İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkanı sağlayan, kişiye bağlı bir irtifak hakkı ve sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır. Bu hak, malike sadece “çıplak mülkiyet” hakkını bırakarak, eşyadan elde edilecek tüm ekonomik yararları hak sahibine tahsis etmektedir.

Yargıtay ise bu hakkı; bir gerçek ya da tüzel kişi lehine kurulabilen, başkasına ait bir eşya, hak veya mal varlığı üzerinde, belirli bir kişiye tam olarak kullanma ve yararlanma yetkisi veren, ancak el değiştirme ve miras yoluyla geçiş olanağı bulunmayan bir ayni hak olarak nitelendirmektedir.

İntifa hakkı kural olarak bir hukuki işlemle (tesisen) kurulur. Kurulma şekli, hakkın konusunu oluşturan şeye göre farklılık göstermektedir. Bu sınırlı ayni hak; taşınmaz ve taşınır mallarda, haklar ve malvarlığı üzerinde kurulabilmektedir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur? Resmi İşlemler Nelerdir?

Bu hakkın kurulma şekli hakkın konusuna göre farklılık göstermekle birlikte bu husus 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 795. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

• Taşınmaz Mallar Yönünden: Taşınmaz üzerinde tapu kütüğüne tescil ile bu hakkın kurulması mümkündür. Taşınmaz mallarda tescil kurucu unsurdur. Söz konusu hakkın kurulması kanunen tescile tabi olup, bu sınırlı ayni hak tapu kütüğüne tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Bu konuda önemli olan bir husus da tapunun beyanlar hanesinde yapılan açıklamanın niteliğidir. Önemle belirtmek gerekir ki bu hak için tapu kütüğüne tescil arandığından ilgili hakkın kurulması şerhler sütununa kayıt ile mümkündür. Tapu kütüğünde beyanlar hanesinde yapılan açıklama ile intifa hakkı tesis edilemeyecektir. Nitekim Yüksek Mahkeme içtihatları da bu yöndedir.
• Taşınır Mallar Yönünden: Taşınır mallar açısından ilgili hakkın tesisi Türk Medeni Kanunu’nu uyarınca zilyetliğin devri ile sağlanmaktadır. Genel kural bu olmakla birlikte özel sicile kayıtlı bazı taşınırlar için hakkın sicile tescil edilmesi hak sahibi açısından koruyucu etkiye sahiptir. Bu hakkın sicile tescil edilmesi ile, ilgili taşınırlar sicil karinesinden yararlanarak intifa hakkı sahibinin hak kaybı yaşanması önlenmektedir. Örneğin bir gemi açısından intifa hakkının gemi siciline tescil edilmesi ile hak sahibi sicil karinesinden yararlanmaktadır.
• Haklar Yönünden: Uygulamada alacak hakkı üzerinde ya da kıymetli evrak üzerinde bu yönde bir sınırlı ayni hakkın tesis edilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Öncelikle belirtmek gerekir ki yalnızca devredilebilir haklar üzerinde intifa kurulması mümkündür. Alacak hakkında alacağın temliki ile intifa hakkı kurulmaktadır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’na göre alacağın temliki sözleşmesi yazılı şekille yapılmalıdır. Kıymetli evrak üzerinde intifa hakkı kurulması için senedin hak sahibine teslim edilmesi ve eğer senet nama yazılı ise yazılı devir beyanı, emre yazılı ise ciro edilmesi gerekir.

Tapu Üzerinde İntifa Hakkı Tesisi Nasıl Yapılır?

Taşınmazlar açısından intifa tesisi tapu kütüğüne tescil ile mümkündür. Tapu kütüğüne tescil kurucu nitelikte olup bu gerçekleşmeden bu hak ayni etki doğurmayacaktır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler taşınmaz üzerinde intifa kurulmasında da geçerlidir. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde ilgili hakkın kurulması için geçerli bir kazanım sebebi (örneğin bir sözleşme, ölüme bağlı tasarruf veya kanun hükmü olabilir), malikin tescil talebi ve tapu kütüğüne tescil gereklidir.

Bu durumda öncelikle malik ile intifadan yararlanacak kişi (intifa hakkı lehtarı) arasında sözleşme yapılarak ilgili hak tesis edilecektir. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bir kararında “kanuni intifa hakları hariç olmak üzere intifa hakkının kurulması daima bir sözleşmeyle olur” şeklinde bu konuya ilişkin hüküm kurmuştur (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas 2011/10257, Karar 2011/13883, Tarih 17.11.2011). Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurma borcu doğuran sözleşmeler resmi şekle tabi olup tapu memuru tarafından düzenlenecektir.

