçlu olduğu iddia edilen kişi adına ödeme emri gönderilmekte ve komisyon alacağının tahsili talep edilmektedir.

Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden sonra 7 günlük yasal süre içerisinde borca ilişkin herhangi bir itirazda bulunmazsa takip kesinleşerek alacaklı tarafça haciz işlemleri uygulanabilir. Buna karşılık borçlunun borca veya alacağın miktarına itiraz etmesi halinde icra takibi durur ve alacağın tahsili için emlak danışmanının hukuki yollara başvurması gerekir.

Bu aşamada emlak danışmanı, itirazın iptali davası açarak komisyon alacağının varlığını mahkeme önünde ispat etmelidir. Mahkeme tarafından alacağın haklı olduğuna karar verilmesi halinde itiraz iptal edilmekte ve icra takibi kaldığı yerden devam etmektedir. Şartların bulunması halinde borçlu aleyhine icra inkar tazminatına da hükmedilebilmektedir.

İtirazın iptali davalarında en çok tartışılan hususlar; taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin bulunup bulunmadığı, emlak danışmanının komisyon ücretine hak kazanıp kazanmadığı ve talep edilen alacak miktarının doğru olup olmadığıdır. Bu nedenle icra takibine dayanak sözleşme ve diğer deliller, uyuşmazlığın çözümünde büyük önem taşımaktadır.

Satış Gerçekleşmeden Emlakçı Komisyon Talep Edebilir mi?

Kural olarak emlak danışmanı, aracılık faaliyeti sonucunda satış işlemi gerçekleştiği takdirde komisyon ücretine hak kazanmaktadır. Bu nedenle satışın hiç gerçekleşmediği durumlarda emlakçının komisyon talep etmesi kural olarak mümkün değildir.

Bununla birlikte her somut olayın kendi özellikleri bulunduğundan, satışın gerçekleşmemesi tek başına her zaman komisyon talebini ortadan kaldırmamaktadır. Örneğin emlak danışmanı tarafından bulunan ve taşınmazı satın almaya hazır olan bir alıcıya rağmen taşınmaz sahibinin haklı bir neden olmaksızın satıştan vazgeçmesi veya işlemin kurulmasını engellemesi halinde komisyon talebinde bulunulabilir.

Ayrıca Türk hukukunda geçerli olan sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla komisyon ücretinin hangi şartlarda doğacağını sözleşme ile özel olarak kararlaştırabilirler. Bu kapsamda belirli faaliyetlerin yerine getirilmesi, belirli bir alıcının bulunması veya sözleşmede öngörülen başka şartların gerçekleşmesi halinde komisyon ödeneceğine ilişkin hükümler düzenlenebilmektedir.

İşbu sebeplerle satış gerçekleşmeden komisyon talep edilip edilemeyeceği, yalnızca satışın yapılıp yapılmadığına göre değil; taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine, emlak danışmanının faaliyetlerine ve satışın neden gerçekleşmediğine göre belirlenmektedir.

Ev Sahibi Evi Kendisi Satarsa Komisyon Ödenir mi?

Kural olarak ev sahibinin taşınmazı kendi imkanlarıyla bulduğu bir alıcıya satması halinde emlakçıya komisyon ödemesi gerekmez. Çünkü emlak komisyon ücreti, esas olarak emlak danışmanının aracılık faaliyeti sonucunda hak edilmektedir.

Ancak taraflar sözleşme serbestisi ilkesi gereğince farklı bir düzenleme yapabilirler. Örneğin sözleşmede, belirli bir süre içerisinde taşınmazın kim tarafından satıldığına bakılmaksızın satışın gerçekleşmesi halinde komisyon ücreti ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda ev sahibi taşınmazı kendisi satmış olsa dahi sözleşme hükümlerine göre komisyon ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Bunun yanında emlak danışmanının sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesine, alıcıyı bulmasına ve tarafları sözleşme yapma aşamasına getirmesine rağmen taşınmaz sahibinin haklı bir neden olmaksızın satıştan vazgeçmesi veya emlakçının aracılık ettiği kişiyle doğrudan anlaşarak emlakçıyı devre dışı bırakması halinde de komisyon alacağı gündeme gelebilir. Bu gibi durumlarda satışın şeklen kimin tarafından yapıldığından çok, işlemin emlak danışmanının faaliyetleri sayesinde gerçekleşip gerçekleşmediği önem taşımaktadır.

