FAZLA ÖDENEN KİRA BEDELİNİN İADESİ(2026)
Fazla ödenen kira bedelinin iadesi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde, kiracının talep edebileceği hukuki bir alacak olarak değerlendirilmektedir. Sözleşme hükümlerine veya tarafların mutabakatına aykırı olarak gerçekleştirilen ödemeler, hukuken haksız ödeme niteliği taşımakta ve kiracıya geri alma hakkı tanımaktadır. Bu bağlamda, fazla kira bedelinin iadesi talep edildiğinde, alacağın yasal faiz işletilerek geri verilmesi gerekliliği doğmaktadır. Mahkemeler, fazla ödeme iddialarını incelerken, ödeme belgeleri, kira sözleşmesi hükümleri ve taraflar arasındaki mutabakatı dikkate almakta, kiracının haklı talebinin sağlanması yönünde kararlar vermektedir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi (İşyeri İçin)
Ticari (işyeri) kira ilişkilerinde kira bedeli ve kira artış oranı esas olarak tarafların sözleşmede belirledikleri şartlara göre uygulanır. Ancak sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin veya artış oranının üzerinde yapılan ödemeler, tek başına sözleşmenin değiştiği anlamına gelmez. Kiracı, hukuki bir zorunluluk olmadan veya hatalı şekilde fazla ödeme yaptıysa, bu bedelin iadesini talep edebilir. Bu tür ödemeler hukuki sebebe dayanmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade istenebilir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi (Konut-Mesken İçin)
Konut kiralarında kira bedeli ve kira artış oranı kanun ve Yargıtay içtihatları ile sıkı şekilde düzenlenmiştir. Bu nedenle konut kiralarında, kanuni artış sınırının üzerinde yapılan kira ödemeleri geçerli kabul edilmez. Böyle bir durumda kiracı, yasal sınırı aşan kısmın iadesini talep edebilir. TBK m.344 ve geçici düzenlemeler çerçevesinde kiraya verenin kanuni sınırı aşan kira talep etmesi hukuken korunmaz.
Bununla birlikte bazı durumlarda kiracının yaptığı fazla ödeme, mahkemeler tarafından farklı şekilde değerlendirilebilir. Özellikle kiracının fazla ödemeyi açık bir rıza ile kabul ettiği veya uzun süre itiraz etmeden ödeme yaptığı durumlarda, mahkeme bu ödemeleri sözleşmenin fiilen kabulü olarak değerlendirebilir. Buna karşılık kiracının baskı altında, hatayla veya ihtirazi kayıt koyarak yaptığı fazla ödemelerin iadesi talep edilebilir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Yargıtay Kararları
‘Hukuki işlemlerden ve bunun en yaygın türü olan sözleşmeden doğan borçlarda, borçlunun borcunu anlaşmaya uygun olarak yerine getirmesi gerekir. Borçlu anlaşmaya uygun hareket etmezse, alacaklı borca aykırılık hükümlerini işletir ve mümkün ise borcun aynen ifasını, değilse doğan zararının giderilmesini talep eder. Sebepsiz zenginleşmede ise, sadece malvarlığındaki eksilmenin giderilmesinin talep edilmesi söz konusudur. Bütün bu açıklamalara göre, sebepsiz zenginleşme alacaklıya, ikinci derecede (tali nitelikte) bir dava hakkı temin eder. Malvarlığındaki azalmanın başka asli nitelikteki davalarla önlenmesi mümkün ise, sebepsiz zenginleşme davası gündeme gelemez. Aynı ilkenin bir sonucu olarak, sözleşmeden doğan bir hukuki ilişkinin bulunduğu hallerde tarafların sebepsiz zenginleşmeye dayanan bir talepte bulunması olanaklı değildir. Sözleşme niteliğindeki yüklenme senedinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, fazla ödenen paranın geri alınmasının sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.’ Yargıtay HGK, 2011/748 E., 2012/140 K., 14.3.2012 T.
