KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR? (2025)

Kirayı ödemeyen kiracının konuttan tahliye edilmesi özellikle son dönemde ev sahiplerinin merak ettiği bir konudur. Kira sözleşmesinde kiracının asli yükümlülüğü sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesi olup bu bedeli ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin birtakım hakları bulunmaktadır. Bu yazımızda genel itibariyle kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibinin başvurabileceği yasal yollardan bahsedeceğiz.

Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur?

Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklı asli edim yükümlülüğü kira bedelini ödemesidir. Eğer kiracı zamanı gelmiş (muaccel olmuş) ve ödenmesi gerekli olan kira bedelini ve yan giderleri ödemezse temerrüde düşmektedir. Bu durumda kirayı ödemeyen kiracıya karşı, kiraya veren olan ev sahibinin sözleşmeyi feshine varan imkanları bulunmaktadır.

Kirasını ödemeyen kiracı açısından uygulanacak kira temerrüdü hükmü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre kiraya veren ev sahibi, kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre vermeli ve bu sürede kira bedelinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği konusunda bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren tarafından verilecek olan bu süre kanunen 30 günden az olamaz. Bu hükümde kiraya verenin kirasını ödemeyen kiracıya yapacağı bildirimin yazılı olması koşulu getirilmiş olup yazılılık şartı aynı zamanda ileride açılacak tahliye davalarında da ispat açısından önemlidir. Yan giderler açısından da bu hüküm uygulama alanı bulacaktır. Yan giderleri örnek olarak apartman aidatının kullanım ile ilgili olan (asansörün tamiri için yapılacak olan gider) giderlerdir.

Kiracının yapılan ihtarda verilen sürenin geçmesiyle kira bedelini ödememesiyle ayrıca fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshetmesi gerekmektedir. Yani ek süre içeren ihtarın gönderilmesinin ardından ödeme gerçekleşmediğinde ihtardan ayrı olarak fesih ve tahliyeyi içeren ihbarın gönderilmesi gerekmektedir.

Kiracının yapılan ihtara rağmen ödeme yapmaması halinde kiraya veren fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda kiracı kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Lakin, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kira Borcu Hukuken Nasıl Değerlendirilir?

Kira sözleşmesi, sürekli borç doğuran sözleşme niteliğini haizdir. Bu sebeple ilgili sözleşmenin feshi sonucunda bu durum ileriye dönük etkiye sahiptir.

Kira borcu, kiracının kira sözleşmesi uyarınca kiralananı kullanma hakkı karşılığında kiraya verene ödemesi gereken bedeldir. Bu borç, hem Borçlar Kanunu hem de İcra ve İflas Kanunu hükümleri kapsamında hukuki sonuçlar doğurur.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesi kiracının en temel yükümlülüğüdür. Kiracının kira borcunu ödememesi veya geç ödemesi, kiraya verene sözleşmeyi fesih ve tahliye davası açma hakkı tanır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin bir yılda iki kez ödenmemesi durumunda kiraya veren, haklı nedenle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira borcu ödenmediğinde kiraya veren, ilamsız icra takibi başlatabilir. Takip, genellikle “kira alacağına ilişkin icra takibi” şeklinde yürütülür ve borçlu kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı bu emre yedi gün içinde itiraz etmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilebilir.

Kiracının kira borcunu ödememesi sadece sözleşmesel bir ihlal değil, aynı zamanda borçlu temerrüdü olarak da değerlendirilir. Bu durumda kiraya veren, temerrüt faizi talep edebilir ve gecikmeden doğan zararlarını da isteyebilir.

Kiracının Kira sözleşmesine Aykırı Davranışının Sonuçları

Kiracının kira sözleşmesi ile birden fazla yükümlülüğü bulunmaktadır. Bunlardan kira bedelinin kararlaştırılan zamanda ödenmesi asli olandır. Bunun yanı sıra kiracı kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu altına da girmektedir.

Kiracının asli edim yükümlülüğü olan kira bedelini, kararlaştırılan sürede ödememesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vermeli ve bu sürede kira bedelinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği konusunda bildirimde bulunur. Bu sürenin sonunda da kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren ayrıca fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilir. Ayrıca kiracı ihtardan sonra ödeme yapmış fakat bu geç ödeme durumu yaşanmaya devam etmişse Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermişse kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Diğer borca aykırılık durumlarında da kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmeye aykırılık hükümleri uyarınca tazminat sorumluluğu doğabilir.

Kirayı Ödememek Tahliye Sebebi Midir?

Kiracının kirayı ödememesi tahliyeye sebebiyet verebilir. Kiracı kendisine 2 haklı ihtarın çekilmesine sebebiyet verdiyse kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Kiracı Kirayı Kaç Gün Ödemezse İhtar Çekilir?