İşbu sebeplerle ev sahibinin evi kendisinin satması her zaman komisyon ödenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Sonuç, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine ve satışın gerçekleşme şekline göre belirlenmektedir.

Yetki Sözleşmesi Bulunan Emlakçının Hakları Nelerdir?

Yetki sözleşmesi, taşınmaz sahibinin belirli bir taşınmazın satış veya kiralama sürecinde emlak danışmanına yazılı şekilde aracılık yetkisi vermesini ifade etmektedir. Bu sözleşme ile emlak danışmanı, taşınmazın pazarlanması ve potansiyel alıcı veya kiracıların bulunması konusunda çalışmalar yürütebilmektedir.

Yetki sözleşmesine sahip olan emlak danışmanı, sözleşmede kararlaştırılan süre boyunca taşınmazın tanıtımını yapma, ilan verme, taşınmazı ilgililere gösterme, alıcı veya kiracı adayları ile görüşmeler yürütme ve tarafları bir araya getirme hakkına sahiptir. Bunun yanında sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde komisyon ücretini talep etme hakkı da bulunmaktadır.

Emlak danışmanının haklarının kapsamı, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin içeriğine göre değişiklik gösterebilmektedir. Bazı sözleşmelerde emlak danışmanına yalnızca aracılık yetkisi verilirken, bazı sözleşmelerde taşınmazın pazarlanmasına ilişkin daha geniş yetkiler tanınabilmektedir. Bu nedenle emlakçının sahip olduğu haklar belirlenirken öncelikle sözleşme hükümlerinin incelenmesi gerekmektedir.

Öte yandan taşınmaz sahibi de sözleşme süresince dürüstlük kuralına uygun davranmak, emlak danışmanının faaliyetlerini sonuçsuz bırakacak işlemlerden kaçınmak ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerine uygun hareket etmek zorundadır. Emlak danışmanının sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen taşınmaz sahibinin sözleşmeye aykırı davranması halinde komisyon alacağı veya sözleşmede kararlaştırılmış diğer haklar gündeme gelebilecektir.

Tek Yetkili Emlak Sözleşmesi ve Hukuki Sonuçları

Tek yetkili emlak sözleşmesi, taşınmaz sahibinin belirli bir süre boyunca taşınmazın satış veya kiralama faaliyetlerini yalnızca bir emlak danışmanı veya emlak işletmesi aracılığıyla yürütmeyi kabul ettiği sözleşmedir. Bu sözleşme ile taşınmaz sahibi aynı süre içerisinde başka bir emlakçı ile çalışmamayı ve sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklere uygun davranmayı taahhüt etmektedir.

Tek yetkili sözleşmelerin en önemli sonucu, taşınmaz sahibinin sözleşme süresi boyunca emlak danışmanını devre dışı bırakarak başka bir emlakçı aracılığıyla veya doğrudan kendisinin satış işlemini gerçekleştirmesinin hukuki sonuçlar doğurabilmesidir. Ancak bunun kapsamı net olmayıp sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir.

Uygulamada tek yetkili sözleşmelerde sıklıkla, taşınmazın sözleşme süresi içerisinde satılması halinde komisyon ücretinin ödeneceğine veya sözleşmeye aykırı davranılması halinde cezai şart uygulanacağına ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu nedenle taşınmaz sahibinin sözleşmeyi imzalamadan önce üstlendiği yükümlülükleri dikkatle incelemesi önem taşımaktadır.

Bununla birlikte tek yetkili emlak sözleşmesi dahi, emlak danışmanına hiçbir faaliyet göstermeden komisyon talep etme hakkı vermez. Emlak danışmanının da sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesi, taşınmazın pazarlanması için gerekli çalışmaları yürütmesi ve dürüstlük kuralına uygun hareket etmesi gerekir.

Sonuç olarak tek yetkili emlak sözleşmeleri, hem taşınmaz sahibi hem de emlak danışmanı açısından önemli hukuki sonuçlar doğuran sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin süresi, kapsamı, komisyon hükümleri ve varsa cezai şart düzenlemeleri dikkatle değerlendirilmeli, ileride uyuşmazlığa neden olabilecek hususlar sözleşmede açık şekilde düzenlenmelidir.

Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cezai Şart Nedir?