‘Kira sözleşmesinin özel şartlar 2. Maddesinde ise “kira sözleşmesi müteakip yıllarda devam ettiği takdirde kira bedeli, her kira dönemi başında para değerindeki düşüş, toptan eşya fiyatlarındaki artış oranı, enflasyon hızı, emsal kira bedelleri gibi faktörler dikkate alınarak artırılacaktır.” şeklinde kira parasının nasıl artırılacağına dair düzenleme mevcuttur. Davacı vekili de dava dilekçesinde aylık kira bedelinin toptan eşya, geçim endeksleri ve ekonomik esaslar gözönüne alınarak artırılmasını istemiştir. Bu durumda mahkemece tespiti istenen dönemin 8 yıllık sözleşme süresi içinde bulunduğu ve 6217 Sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesine göre; Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin tacir olan davalının sıfatı gereğince 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı da dikkate alınarak sözleşmede kararlaştırılan toptan eşya fiyatlarındaki artış oranı uyarınca kira parasının tespiti gerekirken hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’ Yargıtay 6. HD. 2014/6101 E., 2015/1637 K., 19.2.2015 T.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 2019/4165 E., 2019/9976 K. Kararı
Yargıtay’ın bu kararında, kiracı tarafından sözleşmeye aykırı veya olması gerekenden fazla ödendiği iddia edilen kira bedellerinin iadesi talep edilmiştir. Kararda, fazla ödeme iddiasının objektif delillerle (örneğin banka dekontları ve sözleşme hükümleri) ortaya konulması gerektiği ve kiracı talebinin değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Ayrıca karar kapsamında, kiracının fazla ödediğine ilişkin taleplerin belirli bir zamanaşımı ölçüsüne tabi olduğu ve bu taleplerde zamanaşımı yönünden de değerlendirme yapılacağı hususuna işaret edilmiştir.
Yargıtay – Peşin Kira Ücreti ve Erken Tahliye (2017/13505 E., 2017/12321 K.)
Bu kararda Yargıtay, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi sonucunda peşin ödediği kira bedellerinin bir kısmını iade talebiyle açtığı davada, sözleşmede belirlenen makul ön bildirim süresinin dikkate alınması, peşin ödemenin makul süreye isabet eden kısmının mahsup edilmesi ve geriye kalan bedelin iadesinin gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu ilke, “fazla ödeme” iddiasının salt ödeme yapıldı diye kabul edilmemesi, somut sözleşme hükümlerine göre ele alınması gerektiğinin örneğidir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Arabuluculuk
Kiracı ile kiraya veren arasında kira ilişkilerinden doğan ihtilaflarda, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu durum, hukuki uyuşmazlıkların Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınmasından önce arabuluculuk sürecinin işletilmesini zorunlu kılar. Aksi halde dava şartı yerine getirilmediği için mahkeme davayı usulden reddeder.
Arabuluculukta uzlaşma sağlanırsa anlaşma tutanağı imzalanır ve son tutanak (icra edilebilirlik şerhi alınması koşuluyla) ilam hükmünde olur.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Dava Dilekçesi Örneği
İSTANBUL ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: ……………………………………
T.C. Kimlik No: ……………………………………
Adres: ……………………………………
VEKİLİ: Av. Aysel İrem Kap & Av. Ferdi Kurnaz & Av. Berkay Başcı
Adres: ……………………………………
DAVALI: ……………………………………
T.C. Kimlik No: ……………………………………
Adres: ……………………………………
KONU: Fazla ödenen kira bedelinin iadesine ilişkin istirdat davası.
AÇIKLAMALAR
- Müvekkilim ile davalı arasında …/…./…. tarihinde başlayan ve halen devam eden kira ilişkisinden doğan sözleşme mevcuttur. (EK-1 Kira Sözleşmesi)
- Sözleşmeye göre ödenmesi gereken kira bedeli aylık …………… TL iken davalı, haksız ve hukuka aykırı biçimde daha yüksek bedeller talep etmiş ve müvekkil bu bedelleri ödemek zorunda kalmıştır. (EK-2 Ödeme Dekontları)
- Yapılan ödemelerin sözleşmede yer alan kira bedelinden fazla olduğu açık olup hukuki dayanağı olmayan bu ödemelerin iadesini talep etmek gerekmiştir.