Kira sözleşmelerinde çoğunlukla kiracının kira bedelini ödeme tarihi özel olarak belirlenmektedir. Bu durumda ödeme tarihinin geçmesi ile kiracıya ihtar çekilebilir. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedeli her ayın 20’sinde ödeneceği belirlenmişse; eğer kiracı 20’sinde kira bedelini ödememişse yazılı bir ihtar çekilerek kiracıya süre verilir ve bu sürede kira bedelinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği konusunda bildirimde bulunulur.

Kira sözleşmelerinde kira bedelini ödeme tarihi belirlenmemiş de olabilir. Bu durumda kiracı kira bedelini aksine bir yerel adet bulunmadığı sürece her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kira Bedeli Hangi Tarihte Ödenmiş Sayılır?

Kira sözleşmesinde kiracı para borcu altındadır. Bu borçlarda kararlaştırılan bedel alacaklının tasarrufuna girmesiyle ödenmiş sayılmaktadır. Kiracının elden nakit ile kira bedelini ödemesi durumunda, paranın kiraya verene fiilen teslim edildiği tarihte kira bedeli ödenmiş sayılır. Fakat banka havalesi/EFT yoluyla ödemede dikkat edilmesi gereken husus kira borcunun talimatın verildiği gün değil kira bedelinin kiraya verenin hesabına geçtiği anda kira bedeli ödenmiş sayılır.

Gecikme Durumunda Ne Zaman İhtarname Gönderilmelidir?

Kirayı ödemeyen kiracıya ihtar çekilerek belirli süre verilmesi ve sonrasında da ödeme yapmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği konusunda bildirimde bulunulur. Bu ihtarname kira bedelinin muaccel olduğu tarihi izleyen gün gönderilebilir.

Kira Kaç Gün Gecikirse İhtar Çekilir?

Kira sözleşmesinde kirayı ödeme günü kararlaştırılmışsa o ödeme günü kira bedelini ödeme borcu muaccel hale gelmektedir. Belirlenen o günün geçmesi ile kiracı temerrüde düşmektedir. Yani borcu ödeme gününün geçmesi ile kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir.

Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir?

Kiracının tahliyesi olanağı sağlayan ihtarların usule uygun olarak hazırlanması ve usule uygun bir şekilde kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir.

İhtar kiraya veren tarafından düzenlenebileceği gibi onun vekili tarafından da düzenlenebilir. Her ne kadar Yargıtay’ın içtihatları, kiraya veren adına hareket ettiğine dair beyanda bulunmayan ve kendi adına ihtar hazırlayıp imzalayan vekilin dahi keşide ettiği ihtarın usule uygun olduğu yönündeyse de gönderilecek ihtarda vekilin kiraya veren adına hareket ettiğinin açıkça bildirilmesi önemlidir.

Ayrıca dava açılabilmesi için iki haklı ihtarın yazılı olması gerektiği kanunen düzenlenmiştir. Kanunda yalnızca yazılı olma şartı arandığından ve resmi şekil şartı öngörülmediğinden adi yazılı şekil ile de ihtarın gönderilmesi mümkündür.

Uygulamada kirayı ödemeyen kiracıya, ispat kolaylığı açısından ihtarın sıklıkla noterden gönderildiği görülmektedir. Çünkü bu halde gönderilen ihtarın içeriği, kiracıya tebliğ tarihi ve tebliğ saati net olarak belirlenebilmektedir. Bu durum dava sürecinde kiraya verene kolaylık sağlayacaktır.

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer ihtarname şekli ise kirayı ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılmasıdır. Bu durumda kiracıya gönderilen ödeme emri, ihtar yerine geçmektedir. Gönderilen ödeme emri PTT kanalıyla gönderildiğinden tebliğin kime yapıldığı, tebliğin tarih ve saati tespit edilebilir niteliktedir. Bu husus kiraya verene ispat kolaylığı sağlamaktadır. Bununla birlikte kiraya veren, aynı icra takibinde ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini de talep edebilir.

İhtarnamede gözetilmesi gereken bir diğer husus da hangi aya ait kira bedelinin istendiği ise açıkça yazılmasıdır. Kanunda ihtarnamenin içeriğine ilişkin bir düzenleme mevcut olmasa da bunun açıkça belirtilmesinde fayda görmekteyiz. Fakat kirayı ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamede ayların yanlış belirtilmesi ya da hiç belirtilmemesi ihtarnamenin geçerliliğini etkilemez.

İhtarnamenin düzenlenmesi ve gönderilmesi usulü oldukça titiz bir inceleme yapılmasını gerektirmektedir. Dolayısıyla kirayı ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtarnamenin uzman bir avukat ile hazırlanıp noter aracılığı ile gönderilmesinde fayda vardır. Aksi halde kiraya verenin hak kaybı yaşaması kaçınılmazdır. Detaylı bilgi edinmek isterseniz “Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu” başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.

Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderme Süreci

Kanunen gönderilen ihtarnamenin yazılı olması gerekmektedir. Ancak aranan bu yazılılık şartı resmi şekil şartının öngörülmemesi sebebiyle ihtarnamenin adi yazılı şekil ile yapılıp kirayı ödemeyen kiracıya gönderilmesi mümkündür. Fakat bu durumda olası bir yargılama aşamasında ispat külfetinin yüklenilmesi halinde birtakım zorluklar yaşanacaktır. Örneğin ihtarnamenin usule uygun bir biçimde tebliğ edilip edilmediğinin belirlenmesi adi yazılı şekil şartı ile hazırlanan ihtarnamelerde zordur. Dolayısıyla hak kaybı yaşanmaması açısından uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmektedir.

İhtarname Örneğinde Yer Alması Gereken İfadeler

İhtarnamede gözetilmesi gereken önemli bir husus da hangi aya ait kira bedelinin istendiği ise açıkça yazılmasıdır. Hangi aya ilişkin kira bedellerinin talep edildiğinin kirayı ödemeyen kiracıya açıkça belirtilmesinde fayda görmekteyiz. Fakat kirayı ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamede ayların yanlış belirtilmesi ya da hiç belirtilmemesi ihtarnamenin geçerliliğini etkilemez.

E-posta veya mesajla yapılan bildirimler geçerli midir?

Evet, kirayı ödemeyen kiracıya e-posta veya mesajla yapılan bildirimler kural olarak geçerlidir. Zira kanunen yalnızca yazılılık şartı aranmış, bunun haricinde bu yazılılık unsurunun nasıl olması gerektiği belirtilmemiştir. Fakat e-posta veya mesajla yapılan bildirimler ispat konusunda risk oluşturabilir. Çünkü yapılan bildirimin kiracıya ulaşıp ulaşmadığı hususunun yargılama aşamasında ispat edilmesi gerekmektedir. Bu sebeplerle hak kaybı yaşanmaması adına noter aracılığıyla ihtarname göndermek elzemdir.

Kiracı Kirayı Ödemezse İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Kural olarak para veya teminat dışındaki talepler açısından ilamsız icra yoluna başvurulamasada kanun bu kurala bir istisna getirerek para ve teminat alacağı dışında olan kiralanan taşınmazın tahliyesi için de ilamsız icra yoluna başvurulabilmesine olanak tanımıştır. Fakat ilamsız icra takibi başlatmanın belirli şartları bulunmaktadır. Bunlar İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddelerinde düzenlenmiş olup, kira borcunun süresinde ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi olarak belirlenmiştir. Bunların haricinde örneğin ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi için kiracıya sulh hukuk mahkemesinde dava açılması ve ardından alınan karar ile ilamlı icra takibi yoluna gidilmesi gerekmektedir.

Kira borcunun süresinde ödenmemesi sebebiyle başvurulan ilamsız icra takibinde hem ödenmeyen kira borcu hem de tahliye talep edilebiliyor iken, kira süresinin sona ermesi sebebiyle başvurulan ilamsız icra takibinde yalnız tahliye talep edilebilmektedir.

Kirayı ödemeyen kiracıya ilamsız icra takibi başlatılırken dikkat edilmesi gereken birtakım noktalar vardır. Bunlardan ilki takip talebinin doğru hazırlanıp zorunlu unsurların bulundurulmasıdır. Borçlunun ve varsa kanuni temsilcisinin adı soyadı, alacaklı tarafından biliniyorsa Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya borçlu tüzel kişi ise vergi kimlik numarası ve yerleşim yeri bilgilerinin takip talebinde belirtilmesi gerekmektedir. Alacaklı olan kiraya verenlerin, birden fazla kişi olması veyahut borçlu olan kiracıların, birden fazla kişi olması durumunda, aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan ilamsız tahliyeye ilişkin takip talebinde her bir kiraya verenin yahut kiracının ayrı ayrı belirtilmesi gerekmektedir. Bunların yanlış yapılması halinde takibin iptali gündeme gelebilmektedir.

Bir diğer önemli unsur da alacak miktarıdır. Takip talebinde alacak miktarının gösterilmesi takibin zorunlu unsurlarından kabul edilmektedir. Bu miktar sonradan artırılamasa da azaltılabilmektedir. Dolayısıyla kiracının gelecek aylarının kirasını ödememesi halinde mevcut icra takibine eklenmesi mümkün olmamakta, bunun için yeni bir icra takibi başlatılması gerekmektedir.

Kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelinin ödenmesini hem de kiralanan taşınmazın tahliyesini talep ettiğini açıkça takip talebinde belirtmelidir. Bu noktada kiraya veren alacaklının, bilhassa tahliye istemini, takip talebinde açıkça beyan etmesi önem arz etmektedir. Zira tahliye talebi içermeyen, yalnız ödenmeyen kira bedelinin tahsilini ihtiva eden takip talepleri, ilamsız icra takibi olarak değerlendirilmektedir. Bu noktada icra dairesi borçluya ödeme emri (Örnek No 13) gönderemeyecek onun yerine ilamsız icra yoluna özgü ödeme emrini (Örnek No 7) gönderecektir. İcra daireleri ve icra mahkemeleri de takip talebi ile bağlı olduğundan bu husus oldukça önemlidir.

Son olarak açılacak olan ilamsız icra takibinde kira sözleşmesinin de takip talebine eklenmesi gereklidir. Ayrıca bu sonrasında açılacak olası bir itirazın kaldırılması davasında önem arz etmektedir.

İlamsız icra takibinde borçlu olan kirayı ödemeyen kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilmektedir. Bu süre geçtikten sonra yapılan itiraz geçersiz olacaktır. Bu durumda alacaklı ev sahibi itirazın kaldırılması davası açabilir.

Kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatma süreci

Bu süreç oldukça dikkatli bir şekilde yürütülmesi hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir. Zira icra takibinin başlatılması için hazırlanması gereken takip talebi oldukça teknik detaylar içermekte olup hatalı ya da eksik hazırlanması durumunda takibin iptali sonuçlarını doğurabilmektedir.

Takip talebinde açıkça tahliye talebi belirtilmelidir. Bunun belirtilmemesi durumunda kiracı yalnızca ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için takip başlatmış sayılacaktır. Ayrıca kiracıların birden fazla olması durumunda da bunların hepsinin teker teker belirtilmesi zorunludur.

Tahliye talepli icra takibinde dikkat edilmesi gerekenler

Kiraya veren, kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için icra takibi başlattığında dikkat etmesi gereken en önemli olgu tahliye talebinin açıkça takip talebinde belirtilmesidir. Bunun açıkça belirtilmemesi halinde kiraya veren tahliye talep edemeyecektir. Ayrıca kiraya verenin açıkça belirmemesi fakat icra dairesinin hatalı bir şekilde ödeme emri (Örnek No 13) göndermesi halinde de bu durum düzelmeyecektir. Dolayısıyla mutlaka tahliye talebi açıkça belirtilmelidir.

Kiracı ödeme yaparsa icra süreci nasıl sona erer?

Kiracının ödeme emrini tebliğ aldığı günden itibaren 30 günlük bir ödeme süresi mevcuttur. Kirasını ödemeyen kiracı bu ödeme süresinde ödeme yapabileceği gibi ödeme süresinin geçmesinden sonra da ödeme yapabilir. Kirayı ödemeyen kiracı; kira borcunu, alacaklı olan kiraya verenin banka hesabına yatırabileceği gibi, icra dairesinin banka hesabına da gönderebilmektedir.

Kiracının ödeme süresi içinde borcunu ödemesi halinde; yedi günlük itiraz süresi son bulduğunda ilamsız tahliye takibi kesinleşmekte ise de otuz günlük ödeme süresi dolmadan ve borçlunun temerrüdü sabit olmadan takibin sonraki aşamalarına geçilerek haciz ve tahliye talep edilmesi mümkün değildir.

Kiracının yasal ödeme süresi olan 30 günden sonra ödeme yapması halinde; borçlu olan kiracı, borcunu ödese dahi, kendisine tanınan yasal süre içerisinde ödeme yapmaması kendisini temerrüde düşürmüş olduğundan, itirazın kaldırılması davasında icra mahkemesi kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verebilmektedir.

Kiracı Kirayı Kaç Ay Ödemezse Çıkarılır?

Kiracı kira bedelini ödemekle mükelleftir. Kira borcunu ödeme zamanı, kira sözleşmesinde belirlenebilmektedir. Kira sözleşmesinde açık olarak belirlenen ödeme gününün geçmesiyle, kira borcunu süresinde, usulüne uygun ve eksiksiz şekilde ödemeyen borçlu temerrüde düşmektedir. Bu durumda kira borcunun eksik ödenmesi ya da hiç ödenmemesi halinde bir farklılık bulunmamaktadır. Hatta kira bedelinde eksik ödenen miktar oldukça az dahi olsa bu durum kiracının temerrüde düşmesine sebebiyet verecektir. Örneğin Yargıtay bir kararında kiracının kira bedelini “0,35 TL” az ödemesiyle temerrüdün gerçekleşeceğine vurgu yapmıştır.

Kirayı ödemeyen kiracıya, kiraya veren ev sahibi yazılı olarak ihtarname göndererek ona 30 günden az olmamak üzere süre vermeli ve bu sürede kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir.