Emlak komisyon sözleşmelerinde cezai şart, taraflardan birinin sözleşmede üstlendiği yükümlülüklere aykırı davranması halinde belirli bir miktar para ödemeyi önceden kabul etmesini ifade etmektedir. Cezai şartın temel amacı, tarafların sözleşmeye uygun davranmasını sağlamak ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle ortaya çıkabilecek zararların önüne geçmektir.

Uygulamada cezai şart hükümlerine özellikle tek yetkili emlak sözleşmelerinde sıkça yer verilmektedir. Örneğin taşınmaz sahibinin sözleşme süresi içerisinde başka bir emlakçı ile çalışması, emlak danışmanını devre dışı bırakarak satış gerçekleştirmesi veya sözleşmede üstlendiği yükümlülüklere aykırı davranması halinde belirli bir tutarın cezai şart olarak ödeneceği kararlaştırılabilmektedir.

Bununla birlikte her sözleşmede yer alan cezai şart hükmü otomatik olarak geçerli kabul edilmemektedir. Öncelikle taraflar arasında geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin bulunması ve cezai şart düzenlemesinin açık şekilde kararlaştırılmış olması gerekir. Ayrıca cezai şartın somut olayın özelliklerine göre hukuka uygun olması ve taraflardan biri aleyhine ölçüsüz sonuçlar doğurmaması gerekmektedir.

Emlakçı Cezai Şart Talep Edebilir mi?

Emlak danışmanı belirli şartların varlığı halinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Ancak cezai şart alacağı her uyuşmazlıkta kendiliğinden doğmaz. Emlak danışmanının cezai şart talep edebilmesi için öncelikle aşağıdaki hukuki şartların gerçekleşmiş olması gerekir;

Bunlardan ilki, taraflar arasında yazılı ve geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin bulunmasıdır. Geçerli bir sözleşme olmadan yalnızca sözlü anlaşmalara veya tarafların iddialarına dayanılarak cezai şart talep edilmesi mümkün değildir.

İkinci olarak, sözleşmede cezai şart hükmünün açık şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Hangi davranışların sözleşmeye aykırılık oluşturacağı ve bu durumda ne kadar cezai şart ödeneceği sözleşmede belirli veya belirlenebilir şekilde yer almalıdır.

Üçüncü olarak, emlak danışmanının sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir. Emlak danışmanının hiçbir faaliyet göstermediği veya sözleşmeden doğan görevlerini yerine getirmediği durumlarda yalnızca sözleşmede cezai şart bulunduğu gerekçesiyle talepte bulunması genellikle mümkün değildir.

Dördüncü olarak, taşınmaz sahibinin veya diğer sözleşme tarafının sözleşmeye aykırı bir davranışının bulunması gerekir. Sözleşme süresi içerisinde başka bir emlakçı ile çalışılması, emlak danışmanının bulduğu alıcı veya kiracı ile doğrudan anlaşma yapılması, tek yetkili sözleşmelerde yetkiyi ihlal eden işlemler yapılması gibi durumlar buna örnek verilebilir.

Son olarak talep edilen cezai şartın hukuken korunabilir nitelikte olması gerekir. Mahkemeler somut olayın özelliklerine göre cezai şart hükmünün geçerliliğini, sözleşmeye aykırılığın gerçekleşip gerçekleşmediğini ve talep edilen miktarın hakkaniyete uygun olup olmadığını ayrıca değerlendirmektedir.

Sayılan koşullar çerçevesinde emlak danışmanının cezai şart talep edip edemeyeceği her olay için ayrı şekilde değerlendirilmelidir.

Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cayma ve Fesih Şartları

Emlak komisyon sözleşmeleri, sözleşme içeriğine bağlı olarak taraflarca cayma veya fesih ile sona erdirilebilmektedir. Bu kapsamda cayma, taraflardan birinin sözleşmeden vazgeçerek sözleşme ilişkisini ortadan kaldırmasını ifade ederken; fesih, geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir. Başka bir ifadeyle caymada taraflardan biri sözleşmeden dönmek isterken, fesihte mevcut sözleşme ilişkisi belirli bir tarihten itibaren sonlandırılmaktadır.

Emlak komisyon sözleşmelerinde cayma hakkı ancak sözleşmede bu yönde bir düzenleme bulunması halinde kullanılabilmektedir. Taraflar sözleşmeye belirli bir süre içerisinde veya belirli şartların gerçekleşmesi halinde cayma hakkı tanıyabilirler. Ayrıca sözleşmede, cayma hakkının kullanılması durumunda belirli bir bedel ödeneceği veya cezai şart uygulanacağı da kararlaştırılabilmektedir.