- Taraflar arasında arabuluculuk sürecine başvurulmuş ancak anlaşma sağlanamamıştır (EK-3 Arabuluculuk Son Tutanağı)
HUKUKİ NEDENLER: TBK, HMK, diğer yasal mevzuat.
DELİLLER:
- … Başlangıç Tarihli Kira Sözleşmesi,
- Ödeme Dekontları,
- Arabuluculuk Son Tutanağı,
- Banka Kayıtları,
- Whatsapp ve E-Posta Yazışmaları,
- Bilirkişi İncelemesi,
- Tanık,
- Keşif,
- Emsal Yargı Kararları,
- Sair Yasal Delil.
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin haklarınız saklı kalmak kaydıyla;
1-Davalıya fazla ödenen ……… TL tutarın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı müvekkile verilmesine,
2-Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine,
Karar verilmesini vekaleten talep ederim.
Tarih / İmza
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi İcra Takibi
Fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebi, hem dava yolu hem de doğrudan icra takibi yoluyla ileri sürülebilir. Alacaklı kiracı, genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatarak fazla ödediğini düşündüğü kira bedeline ilişkin alacağını icra dairesine başvurmak suretiyle talep edebilir.
Borçlu kiraya veren, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde borca itiraz etmez ise takip kesinleşir ve alacaklı kiracı haciz aşamasına geçebilir. Borca itiraz edilmesi hâlinde ise takip durur ve bu noktada alacaklı kiracının iki seçeneği gündeme gelir: 1-İtirazın iptali davası, 2-İtirazın kaldırılması yolu.
İtirazın iptali davası açılmak istenmesi hâlinde, 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu’nda olduğu gibi, Türk Ticaret Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamındaki uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk aranmaktadır. Bununla birlikte, uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, arabuluculuk başvurusunun itirazın iptali davasındaki hak düşürücü süreyle olan ilişkisidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 67. maddesi uyarınca itirazın iptali davası, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Dava şartı arabuluculuğun uygulandığı durumlarda bu süre, arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinde işlemeyi durduracak olup arabuluculuk son tutanağının düzenlenmesinden itibaren iki hafta içinde dava açılması gerekir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Davası
Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin üzerinde yapılan ödemelerin iadesini talep etmek amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Bu dava, hukuki niteliği itibarıyla hem sözleşmeden doğan alacak davası hem de sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası olarak kurgulanabilir. Ancak iki temel hukuki sebep arasındaki tercih, zamanaşımı ve ispat yükü bakımından önemli sonuçlar doğurduğundan başlangıçta doğru tespit edilmesi gerekir.
Birinci yol, sözleşmeye dayalı alacak davasıdır. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi mevcut olup kararlaştırılan bedelin üzerinde ödeme yapılmışsa, kiracı sözleşmenin yorumundan doğan alacak hakkına dayanarak fazla ödemenin iadesini talep edebilir. Bu yolda Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımı uygulanır.
İkinci yol ise sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasıdır. TBK’nın 77 ve devamı maddeleri uyarınca, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın ya da sonradan ortadan kalkan bir sebebe dayanılarak yapılan ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabidir. Kira sözleşmesinin geçersiz olduğu, sona erdiği ya da ödemenin sözleşmeyle hiçbir şekilde bağdaşmadığı durumlarda bu yol tercih edilebilir. Ancak sebepsiz zenginleşme davasında TBK m. 82 uyarınca iki yıllık kısa zamanaşımı süresi uygulandığından, on yıllık sürenin henüz dolmadığı hâllerde sözleşmeye dayalı alacak yolunun tercih edilmesi davacı kiracının lehine olacaktır. Yargıtay içtihadı da bu iki yolun birlikte ileri sürülebileceğini kabul etmekte olup hâkim uygun olan hukuki nitelendirmeyi re’sen gözetir.
Fazla ödeme iddiasında ispat yükü, TBK m. 8 ile HMK’nın genel ispat kuralları çerçevesinde davacı kiracıya aittir. Kiracının mahkemede sunabileceği başlıca deliller şunlardır:
- Yazılı kira sözleşmesi,
- Banka dekontları ve ödeme makbuzları,
- Taraflar arasındaki yazışmalar (E-posta, WhatsApp mesajları, ihtarnameler),
- İmzalı makbuzlar.
