VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL DAVASI (2025)

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası uygulamada en sık görülen dava türlerindendir.

Vekâlet ilişkisi, hukukun en hassas güven temelli alanlarından biridir. Kişinin malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisini bir başkasına devretmesi, hem hukuki hem de etik sorumluluğu yüksek bir ilişki doğurur. Ne var ki, uygulamada vekil sıfatıyla hareket eden kişilerin bu güveni kötüye kullanarak, kendilerine ya da üçüncü kişilere haksız yarar sağlayacak şekilde işlem yaptığına sıkça rastlanmaktadır. Bu tür durumlarda, tapuda yapılan işlemin şeklen geçerli görünmesine rağmen irade sakatlığı veya yetkinin kötüye kullanılması nedeniyle gerçek hak sahibinin mağduriyeti doğar.

Bu kapsamda Türk Medeni Kanunu kapsamında gündeme gelen tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkının korunmasında önemli bir hukuki araç haline gelir. Bu makalede, vekâlet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu işlemlerinin hukuki niteliği, yargı kararları ışığında ele alınacaktır.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?

Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekil tarafından vekaletin kasten vekil edenin zararına, kendisinin veya başka birinin yararına kullanılmasıdır. Bu kapsamda, taraflar arasındaki vekalet sözleşmesi uyarınca vekil üstlendiği iş ve hizmetleri vekil edenin iradesine aykırı olarak ve vekil edenin zararına yapmakta, sadakat ve özen borcuna aykırı davranışlarda bulunarak vekil edenin menfaatlerine aykırı hareket etmektedir.

Örneğin, gayrimenkulün tapuda 5.000.000,00 TL bedel karşılığında bir kişiye devri konusunda vekalet verilen vekilin, vekalet verenin iradesine aykırı olarak vekalet vereni zarara sokacak biçimde bu bedelden düşük bir bedele üçüncü kişiye devretmesi halinde vekalet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olacaktır. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasının söz konusu olduğu bu gibi hallerde vekalet veren tarafından tapu iptal davası açılabilecektir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası – Vekalet Sözleşmesi Nedir?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 502/1. Maddesinde tanımlandığı üzere, vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.

Örneğin, bir gayrimenkulün maliki olan kişi tapuda satış veya devir işlemini bizzat kendi yapabileceği gibi aynı zamanda üçüncü bir kişiye vekalet vererek bu taşınmazın satış ve devir işlemlerini üçüncü kişiye de yaptırabilmektedir. Ancak burada vekil, vekalet veren malikin iradesine uygun biçimde ve vekalet verenin yararına olarak satış ve devir işlemlerini gerçekleştirmekle yükümlüdür.

Vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanan, güvenin esas alındığı sözleşmelerdir. Vekalet sözleşmesi ile vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma, üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütme yükümlülüğü altına girmektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası Hukuki Dayanağı

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. Maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesinde ise tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş, ayni haklara ilişkin tapu iptal ve tescil davası açılabileceği düzenlenmiştir.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Yukarıda da belirtildiği üzere vekil, vekalet sözleşmesi uyarınca üstlendiği iş ve hizmetleri vekalet verenin yararına ve iradesine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Ancak vekil vekalet görevini kötüye kullanarak tapuda tescil ve devir işlemi yaparsa bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi uyarınca yolsuz tescil gündeme gelecektir.

Örneğin, sahte vekaletname kullanılarak tapuda tescil yapılması veya vekaletnamedeki yetkilerin vekil tarafından aşılması suretiyle tapuda tescil yapılması gibi hallerde yolsuz tescil gündeme gelecek ve vekalet veren bu durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Vekil Tarafından Yapılan Usulsüz Tapu İşlemleri Nelerdir? Hangi Durumlarda Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası Açılabilir? 

• Vekalet sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü veya yazılı olarak vekalet sözleşmesi yapılması mümkündür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesi uyarınca taşınmaz devri için yapılan vekalet sözleşmeleri yazılı olarak yapılmak zorundadır.Bu kapsamda bir kimsenin taşınmaz devrine ilişkin sahte vekaletname sözleşmesi düzenleyerek tapuda devir işlemi yapması halinde yolsuz tescil söz konusu olacak ve sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devri hukuken geçersiz olduğundan taşınmazın gerçek sahibi bu durumda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası açabilecektir.
• Taraflar arasındaki vekalet sözleşmesi uyarınca vekil tayin edilen kişi, vekalet vereni zararlandırıcı ve vekalet verenin iradesine aykırı olarak tapuda devir işlemi yapabilir.

Örneğin, vekil kötü niyetli olarak çıkar sağlamak amacıyla kötü niyetli üçüncü bir kişi ile anlaşarak taşınmazı ederinden çok daha düşük fiyata devredebilir veya taşınmazı kendi üzerine tescil ettirebilir, taşınmazın özellikle belirli bir kişiye devri için verilen vekaletlerde devir yapılacak kişinin adının veya devir bedelinin vekalet sözleşmesinde belirtilmemesi halinde vekil kötü niyetli olarak taşınmazı kötü niyetli üçüncü kişiye veya kendisi üzerine ederinden çok daha düşük bir bedelle devredebilir. Bu durumlarda da yolsuz tescil söz konusu olacak ve taşınmazın gerçek sahibi bu durumda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası açabilecektir.

Vekilin Kötüye Kullandığı İşlemde Tapunun İptali Nasıl Sağlanır?