Fesih ise daha çok sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren veya sözleşme hükümlerine aykırı davranışların ortaya çıktığı durumlarda gündeme gelmektedir. Uygulamada emlak danışmanının taşınmazın pazarlanmasına yönelik gerekli faaliyetleri yerine getirmemesi, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini ihmal etmesi veya taşınmaz sahibinin sözleşmede üstlendiği yükümlülüklere aykırı davranması fesih sebepleri arasında yer alabilmektedir. Özellikle tek yetkili sözleşmelerde taşınmaz sahibinin başka bir emlakçı ile çalışması veya emlak danışmanını devre dışı bırakarak hareket etmesi sıkça karşılaşılan uyuşmazlık nedenlerindendir.

Sözleşmenin cayma veya fesih yoluyla sona erdirilmiş olması, her zaman komisyon ücreti veya cezai şart taleplerini ortadan kaldırmaz. Emlak danışmanının sözleşme sona ermeden önce komisyon hakkını doğuran faaliyetleri gerçekleştirmiş olması veya sözleşmede cayma ve fesih halinde uygulanacak özel hükümler bulunması durumunda, tarafların çeşitli hak ve alacak talepleri devam edebilmektedir. Bu nedenle emlak komisyon sözleşmelerinde cayma ve fesih hükümleri değerlendirilirken yalnızca sözleşmenin sona erip ermediğine değil, sona erme sebebine ve sözleşmede bu konuda hangi düzenlemelerin yer aldığına da dikkat edilmesi gerekmektedir.

Emlak Komisyon Alacağının Tahsili İçin Açılan Davalar

Emlak danışmanının hak kazandığı komisyon ücretinin ödenmemesi halinde, bu alacağın tahsili için çeşitli dava yollarına başvurulabilmektedir. Hangi davanın açılacağı ise uyuşmazlığın niteliğine, taraflar arasındaki ilişkinin özelliklerine ve daha önce icra takibi yapılıp yapılmadığına göre değişmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan dava türü komisyon alacağının tahsiline yönelik alacak davasıdır. Emlak danışmanı bu dava ile hak kazandığını ileri sürdüğü komisyon ücretinin karşı taraftan tahsilini talep etmektedir. Bu davalarda taraflar arasındaki sözleşme, emlak danışmanının yürüttüğü faaliyetler ve komisyon hakkının doğup doğmadığı incelenmektedir.

Bunun yanında komisyon alacağı için öncelikle icra takibi başlatılmış ve borçlu tarafından takibe itiraz edilmişse, bu durumda itirazın iptali davası açılması da mümkündür. Bu dava sonucunda alacağın varlığı ispatlanırsa icra takibi kaldığı yerden devam etmekte, şartların oluşması halinde borçlu aleyhine icra inkar tazminatına da hükmedilebilmektedir.

Bu davalarda esas olarak emlak komisyon alacağının sözleşmeye uygun şekilde doğduğunun ispat edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda mahkeme öncelikle geçerli bir emlak komisyon sözleşmesi bulunup bulunmadığı, emlak danışmanının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip getirmediği, emlak komisyon alacağının hak edilip edilmediği, eğer hak edilmiş ise alacağının ödenip ödenmediği gibi pek çok hususta değerlendirmelerde bulunur. Bu tip davalarda yazılı sözleşme, mesajlaşmalar, ilan kayıtları, taşınmaz gösterim belgeleri, tanık beyanları gibi deliller büyük önem taşımaktadır.

Emlak Komisyon Alacağı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?

Emlak danışmanı, hak kazandığını düşündüğü komisyon alacağını tahsil etmek amacıyla doğrudan icra takibi başlatabilir. Zira komisyon alacağının tahsili için dava açılması zorunlu olmayıp alacaklı emlak danışmanı, öncelikle icra yoluna başvurmayı tercih edebilir.

İcra takibinin başlatılmasıyla birlikte borçlu olduğu iddia edilen kişiye ödeme emri gönderilir. Borçlu, yasal süre içerisinde borca, faize veya alacağın tamamına itiraz edebilir. Süresi içerisinde yapılan itiraz üzerine takip durur ve alacağın tahsili için uyuşmazlığın mahkeme önünde çözümlenmesi gerekir.

