DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ (2025)

Değer artışı kazancı, Gelir Vergisi Kanununda düzenlenen ve bazı haklar ile gayrimenkul alış ile satış arasındaki fark üzerinden alınan bir vergi türüdür. Mükellefin, bazı mal ve hakları elden çıkarması halinde hesaplanan miktarda gelir vergisi ödemesi gerekir. Uygulamada değer artık kazancının en çok karşılaşıldığı durum gayrimenkul satışlarıdır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, yatırım olarak alınan bir gayrimenkulüm 5 sene içinde daha yüksek bedelle satılması durumunda ödenir. Yazımızda değer artış kazancı ile gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hakkında detaylı bilgi verilecektir. Diğer vergi makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.

NOT          :  Gider miktarlar, değer artışı için harcama yapılıp yapılmadığı, devrin bağışlama sayılıp sayılamayacağı, hesap hareketleri, mükellefin konumu, özel usulsüzlük nedeni olup olmadığı vb. ciddi şekilde vergi cezasını değiştirebilecek faktörler bulunmaktadır. Bu konuda uzman bir vergi avukatından destek almayan mükelleflerin 2-3 kat fazladan para cezasına maruz kaldığı, hatalı süreçler sebebiyle geri dönülemez cezalara maruz kaldığına sıkça denk gelinmektedir. 

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİNE TABİ OLAN KAZANÇLAR

• iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar,
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
• Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Bağışlama hariç gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
• Menkul kıymet yatırım fonları katılma belgelerinin kar payları, eurobondların elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINA TABİ OLMAYAN KAZANÇLAR

• İşletme sahibinin ölümü halinde mirasçıların bir bütün olarak devralmasından kaynaklanan kazançlar,
• Bir işletmenin bilançosunun bir sermaye şirketine aktif ve pasifiyle bütün halinde devrolunması, devir alan şirketin bilançosuna aynen geçirilmesi ve ortaklık payı alması,
• Kollektif ve adi komandit şirketlerin şartlar dahilinde nev”i değiştirerek sermaye şirketi haline dönüşmesi,
• Menkul kıymet yatırım fonları katılma belgelerinin kar payları: Eurobondların elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞI VERGİSİ

Gayrimenkul satın alan bir kimse 5 sene içinde bu gayrimenkulü satarsa aradaki değer artışı üzerinden vergi öder. Örneğin: 2018 yılında 300.000,00 TL’ye alınan bir gayrimenkul 2022 yılında 900.000,00 TL’ye satıldıysa aradaki fark olan 600.000,00 TL üzerinden değer artış vergisi ödenir. Burada önemli nokta konutun ya da arsanın bir karşılıkla tapuda devir yapılmış olmasıdır. Bu sebeple bağışlamalar, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda değer artış kazancı vergisi alınamaz.

Değer Artışına Tabi Gayrimenkuller: Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl çıkarma yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarıdır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI HESAPLAMA 2021-2022-2023-2024-2025

Değer Artış Kazancı Vergisi, TÜİK tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi oranlarına göre hesaplanır. Örneğin: 2018 yılında 300.000,00 TL’ye alınan bir gayrimenkul 2022 yılında 900.000,00 TL’ye satıldıysa aradaki fark olan 600.000,00 TL üzerinden değer artış vergisi ödenir. 600.000,00 TL üzerinden masrafların da düşülmesi gerekir. Düşülecek giderler ise elden çıkarılan mal ve haklar hakkında elden çıkarma dolayısıyla yapılan satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ile harçlardır. Ceza miktarına aylık %2,5 gecikme faizi uygulanır. (Kasım 2023 itibariyle gecikme zammı, Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile aylık %2,5’dan aylık %3,5’a yükseltilmiştir.)

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama için bir vergi avukatından destek alınması gerekir. Gelir İdaresi Başkanlığı sayfasından da değer artış kazancını hesaplayabilirsiniz.

NOT               : Mükellef, sahte fatura kullanma, belgede sahtecilik gibi vergi suçu da işlemişse Gelir Vergisi bakımından 3 kat ceza kesilir. Bu konuda vergi suçları yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Bu rakamlar kesin rakamlar değildir. Alanında uzman bir avukatın detaylı hesaplama yapması, hesap hareketleri ile süreçler hakkında gerekli incelemelerde bulunması gerekir. Uygulamada vergi avukatıyla yürütülen vergi incelemelerinde bu rakamlar ciddi şekilde düştüğü ya da tamamen silindiğine sıkça denk gelinmektedir.

NOT          :  Gider miktarlar, değer artışı için harcama yapılıp yapılmadığı, devrin bağışlama sayılıp sayılamayacağı, hesap hareketleri, mükellefin konumu, özel usulsüzlük nedeni olup olmadığı vb. ciddi şekilde vergi cezasını değiştirebilecek faktörler bulunmaktadır. Bu konuda uzman bir vergi avukatından destek almayan mükelleflerin 2-3 kat fazladan para cezasına maruz kaldığı, hatalı süreçler sebebiyle geri dönülemez cezalara maruz kaldığına sıkça denk gelinmektedir. 