Kirayı ödemeyen kiracıya yönelik tahliye davası açabilmek için iki haklı ihtarın varlığı aranmaktadır. Kiracının kira bedelini ödememiş olması, ihtarların gönderilmiş ve kiracıya teslim edilmiş olması gibi durumlar tek başına kiracıyı tahliye etmek için yeterli değildir. Kanunda ihtarların ayrıca “haklı” olması şartı aranmıştır.

1 ay, 2 ay, 3 ay kira ödenmezse ne olur?

Kirayı ödemeyen kiracıya tahliye davası açılabilmesi için iki haklı ihtarın varlığı şarttır. Kirayı ödemeyen kiracıya ev sahibi tarafından ihtarname gönderilerek süre verilir ve bu sürede ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir.

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye istinaden kiracının kiralanandan tahliyesinin istenebilmesi için kiracının kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması gerekir. Kiracıya gönderilen tek bir ihtar, tahliye davası açmak için yeterli kabul edilmez.

İki haklı ihtarın varlığı halinde kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani kira sözleşmesi 1 yıl veya daha kısa süreli ise tahliye davası kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesi 1 yıldan uzun ise iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması zorunludur. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir.

Önemli olan durum kiracı 1 ay kirasını ödemezse hemen ihtar çekilmesidir, yoksa 2 ay ödenmediği durumda 2 ayın bitiminde ayrı ayrı iki ihtar çekilemez. Örneğin kiracının ocak, şubat ve mart aylarının kira bedellerini ödememesi durumda kiraya veren nisan ayında bir ihtarda ocak ve şubat, diğer ihtarda ise mart ayının kira bedellerine ilişkin ihtarname gönderdiğinde iki haklı ihtar şartı sağlanmayacaktır.

İki haklı ihtar kuralı nedir?

İki haklı ihtar kuralı, kirayı ödemeyen kiracıya karşılık tahliye davası açılabilmesi için kanunen aranan bir şarttır. Kiracı muaccel olan kira bedellerinin ödenmemesi veyahut eksik ödenmesi sebebiyle kendisine ihtar çekilmesine sebebiyet vermesi gerekmektedir. Kiraya veren ise kira süresi içinde iki haklı ihtarname göndermiş olması gerekmektedir. Bu koşulların sağlanmasıyla ev sahibi tahliye davası açabilmektedir.

Kiracı kirayı sürekli geç yatırıyorsa tahliye davası açılabilir mi?

Kiracı kirayı sürekli geç ödediği takdirde iki haklı ihtarın varlığı halinde tahliye davasının açılması mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmesi kiracının asli borcudur. Kiracının bu borcu sürekli olarak geç yerine getirmesi, kiraya veren açısından haklı fesih ve tahliye nedeni oluşturabilir.

Her ne kadar kira bedelinin geç ödenmesi tek başına her zaman tahliye nedeni sayılmasa da, kiracının bu davranışı süreklilik kazanmışsa ve kiraya veren için çekilmez hale gelmişse, mahkeme bu durumu temerrüt ve sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiraya veren önce ihtar gönderebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracıya bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir. Bu ihtarların yazılı şekilde yapılması ve geç ödemelere dayalı olması gerekir.

Dolayısıyla kiracının kirayı sürekli geç ödemesi durumunda, kiraya veren önce yazılı ihtarlarla durumu belgelendirip ardından kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Bu süreçte düzenli delil oluşturmak ve ihtarları usulüne uygun şekilde göndermek, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Kiracı Kirayı Ödemezse Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kirayı ödemeyen kiracıya önce yazılı ihtar gönderilerek en az 30 günlük ödeme süresi tanınır ve sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir. Bu ihtara rağmen borç ödenmezse kiraya veren iki haklı ihtarname gönderildiğinde görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır; ancak ilamsız icra yoluyla tahliye başvuruları bu zorunluluğun dışındadır.

Tahliye davası şartları (TBK m. 315 uyarınca)

Türk Borçlar Kanunu m. 315’e göre kirayı ödemeyen kiracıya, yazılı bildirimle süre verir ve bu sürede de bunların ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyerlerinde verilecek süre en az 30 gündür ve bildirimi izleyen günden işlemeye başlar. Süre içinde tüm borç ödenirse temerrüte dayalı tahliye davası açılamaz; ödenmezse fesih ve tahliye istenir.

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Tahliye davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması elzemdir zira bu kurallara uyulmadan açılan davalarda gecikmeler söz konusu olmaktadır.

Dava dilekçesinde yer alması gereken unsurlar

Dilekçe, HMK m. 119’daki zorunlu unsurları içermelidir: mahkemenin adı; tarafların kimlik ve adresleri; davacının T.C. kimlik numarası; varsa kanuni temsilcisinin bilgileri; davanın konusu ve değeri; vakıaların numaralı ve özlü anlatımı; deliller; dayanılan hukuki sebepler ve sonuç-talep yer almalıdır.