Borçlunun itiraz etmemesi halinde ise takip kesinleşir ve emlak danışmanı haciz işlemleri de dahil olmak üzere cebri icra yollarına başvurarak alacağını tahsil etmeye çalışabilir.

Uygulamada emlak komisyon alacağına ilişkin icra takiplerinde en sık karşılaşılan itiraz sebepleri; geçerli bir emlak komisyon sözleşmesinin bulunmadığı, emlakçının komisyon ücretine hak kazanmadığı, satışın emlakçının aracılığıyla gerçekleşmediği veya talep edilen alacak miktarının hatalı olduğu yönündedir.

Bu nedenle emlak komisyon alacağına dayalı icra takiplerinde, taraflar arasındaki sözleşmenin, satış veya kiralama sürecine ilişkin kayıtların, yazışmaların ve diğer delillerin büyük önemi bulunmaktadır. Özellikle borçlunun itiraz etmesi halinde, emlak danışmanının komisyon hakkının doğduğunu ispat etmesi gerekecektir.

Emlakçı ile Ev Sahibi Arasındaki Uyuşmazlıklarda Hukuki Süreç

Emlakçı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar genellikle komisyon ücreti, cezai şart, tek yetkili sözleşmenin ihlali veya sözleşmenin geçerliliği konularında ortaya çıkmaktadır. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde uyuşmazlığın çözümü için yasal yollara başvurulabilmektedir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre taraflardan biri doğrudan alacak davası açabileceği gibi, öncelikle icra takibi başlatıp sonrasında itirazın iptali davası da açabilmektedir. Yargılama sırasında mahkeme; taraflar arasındaki sözleşmeyi, yazışmaları, ilan kayıtlarını, taşınmaz gösterim belgelerini, tanık anlatımlarını ve diğer delilleri değerlendirerek emlakçının komisyon veya cezai şart talebinin haklı olup olmadığını incelemektedir. Mahkeme tarafından yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, kısmen kabulüne veya reddine karar verilebilmektedir.

Dava değerinin belirli bir parasal sınırın üzerinde kalması halinde ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulması mümkündür. Böylece uyuşmazlık, şartların oluşması halinde üç dereceli bir yargı denetiminden geçmektedir.

Her uyuşmazlığın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, emlakçı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda sözleşmenin içeriği, tarafların davranışları ve somut olayın özellikleri davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle hukuki sürecin başlangıcından itibaren delillerin eksiksiz şekilde toplanması, belirli usul kurallarına uyulması ve hukuki stratejinin doğru şekilde kurulması önemlidir.

Emlak Komisyon Sözleşmesinde İmzanın İnkar Edilmesi Durumu

Emlak komisyon sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, sözleşmedeki imzanın taraflardan biri tarafından inkar edilmesidir. Özellikle komisyon veya cezai şart talep edildiği durumlarda taşınmaz sahipleri, sözleşmeyi imzalamadıklarını veya sözleşmedeki imzanın kendilerine ait olmadığını ileri sürebilmektedir.

Taşınmazlara ilişkin emlak komisyon sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Bu nedenle sözleşmenin varlığı ve geçerliliği çoğu zaman imzanın aidiyetine bağlı hale gelmektedir. Sözleşmede yer alan imzanın inkar edilmesi durumunda, artık uyuşmazlık yalnızca komisyon alacağına değil, öncelikle sözleşmenin geçerli şekilde kurulup kurulmadığına ilişkin bir uyuşmazlığa dönüşmektedir.

Emlak komisyon sözleşmeleri çoğunlukla adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Adi yazılı bir belgede yer alan imzanın inkar edilmesi halinde mahkeme tarafından imzanın kime ait olduğunun araştırılması ve mahkemece imza incelemesi yapılması gerekmektedir. İmza incelemesinin yapılabilmesi için kural olarak sözleşmenin aslının ibraz edilmesi gerekir. Belgenin yalnızca fotokopisinin bulunması halinde çoğu durumda sağlıklı bir imza incelemesi yapılması mümkün olmamaktadır. Bu nedenle emlak komisyon sözleşmesinin asıl nüshasının saklanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklar açısından büyük önem taşımaktadır.

İmzanın ilgili kişiye ait olduğunun tespit edilmesi halinde uyuşmazlık komisyon alacağı, cezai şart veya sözleşmenin ihlali gibi esas konular üzerinden değerlendirilmeye devam eder. Buna karşılık imzanın ilgili kişiye ait olmadığının anlaşılması veya sözleşmenin geçerli şekilde ispat edilememesi halinde emlak danışmanının komisyon ve cezai şart talepleri reddedilmektedir.

