https://baf.av.tr/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi/ ‎

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (2025)

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında taraflar arasında yapılan sözleşme kanun gereği 10 yıl kendiliğinden uzamaktadır. Bu sebeple kiracının tahliyesi için kanunda sayılan sebeplerden bir veya birkaçının gerçekleşmesi gerekir. Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunu birden fazla ihtimalli değerlendirmek gerekir. Bu yazımızda sadece kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesine değinilmiş olup diğer tahliye sebepleri için; kiracının 8 farklı tahliye yöntemle tahliyesi adlı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iki şartın varlığı gereklidir. Bu şartlardan ilki konut ihtiyacının varlığı, ikincisi ise ihtiyaç sahibinin kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden biri olmasıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kimler İçin Açılabilir?

Kiraya Verenin Kendisi: Kiralanan konut veya çatılı işyerinin, kiraya verenin kendi ihtiyacı için tahliyesi mümkündür. Kiraya veren ile malik her zaman aynı kişi olmak zorunda değildir. Kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı da kiraya verene aittir. Her ne kadar hem kanunda hem de doktrinde kiraya verenin malik olmaması durumunda kiraya veren olmayan malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacağı belirtilse de Yargıtay aksi görüştedir. (Yargıtay 3. H.D. 2017/6064 E. 2017/15363 K. 07.11.2017 T.) Bu bakımdan kiraya veren durumunda olmayan malik de kendisi ve maddede sayılan diğer kişiler için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

Kiraya Verenin Eşi: Kiraya verenin eşi kavramıyla kastedilen resmi nikahlı eştir. Kiraya veren, yalnız dini nikahlı eşi veya nişanlısının ihtiyacı için konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açamaz.

Kiraya Verenin Altsoyu ve Üstsoyu: Kiraya veren, kendi altsoy veya üstsoyundan birinin konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açabilir. Altsoy ve üstsoy kavramından anlaşılması gereken kişiler yalnızca kiraya veren ile soy bağı kurulmuş olan kişilerdir. Bunlar anne, baba ve çocuklardır. Örneğin kiraya veren, çocuğunun eşinin ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açamaz. Evlatlık da altsoy kapsamındadır. Bu sebeple evlatlığın ihtiyacına dayanılarak dava açılması da mümkündür.

Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler: ”Bakmakla yükümlü olduğu kişiler” ifadesi ile nafaka yükümlülüğü bulunan kişileri kastedilmektedir. TMK m.364/1 gereği nafaka yükümlülüğü bulunan kişiler üstsoy, altsoy ve kardeşlerdir. Altsoy ve üstsoya yukarıda zaten değinilmişti. Dolayısıyla bu ifade ile ihtiyacına dayanılarak tahliye davası açılacak kişiler açısından kardeşler kastedilmektedir. Belirtilmesi gereken bir diğer husus, her ne kadar bu ifade ile nafaka yükümlülüğü bulunan kişiler kastedilmişse de kiraya verenin halihazırda kardeşine nafaka veriyor olması ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için şart değildir.

Konut veya İşyeri İhtiyacının Varlığı

Kiraya veren tarafından yukarıda sayılan kişilerden birinin konut veya işyeri ihtiyacının varlığının somutlaştırılması gerekmektedir. Konut ihtiyacının genel nitelikleri Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. 2021/878 K. sayılı ve 29.06.2021 tarihli kararda şu şekilde açıklanmıştır;

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

İhtiyacın var olacağı hallerin tek bir başlık altında toplanması mümkün değildir. Her türlü sebeple ihtiyacın varlığı ortaya konulabilir. Örneğin kalp rahatsızlığı olan kiraya verenin kendi oturduğu binada asansör olmaması, kiracısının oturduğu binada asansör olması durumunda ihtiyacın varlığından bahsedilebilir. Veya yaşlı bir kimsenin, kiralanan konutun çocuklarına yakın olması sebebiyle açtığı ihtiyaç sebebiyle davasında Yargıtay tarafından verilmiş tahliye kararları mevcuttur. Her ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. İhtiyaç iddiasının kabul edilebilir olup olmadığını anlamak için kira avukatından destek alabilirsiniz.

Kiraya verenin başka konutunun bulunup bulunmadığı, ihtiyaç sahibinin sağlığı, kiralanan konut çevresinin oturulan eve göre daha güvenli olması gibi pek çok sebeple ihtiyacın varlığı değişiklik gösterebilecektir. Bu sebeple ihtiyacın varlığını kesin kriterlerle ortaya koyabilmek pek mümkün değildir.