Taşınmaz üzerinde intifa hakkının kurulmasında bir diğer önem arz eden durum da ilgili taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay üzerinde intifa hakkı kurulabilmektedir.

Süreli ve Süresiz İntifa Hakkı Arasındaki Farklar

Taşınmaz üzerinde intifa, hak sahibinin ölümü ile kendiliğinde sona ermekte, bu hak mirasçılara geçmemektedir. Bu durum intifa hakkının kişiye sıkı sıkıya bağlı haklardan olmasının bir sonucudur. Ölüm haricinde hak sahibinin gaipliğine karar verilmesi ile de intifa hakkı sona ermektedir. Zira gaiplik kararı ölüm ile aynı sonucu doğurmaktadır. Bu tarz durumlarda intifa hakkı sicil dışı sona ereceğinden taşınmazın maliki tapu memurundan intifa hakkının terkinini talep edebilir.

Bunun haricinde tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senette intifa süre ile sınırlandırılabilir. Örneğin intifa hakkı hak sahibine 10 yıl süre ile tanınabilir ya da resmi senette intifa hakkının bitiş tarihi (01.01.2030 gibi) kararlaştırılabilir. Bu durumlarda sürenin dolması ile intifa hakkı kendiliğinden sona erecektir.

Gerçek kişiler açısından intifa süre ile sınırlandırılmamışsa kişinin ölümü ile kendiliğinden sona erer. Tüzel kişiler açısından ise durum gerçek kişilere nazaran daha farklıdır. Tüzel kişiler için bu hak en fazla 100 yıl için kurulabilmektedir. Bundan daha fazla kararlaştırılması halinde bu hakkın 100 yıl olarak kurulduğunun kabulü gerekmektedir. Burada değinilmesi gereken bir nokta da şirketlerde birleşme veya tür değiştirme halleridir. Bu gibi durumlarda, maksimum sürenin içinde kalmak kaydıyla (100 yıl) intifa devam etmektedir. Ayrıca tüzel kişilerde kişiliğin son bulması ile intifa sona erecektir.

İntifa Hakkı Sahibi Hangi Yetkilere Sahiptir?

Bu hak, sahibine hakkın konusu eşyadan tam olarak yararlanma yetkisi vermektedir. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda ilgili hak sahibine bu yönde yetkiler tanınmıştır:

1. Hakkın Konusu Mala Zilyet Olma Yetkisi: Hak sahibinin tam yararlanma yetkisi olduğundan bu yararlanma doğrudan doğruya olmaktadır. Bu sebeple hak sahibi, hakkın konusu malın zilyetliğini elde etme hakkına sahiptir. Bu durumda malik dolaylı zilyet olmakta hak sahibi ise dolaysız fer’i zilyet konumunda olmaktadır.
2. Hakkın Konusu Malı Kullanma Yetkisi: Hak sahibinin eşyanın intifa amacına uygun olarak fiilen kullanma imkanı bulunmaktadır. Ancak bu durumda bir takım sınırlamalar mevcuttur. Örneğin hak sahibi malı özdeğerine aykırı ve zararlı olacak biçimde kullanamaz, eşyanın özgülendiği ekonomik amacı malike önemli derecede zarar verecek biçimde değiştiremez. Ayrıca hak sahibi eşya üzerinde önemli sayılan değişikliklerde bulunamaz. Örneğin konut olarak kullanılan bir binada intifa hakkı tanındığında hak sahibi burayı bir lokantaya ya da iş yerine çeviremez.
3. Hakka Konu Malın Ürünlerini ve Gelirlerini Elde Etme Yetkisi: Eşyadan yararlanma yetkisi ilgili malın doğal ürünlerini elde etme yetkisini vermektedir. Doğal üründen kastedilen ise dönemsel olarak elde edilen mahsuller ve eşyanın özgülenme amacına uygun olarak adetlerin eşyadan elde edilmesini uygun gördüğü mahsullerdir. Doğal ürünler kural olarak asıl şeyin bütünleyici parçası olmakla birlikte asıl şeyden ayrıldığında intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçmektedir. Bunun dışında intifa hakkı sahibinin hukuki ürünleri elde etme yetkisi de vardır. Buna örnek olarak intifa konusu binanın kiraya verilmesi ile elde edilen kira geliri hukuki üründür. İntifa hakkı sona erdikten sonra muacceliyet kazansa dahi intifa hakkı kurulduğu andan sona erdiği ana kadarki sürede doğan hukuki ürünleri intifa hakkı sahibi kazanır.
4. Hakka Konu Malı Yönetme Yetkisi: İntifa konusu malın yönetilmesi münhasıran intifa hakkı sahibine aittir. Hak sahibi kanuni sınırlar içerisinde malın yönetimi hususunda istediği kararları alabilir. İntifa konusu malı bizzat yönetebileceği gibi bu işi başkasına da yaptırabilir; malı kiraya verebilir veya kullanımını başkasına devredebilir. Lakin alacak üzerinde intifa hakkı bu durumun istisnasını oluşturmaktadır. Alacak hakkı sahibi ile intifa sahibi alacağı birlikte yönetir. Yönetme yetkisi intifa sahibi için aynı zamanda bir yükümlülüktür.
5. Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi: Türk Medenim Kanunu’nun 811. maddesine göre gerek hak sahibi gerekse malik intifa konusu malların noterlikçe resmi defterinin tutulmasını talep etme yetkisi vardır. Resmi defterin tutulması, hak sona erip malların geri verilmesi anında hangi malların geri verileceğinin kolaylıkla belli olmasını sağlamaktadır. Zorunluluk olmamakla birlikte resmi deftere malların değerleri de yazılabilir. Bu halde eksi kararlaştırılmamışsa intifa hakkı sahibi taşınır mallar üzerinde tasarruf yetkisi kazanır.