WhatsApp Yazışmaları ve İlan Kayıtlarının Delil Olarak Kullanılması

Emlak komisyon alacağı ve cezai şart davalarında uyuşmazlığın çözümü çoğu zaman taraflar arasındaki iletişim kayıtlarının ve aracılık faaliyetine ilişkin belgelerin incelenmesine bağlıdır. Bu nedenle WhatsApp yazışmaları, kısa mesajlar, elektronik postalar ve benzeri dijital kayıtlar yargılamada önemli deliller arasında yer almaktadır.

Taraflar arasında yapılan görüşmeler, taşınmazın satış şartları, alıcı adaylarının yönlendirilmesi, randevu organizasyonları ve sözleşme sürecine ilişkin konuşmalar genellikle WhatsApp üzerinden gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle söz konusu yazışmalar, emlak danışmanının yürüttüğü faaliyetlerin ve taraflar arasındaki ilişkinin ortaya konulmasında en önemli delillerdir.

Bunun yanında emlak komisyon davalarının niteliği gereği ilan kayıtları da yine önemli delillerdendir. Özellikle emlak danışmanının taşınmazın pazarlanmasına yönelik faaliyet gösterip göstermediği, alıcı adaylarının taşınmaza hangi ilanlar aracılığıyla ulaştığı ve satış sürecinin nasıl geliştiği çoğu zaman ilan kayıtları ile ortaya çıkarılabilmektedir.

İşbu sebeplerle WhatsApp yazışmaları ve ilan kayıtları, emlak komisyon alacağı davalarında emlak danışmanının faaliyetlerini, tarafların iradelerini ve satış sürecinin nasıl geliştiğini ortaya koyan en önemli deliller arasında yer almaktadır. Tarafların uyuşmazlık ihtimaline karşı söz konusu kayıtları muhafaza etmeleri büyük önem taşımaktadır.

Emlak Komisyon Alacağı Davasında Görevli Mahkeme

Emlak komisyon alacağı davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın taraflarına ve hukuki ilişkinin niteliğine göre belirlenmektedir. Bu nedenle her olayda öncelikle tarafların sıfatlarının ve işlemin hangi amaçla yapıldığının değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz sahibi ile emlak danışmanı arasındaki ilişkinin tüketici işlemi niteliğinde olduğu durumlarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Özellikle konut veya kişisel amaçlarla kullanılan taşınmazlara ilişkin emlak aracılık hizmetlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, taşınmaz sahibinin tüketici sıfatını taşıması halinde davalar Tüketici Mahkemesinde görülmektedir.

Buna karşılık uyuşmazlığın her iki tarafının da ticari işletme kapsamında hareket ettiği durumlarda görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olmaktadır. Özellikle tarafların tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili bulunduğu hallerde dava ticari dava niteliği kazanabilmektedir.

Görev konusu kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınmaktadır. Bu nedenle davanın yanlış mahkemede açılması, yargılamanın uzamasına ve çeşitli usul sorunlarının ortaya çıkmasına neden olabilmektedir.

Emlak Komisyon Davalarında Zamanaşımı Süresi

Emlak komisyon alacağına ilişkin talepler de diğer alacak hakları gibi belirli bir zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımı süresinin dolması halinde alacak ortadan kalkmamakla birlikte, borçlu tarafından zamanaşımı def’inin ileri sürülmesi durumunda alacağın mahkeme yoluyla tahsili mümkün olmayabilmektedir.

Emlak komisyon sözleşmeleri hukuki niteliği itibarıyla simsarlık sözleşmesi kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle emlak danışmanının komisyon alacağı bakımından özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, kural olarak 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Zamanaşımı süresi, komisyon alacağının muaccel hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır. Başka bir ifadeyle emlak danışmanının komisyon ücretini talep etme hakkının doğduğu tarihten itibaren 5 yıl içerisinde dava açılması veya zamanaşımını kesen hukuki işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki zamanaşımı mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmamaktadır. Davalı tarafın yargılama sırasında zamanaşımı itirazında bulunması gerekir. Süresinde ileri sürülen zamanaşımı savunmasının haklı bulunması halinde dava bu nedenle reddedilebilmektedir.