Uygulamada önemli bir sorun, kira bedelinin elden nakit olarak ödendiği durumlarda yazılı delilin bulunmamasıdır. Bu hâllerde kiracının tanık deliline başvurması mümkün olmakla birlikte, HMK’nın senetle ispat kuralları çerçevesinde belirli bir miktarın üzerindeki işlemlerin senetle ispatlanması zorunluluğu devreye girebilir. 2026 yılı için Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca senetle ispat sınırı 41.000 TL olarak belirlenmiştir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi İhtirazi Kayıt
İhtirazi kayıt, kiracının kira ödemesini yaparken fazla ödeme yaptığını düşündüğünü ve bu fazla ödemeye ilişkin haklarını saklı tuttuğunu belirtmesidir. Kiracı ödeme sırasında “fazla ödüyorum, haklarım saklıdır” veya benzeri bir açıklama ile ödeme yaparsa, bu ödeme ihtirazi kayıtla yapılmış sayılır. İhtirazi kayıt, kiracının ileride fazla ödediği bedelin iadesini talep edebilmesi açısından önemli bir hukuki güvence sağlar.
İhtirazi kayıt ile kiracı yaptığı ödemenin kesin kabul anlamına gelmediğini açıkça belirtmiş olur. Bu sayede fazla ödediği kira bedelini iade talep etme hakkını saklı tutmuş olur.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi Sebepsiz Zenginleşme
Sebepsiz zenginleşme, bir kişinin haklı bir hukuki sebep olmaksızın başkasının malvarlığı aleyhine zenginleşmesi ve bu zenginleşmenin geri verilmesini gerektiren bir borç ilişkisini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 77 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira ilişkisinde kiraya verene hukuki dayanak olmaksızın fazla ödeme yapılması halinde, kiracı bu fazla ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri talep edebilir.
Sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Zenginleşme: Davalının malvarlığında bir artış meydana gelmiş olmalıdır.
- Fakirleşme: Davacının malvarlığında buna karşılık gelen bir azalma gerçekleşmiş olmalıdır.
- İlliyet bağı: Davalının zenginleşmesi ile davacının fakirleşmesi arasında uygun bir nedensellik bağı bulunmalıdır.
- Haklı sebebin bulunmaması: Zenginleşmenin geçerli bir sözleşme, kanun hükmü veya başka bir hukuki sebebe dayanmaması gerekir.
- Zenginleşmenin devam etmesi: Talep anında zenginleşmenin tamamen ortadan kalkmamış olması gerekir.
Bu şartların birlikte gerçekleşmesi halinde, sebepsiz şekilde elde edilen kazanç iade borcu doğurur ve fazla ödenen kira bedelinin geri alınması talep edilebilir.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesinde Zamanaşımı
Zamanaşımı bakımından kira alacağı ile fazla ödenen kira bedelinin iadesi talepleri farklı rejimlere tabidir. Kira bedeli alacaklarında zamanaşımı süresi TBK m.147 uyarınca 5 yıldır ve her kira dönemi için süre ayrı ayrı işlemeye başlar. Buna karşılık fazla ödenen kira bedelinin iadesi, kira bedeli alacağı niteliğinde olmayıp sebepsiz zenginleşmeye dayandığından TBK m.82 uyarınca zenginleşmenin ve iade yükümlüsünün öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde talep edilebilir. Bu sürelerin geçirilmesi halinde iade talebi zamanaşımına uğrar.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesinde Yetkili ve Görevli Mahkeme
Fazla ödenen kira bedelinin iadesine ilişkin talepler, kira sözleşmesinden doğan alacak niteliğinde olduğundan kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu tür davalarda görevli mahkeme belirlenirken uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanması esas alınır. Ayrıca dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir. Aksi halde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.