İntifa Hakkının Devri, Sınırlanması ve Sona Ermesi

İntifa hakkı, niteliği gereği şahsa sıkı sıkıya bağlı bir ayni hak olduğundan kural olarak devredilemez, hak sahibinin ölmesi sonucu miras yoluyla geçmez; ancak intifa hakkı sahibi, sahip olduğu kullanma ve yararlanma yetkilerini fiilen üçüncü kişilere bırakabilir. Başka bir deyişle, intifa hakkının kendisi hukuken devredilmez; fakat intifa hakkı sahibi taşınmazı veya hakkı kiraya verebilir, işletme hakkını sözleşme ile üçüncü kişiye bırakabilir, gelirlerinden üçüncü kişiyi faydalandırabilir. Bu ayrım uygulamada özellikle önemlidir: tapu sicilinde kayıtlı intifa hakkının lehtarı değişmezken, fiili kullanım veya gelir elde etme yetkisinin alt kira, işletme devri, hasılat kirası gibi sözleşmelerle üçüncü kişilere bırakılması mümkündür.

İntifa hakkının sınırlanması ise hem kuruluş aşamasında hem de devamı sırasında, kanunun emredici hükümleri çerçevesinde yapılabilir. Kuruluşta taraflar, intifa hakkının konusu, kapsamı, süresi, kullanım şekli ve getirilerden yararlanma tarzını resmi senette belirleyerek intifayı sınırlandırabilmektedir. Örneğin intifa hakkının sadece belirli bağımsız bölümler, belirli ürün türleri veya belirli işletme faaliyetleriyle sınırlı olarak kullanılması kararlaştırılabilir. Bunun yanında intifa hakkı üzerine rehin konulması, haciz uygulanması veya belirli sözleşmesel yükümlülüklerle (bakım, sigorta, vergi ödeme, kullanım yasağı, oturma şartı vb.) bağlanması da hakkın kullanılmasını dolaylı olarak sınırlar; ancak bu kayıt ve sınırlamalar intifanın özünü ortadan kaldırmamalıdır, zira intifa hakkı malik dışındaki kişiye tam yararlanma yetkisi tanıyan en geniş sınırlı ayni hak olup, özünü boşaltacak ölçüde kısıtlama geçersizlik yaptırımı ile karşı karşıya kalacaktır.

İntifa hakkının sona ermesi, kanun, sözleşme ve fiili durumdan kaynaklanan çeşitli sebeplerle gerçekleşir. En tipik sona erme halleri; kararlaştırılan sürenin dolması, gerçek kişi lehine tesis edilen intifada lehtarın ölümü, tüzel kişi lehine intifada tüzel kişiliğin sona ermesi veya azami sürenin (kural olarak 100 yıl) dolması, intifa konusu şeyin tamamen yok olması, intifa hakkının malik veya lehtar tarafından resmi şekilde feragat edilerek tapudan terkin edilmesi, intifa hakkının malik sıfatıyla aynı kişide birleşmesi ve kamulaştırma gibi kamu hukuku işlemleridir. Bu sona erme sebeplerinin tapu siciline işlenmesi, özellikle taşınmazlarda üçüncü kişilere karşı aleniyet bakımından zorunludur; zira intifa hakkı tescille doğduğu gibi, sona erdiğinde de hukuki durumun tapu kaydına uygun hale getirilmesi gerekir. İntifa hakkı sona erdiğinde malikin çıplak mülkiyeti tekrar tam mülkiyete dönüşmektedir.

İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır? Gerekli Şartlar ve Süreç

İntifa hakkı kendiliğinden ya da hukuki işlem ile sona erebilmektedir. Örneğin intifaya konu eşyanın yok olması, hak sahibinin kişiliğinin sona ermesi, malik ve hak sahibi sıfatının birleşmesi ya da sürenin dolması halinde kendiliğinden sona ermektedir. Bunun haricinde ise intifa hukuki işlem ile (örneğin hak sahibinin hakkından feragat etmesi) ya da mahkeme kararı/cebri icra yoluyla sona ermesi mümkündür.

İntifa Hakkı İptali İçin Dava Açılabilir mi?

İntifa hakkı da esasında bir sözleşme ile kurulduğundan irade sakatlığı hallerinin bulunması halinde sözleşmenin iptali için dava açılabilmesi mümkündür. Başka bir deyişle intifa hakkının tesisine dayanak olan sözleşmenin korkutma, hile, hata gibi irade sakatlıkları veya danışıklı işlem (muvazaa) iddialarıyla kurulması halinde, bu sözleşmenin iptali ile intifa hakkının da terkini talep edilebilir.

İrade sakatlığı halleri yanılma, aldatma ve korkutma olmak üzere 3 tanedir. Bu durumda sözleşmeyi yapan tarafın iradesine fesat karıştırılması söz konusu olduğundan belirli şartlar altında iradesi sakatlanan kişi sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek sözleşmeyi kesin hükümsüz hale getirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesinde irade sakatlığının giderilmesi düzenlenmiştir. Bu maddeye göre yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmeli veya verdiği şeyi geri istemelidir. Aksi takdirde yapılan sözleşmeyi onamış sayılacaktır.

Miras Kapsamında İntifa Hakkının Durumu

Miras kapsamında intifa hakkının durumunu değerlendirirken iki ihtimal gündeme gelir: İlk durum hak sahibinin ölüm halidir. İntifa hakkı sahibi ölmüşse, bu hak şahsa sıkı sıkıya bağlı olduğundan kural olarak mirasçılara geçmemekte ve ölümle birlikte sona ermektedir. Dolayısıyla intifa hakkı mirasın pasif veya aktif unsuru olarak devredilebilir bir malvarlığı hakkı değildir. Buna karşılık murisin, sağlığında başkası lehine tesis ettiği intifa hakkı, murisin ölümüyle ortadan kalkmaz; mirasçılar taşınmaz veya malın çıplak mülkiyetini, üzerindeki intifa hakkı devam edecek şekilde devralırlar ve intifa süresi veya lehtarın hayatı sona erene kadar bu yükümlülüğe katlanmak zorunda kalırlar. Yani intifa lehtarının ölümü mirasçıya intifa kazandırmazken, intifa ile yüklü mülkiyet mirasçılara intifa devam etmek üzere aynen intikal eder.

Diğer yandan, miras bırakan ölüme bağlı tasarrufla (vasiyetname veya miras sözleşmesiyle) belirli bir taşınmaz, işletme veya malvarlığı unsuru üzerinde üçüncü bir kişi lehine intifa hakkı tanıyabilmektedir. Bu durumda intifa hakkı, murisin ölümüyle birlikte hüküm doğurur ve mirasçılar, terekeye dahil mal üzerinde vasiyet alacaklısı lehine intifanın tesisi/aynen yerine getirilmesi borcu altına girer. Bu tür ölüme bağlı intifa, mirasçıların payını tamamen ortadan kaldırmasa da, onların malvarlığı üzerindeki mülkiyet hakkını “çıplak mülkiyet” seviyesinde olacaktır. Uygulamada özellikle eş veya çocuklardan biri lehine intifa bırakılarak diğer mirasçılara çıplak mülkiyetin devri, miras planlaması aracı olarak kullanılmakta; böylece hem murisin belirli kişiyi koruma iradesi sağlanmakta hem de terekenin paylaşımında daha esnek ve kontrollü bir yapı kurulabilmektedir.