Tahliye davası bakımından ayrıca kira sözleşmesi, ihtarname ve noterden alınacak tebliğ şerhleri, ödenmeyen kira bedellerinin dökümü, hesap özeti ve arabuluculuk son tutanağı eklenmelidir. Dilekçede temerrüt olgusunun tarihleriyle kurulması ve TBK m. 315’e açık atıf yapılması isabetli olacaktır.

Tahliye süreci ne kadar sürer?

Süre; mahkemenin iş yükü, tebligat ve bilirkişi/keşif gereksinimine göre değişir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde 2023 verilerine göre istinaf ve temyiz aşamaları hariç davanın ortalama görülme süresi 111–121 gün civarında raporlanmıştır . Ancak bu ortalamalar yerel mahkemenin yoğunluğu ve dosyanın özelliklerine göre önemli ölçüde farklılaşabilir. Dava şartı arabuluculuk aşaması ve tebligatlar da toplam süreyi etkiler.

İcra dairesi üzerinden ilamsız icra ile tahliye yolunda ise usul farklı olup, şartları oluştuğunda uyarınca daha hızlı sonuç alınabildiği görülür.

Kiracı Kirayı Ödemezse Kefil Sorumlu Olur mu?

Kiraya veren, kirayı ödemeyen kiracı dışında eğer kefil varsa onun da sorumluluğuna gidebilmektedir. Lakin kefilin sorumluluğu kefaletin geçerli olmasına ve kiracının borcuna bağlıdır. Kefaletin geçerli olması için yazılı yapılmalı; kefil el yazısıyla sorumlu olacağı azami tutarı, tarihi ve müteselsil ya da adi olduğunu yazmalıdır. Kefil evliyse, kural olarak eşin yazılı rızası gerekir; aksi halde kefalet geçersiz olur. Eğer kira sözleşmesi uzarsa kefil uzama döneminden sorumlu olmaz.

Kefil, kira borcundan ne ölçüde sorumludur?

Kefilin borcu fer’i ve sınırlıdır. Aynı zamanda yapılacak kefalet sözleşmesi sıkı şekil şartlarına haizdir. Kanun kefalet sözleşmesinin geçerli olması açısından yazılı olma şartı getirmiştir. Bunun yanı sıra kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmesi gereklidir. Bunların belirtilmemesi halinde de kefalet sözleşmesi geçerli olmayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı azami miktar yazılır ve kefil yalnızca bu üst sınıra kadar sorumludur.

Kiracının borcunu ödememesi hâlinde kefile başvuru süreci

Kirayı ödemeyen kiracının yanında kefile başvurabilmek için ortada geçerli bir kefalet sözleşmesi olmalıdır. Yazılı kefalet sözleşmesi ve kefilin el yazısı ile azami sınırın yazılması aranır. Ayrıca kefilin evli olması halinde eşinin de yazılı rızası olmalıdır.

Kefaletin türü de kefile başvurma süresi açısından önem arz eder. Kefaletin adi kefalet olması durumunda belirli istisnai haller dışında (bu haller Türk Borçlar Kanunu’nun 585. maddesinde belirtilmiştir.) kiraya veren kiracıya başvurmadıkça kefile başvuramaz. Kefaletin türünün müteselsil kefalet olması durumunda ise alacaklı olan kiraya veren doğrudan kefile başvurabilecektir.

Bu durumda kiraya veren kefile genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir. Bu durumun seçilmesi halinde borç ve ferileri talep edilmeli ve ödeme emrinin hem kiracıya hem de kefile tebliğ edilmesi önemlidir. Bu takibe borçlu tarafından itiraz edilmesi durumunda şartlara göre itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davaları açılabilir.

Kiracı Zamlı Kirayı Ödemezse Ne Yapılmalı?

Artış yasal sınırlar içinde ise kiraya veren, yazılı ihtarla yeni bedeli ve geçmiş farkı bildirip ödemesi için süre verir; bu sürede de kirayı ödemeyen kiracı temerrüde düşer. Temerrüde düştüğünde ise Türk Borçlar Kanunu m. 315’e dayalı tahliye davası veya ilamsız icra yoluyla tahliye gündeme gelir. Artışın taraflar arasında tartışmalı olduğu hallerde doğrudan tahliye yerine kira tespit davası açılabilir. Kiraya veren, ihtarlarda hem eski hem yeni bedel kalemlerini açıkça ayırmalı, tebliğ belgesini de dosyalamalıdır. Kirayı ödemeyen kiracı ile kiraya veren arasında olası bir yargılama aşaması için ihtarname ve tebliğ belgeleri saklanmalıdır.

Kira artışı yasal mı, fahiş zam mı?