DEĞER ARTIŞ KAZANCI İSTİSNA TUTARI

Değer artış kazancı belirli miktar üzerinde kar edilen satışlarda alınan bir vergi türüdür. 2024 yılı için değer artış kazancı istisna tutarı 87.000,00 TL’dir. Bu miktarın altında kalan kazançlarda değer artış kazancı vergisi alınmaz.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VE GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİ İNCELEMESİ SÜREÇLERİ

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİ İNCELEMESİ VE İZAHA DAVET

5 yıl içinde satılan gayrimenkul için vergi ödenmemişse satıcı kişi hakkında vergi incelemesi başlamış olabilir. Gayrimenkul değer artışı vergi incelemesi başlamışsa öncelikle mükellef izaha davet edilir. Alış ve satış miktarları ile varsa yapılan giderler hakkında bilgi talep edilir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİ CEZASI VE DEĞER ARTIŞ KAZANCI HESAPLAMA

Değer artış kazancı vergi incelemesi sonunda kişinin ödemesi gereken vergiyi ödemediği tespit edilirse vergi cezası kesilir. Alış ve satış arası fark üzerinden giderler düşürülerek değer artış kazancı vergi cezası kesilir. Gayrimenkul değer artışı vergi cezası miktarını bir örnekle açıklamak gerekirse:

ALIŞ TARİHİ                                    : 01.01.2019

SATIŞ TARİHİ                                  : 01.01.2021

ALIŞ MİKTARI                                : 200.000,00 TL

SATIŞ MİKTARI                              : 900.000,00 TL

GİDERLER                                      : 50.000,00 TL (tapu harç ve diğer giderler)

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ VERGİ CEZASI: Vergiye Tabi Matrah: 562.276,3 TL, Gayrimenkul Değer Artışı Gelir Vergisi: 181.486,71 TL’dir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ ZAMANAŞIMI

Gayrimenkul değer artış kazancı vergi zamanaşımı süresi 5 senedir. Satış tarihinden itibaren 5 sene içinde vergi incelemesi yapılmamışsa vergi borcu zamanaşımına uğrayacaktır.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİ İNDİRİMLERİ

Gayrimenkul değer artış kazancı vergi indirimleri de söz konusudur. Özellikle gayrimenkulün değerlenmesi için yapılan harcamalar, tapu harç ve giderleri, gayrimenkulde yapılan işlemler inceleme esnasında dile getirilerek ceza miktarından düşürülmelidir.

TAPUDA SATIŞ GÖSTERİLEN BAĞIŞLAMALARDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ SORUNU

Ülkemizde gayrimenkul alış ve satış işlemleri 5 yıl boyunca değer artış vergisine tabidir. Özellikle anne ve baba tarafından çocuklarına yapılan bağışlamalar tapuda sehven ya da hatalı girişlerle satış şeklinde devredilmektedir. Bu durumda aslında bedel alınmadan bir tapu devri yapılmasına rağmen kişinin karşına değer artış vergisi çıkmaktadır.

Yargıtay’a göre anne ve baba üzerindeki taşınmazın çocuklara devredilmesi hali tapuda satış dahi gösterilse genel kabul olarak bağışlama sayılmaktadır. Bu sebeple böyle bir durumda kişi dava açarak satış beyanını bağışlamaya çevirebilir.  Yine anne baba üzerinden devir olduğu için mahkeme kararları ile vergi incelemesi sürecinde bu durumun açıklanması gerekir. Tapu devri sırasında çocuk tarafından anne babaya bir bedel de ödenmesi söz konusu olmadığından bu durumun da aktarılması gerekir.

SONUÇ          : Gayrimenkul alan ve 5 sene içinde daha yüksel bedelle satış yapan kişinin değer artış kazancı vergisi ödemesi gerekir. Bu durumlarda satış yapılmadan önce vergi avukatından danışmanlık almak gerekir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergi incelemesi başlamışsa ve kişi izaha davet edilmişse hatalı ve geri dönülemez vergi cezalarına maruz kalmamak için deneyimli bir vergi avukatıyla hareket etmelidir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI HESAPLAMA 2025 

Gayrimenkul satın alan bir kimse 5 sene içinde bu gayrimenkulü satarsa aradaki değer artışı üzerinden vergi öder. Değer artış kazancı hesaplama 2025 yılı için de açıklandığı gibi benzer şekildedir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCINA İTİRAZ 

Değer artış kazancı, genellikle taşınmazların satışından elde edilen gelir üzerinden hesaplanan bir vergidir. Bu kazanç, özellikle taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması durumunda devreye girer ve Gelir Vergisi Kanunu’na göre vergilendirilir.  Değer artış kazancı ile ilgili izaha davet edilerek vergi cezası kesilmiş ise kesilen cezalara ve değer artış kazancına itiraz edilebilir.