Yetki bakımından ise kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda genel yetki kuralları uygulanır. Buna göre kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bu nedenle fazla ödenen kira bedelinin iadesine ilişkin icra takibi ve davalar, kiralananın bulunduğu yerdeki icra dairesinde ya da sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Kira Avukatının Önemi
Fazla ödenen kira bedelinin iadesi süreci, görünürde basit bir alacak talebi gibi görünse de hukuki niteliğin doğru belirlenmesi, zamanaşımı sürelerinin isabetli hesaplanması ve ispat araçlarının usulüne uygun sunulması bakımından teknik bir hukuki bilgi gerektirmektedir. Talep edilecek alacağın sözleşmeye dayalı mı yoksa sebepsiz zenginleşmeye dayalı mı olduğu, uygulanacak zamanaşımı süresini ve dolayısıyla dava açılabilecek dönemi doğrudan etkiler. Bunun yanı sıra fazla ödenen her taksit için faizin hangi tarihten itibaren işleyeceği, temerrüt faizi ile yasal faiz arasındaki fark ve dava dilekçesindeki talep sonucunun doğru kurgulanması, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır. Bu kapsamda alanında deneyimli bir kira avukatı, tüm bu aşamalarda müvekkilinin haklarını en üst düzeyde koruyarak hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1-Fazla Ödenen Kira Bedeli Geri Alınabilir Mi?
Kiracı tarafından sözleşmede belirlenen kira bedelinden fazla yapılan ödemeler, sebepsiz zenginleşme ve sözleşmeye hükümleri kapsamında iade alınabilir. Ödeme sırasında düşülen ihtirazi kayıt, kiracının talep hakkını güçlendirir. Talep edilen fazla bedel, mahkeme kararı veya arabuluculuk mutabakatıyla birlikte yasal faiz işletilerek iade edilir.
2-Ödenmeyen Kira Bedelinin Gecikme Faizi Ne Kadar Olur?
Kira bedelinin sözleşmede belirtilen sürede ödenmemesi halinde, gecikme faizi uygulanır. Sözleşmede faiz oranı belirlenmişse bu oran, aksi halde Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü yasal faiz oranı esas alınır.
3-Ödenmeyen Kiralar Nasıl Tahsil Edilir?
Kiraya veren, ödenmeyen kiralar için öncelikle doğrudan icra takibi yapabilir, noterden ihtar gönderebilir ya da kiracı ile arabuluculuk yoluna başvurulabilir. Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira alacağı davası açabilir. Mahkeme kararı sonrası ödeme olmazsa kiracının banka hesapları veya diğer malvarlığı üzerinde haciz işlemi yapılabilir.
4-Kira Bedelinin Ödeme Şekli Nasıl Belirlenir?
Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira tutarı ne olursa olsun kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin tamamının bankalar veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
5-Kiranın Ödeme Tarihi Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin ne zaman ödeneceği, sözleşmede açıkça belirtilir. Kira bedelinin ödeme zamanı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, bu boşluk Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi ile doldurulur. Söz konusu madde uyarınca kira bedeli, konut ve çatılı işyeri kiralarında her ayın sonunda, tarımsal arazi ve diğer taşınmaz kiralarında ise kira döneminin, yani kural olarak yılın son günü muaccel olur. Taşınır kiralarında ise TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde kira döneminin sonunda ödeme yapılması esas alınır. Tüm bu düzenlemeler, taraflarca aksine bir hüküm öngörülmediği sürece uygulama alanı bulur.
6-Fazla Ödenen Kira Bedeli İhtirazi Kayıt İle Talep Edilebilir Mi?
Ödeme sırasında ihtirazi kayıt düşülmesi, kiracının fazla ödediği bedelini ileride talep ettiğinde elinie güçlendirir. Özellikle iade talebinin kötü niyetli olduğu savunmasına karşı ihtirazi kayıtlı ödemeler güvence sağlar.
7-Fazla Ödenen Kira Bedelinin Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Sözleşmeye dayalı alacaklar açısından, fazla ödenen kira bedelinin zamanaşımı süresi 5 yıldır ve her bir fazla ödeme için ayrı ayrı başlar. Sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edilen bedellerde ise zamanaşımı süresi 2 yıl olup alacağın öğrenildiği tarihten itibaren, her halükarda 10 yılda sona erer.