Kira artışının “yasal” sayılması, sözleşmede kararlaştırılan hükmün Türk Borçlar Kanunu m. 344’e uygun olmasına ve genel olarak TÜFE 12 aylık ortalamasıyla uyumuna bağlıdır. Bu çerçeveyi aşan talepler “fahiş zam” niteliği taşıyabilir. Fahiş artışı kabul etmeyip yasal artış oranı ile kiranın ödenmesi halinde kiracının kirayı eksik ödediğinden söz edilemez. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık, kira bedelinin tespit davasıyla çözümlenmelidir.

Kiraya veren, artışı somut verilerle temellendirmeli; kiracı ise ihtirazi kayıtla ödeme veya kira tespit davası yoluna başvurabilir. Lakin kiracının eski kira bedelini ödemesi ve kiraya verenin de bunu itirazı kayıt sürmeden almış olması artış koşulundan vazgeçme olarak nitelendirilemez.

Kiracı eski bedelden ödemeye devam ederse ev sahibi ne yapabilir?

Kiracı, zamlı tutarı değil de eski bedeli ödemeye devam ediyorsa, önce artışın hukuken geçerli olup olmadığına bakılır. Artış geçerliyse ve yazılı ihtarla kira bedeli açıkça bildirilmişse, farkın ödenmemesi kirayı ödemeyen kiracı temerrüdü doğurabilir. Bu durumda kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ve fark için de alacak davası açma yoluna gidilebilir. Ancak artışın yasal orana ve sözleşmeye bağlı artırılıp artırılmadığı tartışmalıysa, doğrudan tahliye yerine kira tespit davası açıp sonrasında oluşan farkların tahsil edilmesi daha makul bir yoldur. Ev sahibi, her ödeme döneminde eksik kalan farkı kalem kalem ihtar etmelidir. Bu şekilde kanunen tahliye davası açılabilmesi için aranan iki haklı ihtar şartı sağlanmış olur.

Kiracı Kirayı Sürekli Geç veya Eksik Yatırıyorsa

Kiracının kira bedelini sürekli geç veya eksik ödemesi alinde, banka dekontlarını ve yazışmaları muhafaza etmek gerekir. Akabinde, tercihen noter aracılığıyla gönderilecek yazılı bildirimle, ilgili döneme ilişkin eksik/gecikmiş ödemenin belirli bir süre içinde tamamlanması istenmelidir. Verilecek bu süre 30 günden az olamaz.

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi durumunda, kira yılının bitimini izleyen bir ay içinde tahliye davası açma imkanı doğabilir. Bunun yanında, bir dönemlik kira muaccel olduğu halde ödenmez ve kiracıya en az 30 günlük yazılı süre tanınmasına rağmen ödeme yapılmazsa, sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir.

Düzenli ödememek tahliye nedeni midir?

Evet, kiracının kirayı düzenli ödememesi tahliye sebeplerinin başında gelmektedir. Bu durumda gecikmeksizin noter aracılığı ile ihtarname gönderilmeli ve iki haklı ihtarnamenin varlığında da tahliye talep edilebilmektedir.

Eksik kira ödemelerinde ev sahibinin hakları

Eksik kira ödemelerinde de kiracının temerrüde düştüğünü söyleyebiliriz. Bu sebeple kiraya veren noter aracılığı ile kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname göndermelidir. İki haklı ihtarnamenin varlığı halinde tahliye davası açabilmektedir.

Ayrıca kiraya veren eksik kira ödemesi için ilamsız icra takibi de başlatabilir. Bu durumda tahliye talepli icra takibi başlatabileceği gibi yalnızca eksik kira ödemesinin tarafına ödenmesi yönünde de icra takibi başlatabilmektedir.

Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Adım Adım Süreç)

İhtarname gönderilmesi: Kirayı ödemeyen kiracı için yapılacak ilk adım yazılı bildirimde bulunmaktır. Bu koşulun sağlanabilmesi için de noter aracılığı ile ihtarname gönderilmesidir. Bu geçerlilik koşulu olmamakla beraber ev sahibi açısından ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Ödeme emriyle icra takibi: Kiraya veren ayrıca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu durumda ödeme emri ile aynı zamanda yazılı bildirim şartı da gerçekleşmiş olur. Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu takdirde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir.
Tahliye davası açılması: Kiraya veren kirayı ödemeyen kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu davanın açılabilmesi için kirayı ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarname gönderilmiş olması gerekir.
Mahkeme kararı ve tahliye işlemleri: Tahliye davasının sonucunda mahkemenin tahliye kararı vermesiyle ilamlı icra yoluna başvurularak kirayı ödemeyen kiracı tahliye edilmelidir.

Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Olur?