Yargıtay Kararları Işığında Emlak Komisyon Davaları

Emlak komisyon alacağı ve cezai şart davalarında Yargıtay kararları incelendiğinde, uyuşmazlıkların büyük ölçüde sözleşmenin geçerliliği, emlakçının komisyon hakkı kazanıp kazanmadığı ve tarafların sözleşmeye uygun davranıp davranmadığı noktalarında toplandığı görülmektedir.

Yazılı sözleşme ve imzanın ispatı zorunludur:

Yargıtay, taşınmaz simsarlığı sözleşmelerinde yazılı şeklin geçerlilik şartı olduğunu kabul etmektedir. Sözleşmedeki imzanın inkar edilmesi ve sözleşmenin aslının ibraz edilememesi halinde, komisyon veya cezai şart talebinin reddedilmesi gerektiği yönünde kararlar vermektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5609, K. 2026/2259, T. 16.04.2026)

Emlakçı Ancak Aracılık Faaliyeti Sonucunda Ücrete Hak Kazanır:

Yargıtay’a göre emlakçının komisyon alabilmesi için yalnızca taşınmazı göstermesi yeterli değildir. Satış veya kiralama işlemi ile emlakçının faaliyetleri arasında uygun bir nedensellik bağının bulunması gerekir. İşlemin emlakçının çalışmaları sayesinde gerçekleştiğinin ispatlanması halinde komisyon hakkı doğmaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/859, K. 2016/428, T. 30.03.2016)

Aynı şekilde yalnızca taşınmazın gösterilmesi, tek başına komisyon alacağı için yeterli görülmemektedir. Emlakçının komisyon talep edebilmesi için yer göstermenin ötesinde, satış veya kiralama işleminin kurulmasına etkili bir aracılık faaliyetinin bulunması gerekir. Bu nedenle satış emlakçının faaliyeti sonucunda gerçekleşmemişse, salt yer gösterme belgesine dayanılarak komisyon talep edilmesi kabul edilmemektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/339, K. 2022/723, T. 24.05.2022)

Geçersiz Sözleşmeye Dayanılarak Cezai Şart Talep Edilemez:

Yargıtay kararlarında, geçerli şekilde kurulmamış bir emlak komisyon sözleşmesine dayanılarak cezai şart talep edilmesinin mümkün olmadığı vurgulanmaktadır. Bu nedenle cezai şart taleplerinden önce, dayanak sözleşmenin geçerliliğinin incelenmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/5609, K. 2026/2259, T. 16.04.2026)

Taşınmaz Sahibinin Sözleşme Yapmayı Sebepsiz Olarak Reddetmesi:

Emlak danışmanının komisyon alacağına hak kazanabilmesi için sözleşmenin kurulması şarttır. Ancak sözleşme kurulmasa dahi komisyona hak kazanılabilecek bir istisna bulunmaktadır. Kararlarda yer verildiği üzere taşınmaz sahibinin emlak danışmanı tarafından teklif olunan üçüncü kişilerle şartlar uygun olmasına rağmen sebepsiz şekilde sözleşme yapmayı reddettiği hallerde belirtilen şartın gerçekleştiği kabul edilmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/644, K. 2017/460, T. 15.03.2017) (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/1, K. 2015/1539, T. 10.06.2015)

Emlak Komisyon Sözleşmelerinde Haksız Şart ve Tüketici Hakları

Emlak komisyon sözleşmeleri tarafların serbest iradesiyle kurulsa da, sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir. Özellikle taşınmaz sahibi veya hizmet alan kişinin tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda, sözleşmede yer alan bazı hükümler haksız şart olarak değerlendirilebilmektedir.

Haksız şart; tüketici ile müzakere edilmeden sözleşmeye konulan, dürüstlük kuralına aykırı şekilde tüketici aleyhine dengesizlik yaratan ve tüketicinin haklarını ağır biçimde sınırlandıran sözleşme hükümlerini ifade etmektedir. Bu tür hükümler sözleşmede yer alsa bile tüketici bakımından bağlayıcı kabul edilmeyebilir.

Örneğin emlak danışmanına hiçbir yükümlülük yüklemeyen, buna karşılık tüketiciye aşırı derecede ağır sorumluluklar getiren hükümler, fahiş cezai şart düzenlemeleri, her koşulda komisyon ödenmesini zorunlu kılan hükümler veya tüketicinin dava açma hakkını sınırlandıran kayıtlar somut olayın özelliklerine göre haksız şart olarak değerlendirilebilmektedir.