İtiraz sürecinde en önemli nokta, mükellefin doğru belgelerle iddialarını desteklemesidir. Taşınmazın alım-satım tarihi, satış bedeli, elde edilen gelirin hesaplanma yöntemi ve giderlerin belgelenmesi gibi detaylar, davanın seyrini belirleyen unsurlardır. Özellikle yasal indirimlerden yararlanmak isteyen mükelleflerin bu indirimlere ilişkin belgeleri eksiksiz sunması gereklidir.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI DAVASI 

Vergi dairesinin yaptığı tahakkuk işlemine karşı mükelleflerin ilk olarak uzlaşma yolunu denemesi mümkündür. Uzlaşma, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sorunun çözülmesini amaçlar. Ancak uzlaşma sürecinde anlaşmaya varılamazsa, mükelleflerin 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’ne dava açma hakkı bulunmaktadır. Değer artış kazancı matrahının yanlış hesaplanması veya haksız şekilde vergi tahakkuku gibi durumlar, mükelleflerin haklarını aramak için itiraz ve dava süreçlerine başvurmasını gerektirebilir.

Yine zamanaşımı, vergilendirmede şahısta hata, sebepte hata vb. hususlar ile değer artış kazancına karşı dava açılabilmektedir.

SIK SORULAN SORULAR

• Konut Satarken Vergi Öder Miyim?

Alınan bir konut ya da arsa 5 sene içinde satılırsa aradaki değer artışı farkı üzerinden vergi ödenmesi gerekir.

• 5 Yıl Dolmadan Daire Satarsam Vergi Öder Miyim?

5 yıl dolmadan daire satan kişi aradaki değer artışı üzerinden vergi öder. Bu sebeple böyle bir satış yapılacaksa alanında uzman bir vergi avukatından destek alınması gerekir.

• Vergi Dairesi Gayrimenkul Değer Artışı İçin Çağırdı Ne Yapmalıyım?

Vergi dairesi gayrimenkul değer artışı için izaha davet ettiyse hatalı vergi cezalarından korunmak adına inceleme esnasında vergi cezasını azaltacak ya da tümüyle ortadan kaldıracak hususlar iyi açıklanmalıdır.

• Vergi Cezasına Karşı Davası Açılabilir Mi?

  Çok detay içeren vergi incelemesi olduğu için gayrimenkul değer artışı vergi incelemesi sonrası oluşturulan rapora karşı vergi mahkemelerinde dava açılabilir. Raporda, maliyet hesabında hata, mükellefin şahsında hata, vergilendirmede hata, sayısal hesaplama hataları, gider hataları, ceza sebep hataları vb. birçok hata olabilir.

• Gayrimenkul Değer Artışı Olmazsa Vergi Öder Miyim?

Gayrimenkul üzerinden herhangi bir artış olmadıysa vergi ödenmez. Örneğin: 3 sene önce alınan bir taşınmaz aynı fiyata satıldı ise değer artış kazancı olmadığından vergi ödenmesi de gerekmez.

• Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Nasıl Olur? 

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama, alış ve satış arasındaki değer farkı üzerinden giderlerin düşürülmesi ve gecikme zammının eklenmesiyle hesaplanır. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama için tüm veriler vergi avukatı tarafından değerlendirilmeli ve nihai hesaplama yapılmalıdır.

• Tapuda Satış Görünen Bağışlamaya Değer Artış Kazancı Vergisi Çıktı Ne Yapabilirim?

Bağışlamalar vergiye tabi değildir. Bu sebeple aslında bağışlama olan bir işlem tapuda satış gösterilmişse vergi cezası kesilecektir. Başvuru ve dava ile bundan kurtulmak mümkün olup vergi avukatından destek almak gerekir.

• Değer Artış Kazancı Vergi İncelemesi Sürecinde Neler Yapılmalıdır?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergi incelemesi teknik bir konu olduğundan izaha davet durumunda vergi cezasını ortadan kaldıracak ya da indirim sağlayacak hususlar detaylı ve doğru açıklanmalıdır. Aksi takdirde hatalı ve yüksek vergi cezalarıyla karşılaşılabilir.

• Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisine İtiraz ve Vergi Davası 

  Değer artış kazancı vergisindeki hatalara karşı itiraz edilebileceği gibi vergi mahkemelerinde 30 gün içinde iptal davası da açılabilmektedir.

• Değer Artış Kazancı Vergisi Avukatı

Değer artış kazancı, hisse senedi, eurobond, gayrimenkul satışı, patent hakları vb. birçok alanda ortaya çıkmaktadır. Yüksek vergi cezalarıyla karşı karşıya kalmamak için bu durumlarda vergi avukatıyla ilerlemekte fayda vardır. Mükellef hakkında değer artış kazancı vergi incelemesi başlamışsa takip ve dava süreçlerinin vergi avukatıyla yürütülmesi gerekir.