Tahliye kararından sonra kiraya veren yerel mahkeme kararını icra dairesine vererek ilamlı icra takibi başlatmalıdır. Bu karar taşınmazın aynından kaynaklanmadığından kesinleşmesi gerekmez. Lakin kiracının tehir-i icra kararı alması ile tahliye işlemi duracaktır. Tahliye kararının ilamlı icraya konulması durumunda kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Aksi halde icra dairesinin zor kullanma yetkisi mevcuttur. Bu durumda ayrıca kolluk kuvvetleri de güvenliği sağlamakla mükelleftir.

Kiracının evi boşaltmaması hâlinde yapılacak işlemler

Bu durumda kiraya veren tahliye kararı ile icra dairesine başvurmalıdır. İcra dairesi de zorla tahliye işlemi başlatacak olup bir tahliye günü tayin edilir. Tahliye anında kiracının taşınmazdaki eşyaları boşaltılıp muhafaza altına alınacaktır. Gerekirse güvenliğin sağlanması açısından icra memuru kolluk kuvvetinden destek talep edebilir.

Polis eşliğinde tahliye ve icra müdürlüğü süreci

Kirayı ödemeyen kiracı tahliyeye direnirse, icra müdürü zor kullanma yetkisini kullanabilir ve kolluk yardımı talep edebiliri. Kolluk yalnızca icra işlemini güvenli biçimde yürütmek için hazır bulunur. Zor kullanma, icra memurunun yazılı talebiyle mümkündür ve kolluk, bu talep doğrultusunda yardım etmekle yükümlüdür. Kiraya veren, polis çağırıp kendi başına kirayı ödemeyen kiracıyı çıkaramaz; işlem muhakkak icra dairesi aracılığı ile yapılır. Gerekirse kilitli yerlerin açtırılması sağlanır, eşyaların çıkarılması ve teslim yapılır. Aksi halde kiraya verenin cezai sorumluluğu doğabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı kaç gün ödemezse çıkarılır?

Genel olarak kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ev sahibi iki haklı ihtar gönderdikten sonra kirayı ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Ancak bu süre sözleşmeye ve ödeme tarihine göre değişebilir.

Kiracı 1 ay kirayı ödemezse ne olur?

Bir aylık gecikme tahliye sebebi oluşturmaz; ancak ev sahibi kirayı ödemeyen kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndermesi olası bir uyuşmazlık çıkması durumunda delil oluşturması açısından önemlidir.

Kiracı 2 ay kirayı ödemezse ne olur?

İki ay üst üste kira ödememek, genellikle tahliye sebebi sayılır. Ev sahibi hem icra takibi başlatabilir hem de tahliye davası açabilir.

Kiracı kirayı ödemezse icra takibi nasıl yapılır?

Ev sahibi, ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı ödeme yapmazsa, icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemleri başlatılabilir.

Kiracı zamlı kirayı ödemezse ne olur?

Zam oranı yasal sınırın üzerindeyse kiracı eski bedelden ödeme yapabilir. Ancak zam yasal orandaysa ve kiracı buna rağmen ödemezse, yine ihtar ve tahliye süreci başlar.

Kiracı kirayı sürekli geç yatırırsa ev sahibi ne yapabilir?

Kiranın düzenli ödenmemesi, “iki haklı ihtar” kuralı kapsamında tahliye sebebi oluşturabilir. Ev sahibi noter kanalıyla her gecikmede kiracıya ihtar çekmelidir.

Kiracı kirayı ödemezse kefil sorumlu olur mu?

Evet, kefil asıl borçluyla birlikte kira borcundan sorumludur. Ancak kefalet türüne göre (adi kefalet / müteselsil kefalet) sorumluluk düzeyi değişir. Örneğin adi kefalette ilk olarak kirayı ödemeyen kiracıya başvurulması gerekmektedir.

Sonuç: Kirayı Ödemeyen Kiracı Karşısında Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Kirayı ödemeyen kiracı karşısında ev sahibi öncelikle noter aracılığı ile yazılı bir şekilde ihtarname göndermelidir. Gönderilen bu ihtarnamede talep edilen kira bedellerinin hangi aya ilişkin olduğu açıkça belirtilmelidir. Aynı zamanda bu durumda kiracıya ödeme yapabilmesi açısından uygun bir süre verilmelidir. Konut ve işyeri kiraları bakımından bu süre en az 30 gün kabul edilir. Bu sürede de ödeme yapmaması halinde kira sözleşmesinin feshi, eğer bir kira döneminde 2 haklı ihtarın bulunması durumundaysa tahliye davası açılabilir ya da bunlar icra takibi ile ileri sürülebilir. Bu durumların hepsi emek ve titiz takip gerektiren işler olduğundan uzman bir avukat ile çalışmak faydalı olacak ve hak kaybı yaşanmasının büyük ölçüde önüne geçecektir.

Bu yazıyı faydalı bulduysan paylaş !