Ancak tüketici aleyhine bulunan her düzenleme haksız şart olarak değerlendirilmez. Taraflar arasında açıkça kararlaştırılan ve sözleşmenin niteliğine uygun olan komisyon, cezai şart veya yetki hükümleri yalnızca tüketici aleyhine sonuç doğurduğu gerekçesiyle geçersiz sayılmaz. Hükmün geçerliliği değerlendirilirken sözleşmenin bütünü, tarafların hak ve yükümlülükleri ile somut olayın özellikleri birlikte dikkate alınmaktadır.

Haksız şart niteliğinde olduğu tespit edilen sözleşme hükümleri tüketici bakımından bağlayıcı değildir. Başka bir ifadeyle tüketici, yalnızca sözleşmede yer aldığı gerekçesiyle haksız şart içeren bir hükme uymak zorunda değildir. Mahkeme tarafından bir hükmün haksız şart olduğunun tespit edilmesi halinde, ilgili sözleşme maddesi uygulanmaz ve uyuşmazlık kalan sözleşme hükümleri ile genel hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenir.

Bu nedenle tüketiciler, emlak komisyon sözleşmesinde yer alan fahiş cezai şartlar, tek taraflı yükümlülükler veya hakkaniyete aykırı hükümler nedeniyle hak kaybına uğramak zorunda değildir. Haksız şart içeren sözleşme hükümlerine karşı dava açılması, icra takibine itiraz edilmesi veya devam eden bir davada bu hususun ileri sürülmesi mümkündür.

Emlak Komisyon Sözleşmeleri Komisyon Alacağı ve Cezai Şart Davaları Avukat

Emlak komisyon alacağı ve cezai şart davaları, her ne kadar ilk bakışta basit bir alacak uyuşmazlığı gibi görünse de uygulamada sözleşmenin geçerliliği, imzanın aidiyeti, komisyon hakkının doğup doğmadığı, aracılık faaliyetinin ispatı ve cezai şart hükümlerinin uygulanabilirliği gibi birçok hukuki tartışmayı içermektedir. Bu nedenle uyuşmazlığın başından itibaren doğru hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Bu tür davalarda avukat; sözleşmenin incelenmesi, delillerin toplanması, icra takibi veya dava sürecinin yürütülmesi, itirazların hazırlanması ve tarafın haklarının etkin şekilde savunulması konularında hukuki destek sağlamaktadır. Özellikle WhatsApp yazışmaları, ilan kayıtları, taşınmaz gösterim belgeleri ve benzeri delillerin hukuki açıdan doğru şekilde değerlendirilmesi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.

Komisyon alacağı veya cezai şart taleplerine ilişkin uyuşmazlıklarda usul kuralları ve ispat yükü büyük önem taşıdığından, hak kaybı yaşanmaması ve sürecin etkin şekilde yürütülebilmesi için alanında tecrübeli bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlak Komisyon Sözleşmesi Olmadan Komisyon Talep Edilebilir mi?

Taşınmazlara ilişkin emlak komisyon sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır. Bu nedenle kural olarak geçerli bir yazılı sözleşme bulunmaması halinde geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyecek olup komisyon talep edilmesi mümkün değildir.

Emlakçı Komisyon Ücreti Hangi Durumlarda Hak Edilmektedir?

Emlakçı, kural olarak aracılık faaliyeti sonucunda satış veya kiralama işleminin gerçekleşmesi halinde komisyon ücretine hak kazanır. İşlemin emlakçının faaliyetleri sayesinde kurulmuş olması gerekir. Ayrıca sözleşmede komisyona hak kazanılacağı belirtilen başkaca durumların varlığı halinde bunların da değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ev Sahibi Evi Kendisi Satarsa Emlakçıya Komisyon Ödenmesi Gerekir mi?

Kural olarak ev sahibinin kendi bulduğu alıcıya satış yapması halinde komisyon ödenmez. Ancak sözleşmede satışın kim tarafından gerçekleştirildiğine bakılmaksızın komisyon ödeneceği kararlaştırılmışsa veya satış emlakçının bulduğu alıcıya yapılmışsa komisyon yükümlülüğü doğabilir.

Avukata Sor

Hukuki sorunlarınıza hızlı, etkili ve güvenilir çözümler için bizimle iletişime geçiniz.

İletişime geç