Vekilin vekalet görevini kötüye kullanması halinde devredilen taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptal ve tescil davası açılarak tapunun iptali sağlanabilir. Tapu iptal ve tescil davası açılırken hazırlanacak olan dava dilekçesinde iptali istenen tapuya ait tüm bilgilerin ve taşınmaz tapu sicil kayıtlarının açıkça yazılması ve vekil tarafından yapılan yolsuz tescil işlemlerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Ayrıca dava dilekçesinde ileri sürülen yolsuz tescil iddiasını destekler delillerin dilekçede belirtilmesi bu delillerin Mahkemeye sunulması, yolsuz tescile yönelik olarak vekilin vekalet yetkisini kötüye kullandığına dair bilgisi olan tanıkların bildirilmesi ve Mahkemede dinlenilmesi talep edilmelidir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası  her zaman açılabilir. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanan davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süresi bulunmamaktadır.

Yargıtay’ın Vekalet Görevinin Kötüye Kullanımı Kararları

Kötü niyet iddiası def’i değil itiraz olup, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınır. (08.11.1991 gün ve 1990/4 E., 1991/13 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)

Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil bu eylem veya işlemlerinden dolayı vekil edene karşı sorumludur. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1510 E. 2021/5811 K. 20.10.2021 T. Kararı)

Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde
aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1)

Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemli Davalarda Vekalet Görevinin Kötüye Kullanıldığı Hususunu Davacı İspatlamak Zorundadır. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1510 E. 2021/5811 K. 20.10.2021 T. Kararı)

Vekil ve Üçüncü Kişi İlişkisi : İyi Niyetin Korunması

Vekalet görevini kötüye kullanan vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi iyi niyetli ise, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Bu durumda, vekalet görevini kötüye kullanan vekilden taşınmazı devralan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunur, tapu iptal edilemez. Ancak vekalet görevini kötüye kullanan vekilin, vekil edene karşı tazminat sorumluluğu devam eder.

Ancak vekalet görevini kötüye kullanan vekil ile üçüncü kişi çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya üçüncü kişi kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa kötü niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunmaz, tapu iptal edilir.

Ayrıca taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kötü niyetli kişinin bu taşınmazı başka bir kişiye devretmesi halinde devralan üçüncü kişinin de iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Eğer taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişiden devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise devir işlemi geçerli kabul edilir, tapu iptal edilmez. Ancak üçüncü kişi kötü niyetli ise devir işlemi geçersiz kabul edilir, tapu iptal edilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davasında taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişiden devralan üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması gerekecektir.

Vekaletin Kapsamı Nasıl Belirlenir?

Vekaletin kapsamı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, Vekaletin kapsamı taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça ve serbestçe belirlenebilecektir. Ancak vekaletin kapsamı taraflar arasında yapılan sözleşmede açıkça gösterilmemişse, vekaletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

Taşınmaz devri gibi önemli hususlarda vekalet verilmesi durumunda vekaletin kapsamının sözleşmede açık ve net bir şekilde belirlenmesi oldukça önemlidir. Örneğin, birden fazla taşınmaz bulunması durumunda hangi taşınmazın satışı için vekalet verildiği, satış bedeli belirli ise satış bedelinin ne olduğu, veyahut belirli bir bedelin altında satışın yasaklanması, vekaletin süre ile sınırlandırılması, taşınmazın kime devredileceği belirli ise devredilecek kişinin nüfus bilgileri gibi birçok hususa dikkat ederek vekaletin kapsamı belirlenmelidir. Vekaletin kapsamı sözleşmede açıkça belirlenmemiş, sözleşmede bu gibi hususlarda açık ve net hükümlere yer verilmemiş ise de vekilin Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan sadakat ve özen borcunun sonucu olarak vekil, vekil edenin iradesine aykırı ve vekil edeni zararlandırıcı iş ve hizmetlerde bulunamaz, aksi takdirde vekilin sorumluluğu söz konusu olacaktır.

Tapuda Vekalet Görevinin Kötüye Kullanıldığı Nasıl İspatlanır?

Vekalet görevinin kötüye kullanıldığını iddia eden taraf bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Tapuda vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası her türlü delil ile ispatlanabilir. Bu kapsamda, vekil eden ile vekil arasındaki sözleşmeler, yazışmalar, ses kayıtları, banka kayıtları gibi her türlü bilgi ve belgeler ile vekalet görevinin kötüye kullanıldığı hususunda bilgisi ve görgüsü olan tanıkların beyanları vb. Deliller ile vekalet görevinin kötüye kullanıldığı ispat edilebilir. Bu nedenle, her somut olaya göre ispata yarar bilgi ve belgelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası açıldığında gayrimenkulün gerçek bedelinin tespiti için keşif yapılarak bilirkişi raporu alınması da istenmelidir.

 Kardeşler Arasında Vekaletin Kötüye Kullanılması Durumunda Dava Açılabilir Mi?

Kardeşler arasında vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası açılabilir. Yine burada da vekaletin kötüye kullanıldığının davacı tarafından ispatlanması gerekmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedir?

Vekilin, kendisine verilen yetkiyi, vekâlet verenin iradesine aykırı veya kendi çıkarına kullanması durumudur. Bu tür davranışlar, vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması durumunda tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?

Evet, vekilin yetkisini kötüye kullanarak yaptığı işlemler sonucu tapuda yapılan tescillerin iptali için dava açılabilir. Ancak, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı da değerlendirilir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nasıl ispatlanır?

İspat yükü, iddiada bulunan tarafa aittir. Tanık beyanları, yazılı belgeler, e-posta yazışmaları gibi delillerle vekilin yetkisini kötüye kullandığı gösterilebilir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması ceza gerektirir mi?

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması, güveni kötüye kullanma suçu kapsamında değerlendirilebilir ve cezai yaptırımlara tabi olabilir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması durumunda sadece vekile mi dava açılır?

Hayır, taşınmazı devralan üçüncü kişi de dava edilebilir. Ancak, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına göre dava sonucu değişebilir.