Genel başlıklarla öğreti ve emsal Yargıtay kararları çerçevesinde şekillenmiş bazı ihtiyaç durumları aşağıda kısaca açıklanmıştır.

  • İhtiyacın varlığından bahsedilebilecek ilk durum kiraya verenin kirada oturması durumudur. Kişinin kendi evinde oturma hakkı bulunmaktadır. Bu sebeple gerek öğretide gerekse Yargıtay kararlarında bu durumda ihtiyacın varlığı kabul edilmiştir. İhtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaç sahibinin tahliye tehdidi altında bulunması ise zorunlu değildir. (Yargıtay 6. HD 2013/2188 E. 2013/4985 K. 21.03.2013 T.) Bunun yanında kiraya verenin kirada değil bir arkadaşı veya akrabasının yanında oturması durumu da yine konut ihtiyacı kapsamına girmektedir.
  • Ev sahibinin sağlık sorunları sebebiyle kiralanan konuta ihtiyaç duyması halinde ihtiyacın varlığından bahsedilebilecektir. Ancak bu durumda ihtiyacın varlığının ispatlanabilmesi için hastalığın sağlık raporu ile kiralananın sağlığa elverişli olduğunun ise bilirkişi raporuyla ortaya koyulması gerekmektedir.
  • Kiralananın kiraya veren için fiziki, ekonomik veya lokasyon olarak daha elverişli olması durumunda da konut ihtiyacının varlığı kabul edilmektedir. Örneğin kiraya verenin bakıma muhtaç annesinin yanına taşınması sebebiyle oturduğu evin yetersiz duruma düşmesi, kiralanan taşınmazın kiraya verenin işyerine yakınlığı sebebiyle ulaşım masrafını ciddi derecede düşürecek olması, konum olarak kiralananın yaşlı kiraya verenin çocuklarına yakın olması gibi durumlarda ihtiyacın varlığından bahsedilebilecektir.
  • Kiraya verenin tayininin kiralanan taşınmazın bulunduğu yere çıkması, kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yaparak Türkiye’ye gelmesi gibi durumlarda konut ihtiyacının varlığından bahsedilebilecektir.
  • Hâkim tarafından eşlerin ayrılığına karar vermesi durumunda kiraya verenin eşinin konut ihtiyacının varlığından bahsedilebilecektir.
  • Çocuğu kiralananın bulunduğu şehirde üniversite kazanması, reşit olması sebebiyle aileden ayrı yaşamak istemesi, evlilik hazırlığı içinde olması gibi durumlarda da çocuğun ihtiyacının varlığından bahsedilebilecektir.
  • Her ne kadar kanunda yazmasa da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye için öğreti ve Yargıtay kararlarında benimsenmiş bir diğer koşul ise ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. İhtiyacın gerçekleştiğini ispat yükü kiraya veren üzerindedir. Dosyada bulunan iddialar, deliller, tanık beyanları bir arada değerlendirilerek somut olay bütün özellikleriyle irdelenir. Nihayetinde mahkeme tarafından konut veya işyeri ihtiyacına yönelik ihtiyacın “gerçek ve samimi” olduğuna kanaat getirilmesi durumunda tahliye kararı verilmektedir.

İhtiyaç nedeniyle işyeri tahliyesi davalarında ise Yargıtay tarafından benimsenen ayrık bir durum bulunmaktadır. Bu husus Yargıtay 3. HD 2017/8189 E. 2018/714 K. sayılı ve 25.01.2018 Tarihli kararda şu şekilde açıklanmaktadır;

“(…) işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.”

Görüleceği üzere işyerleri bakımından ihtiyacın varlığının kabulü için konutlardan farklı olarak kirada bulunan ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması veya ihtiyaçlının yapacağı iş için kiralananın, ihtiyaçlının kiracı olarak bulunduğu işyerinden daha üstün nitelikte veya eşdeğer nitelikte olması şart koşulmuştur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

TBK m.350/2’ de “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” denilmektedir. Kanunda belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının süresi için ikili bir ayrıma gidilmiştir;

Belirli süreli kira sözleşmeleri için kiracıya ihtar çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kanunda davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılacağından bahsedilmiş ancak süresinin ne kadar olduğu belirtilmemiştir. Bu sebeple işbu maddenin İcra ve İflas Kanunu’nun 272. Maddesi ile birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Sonuç olarak ihtiyaç nedeniyşe tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davanın bu süre içinde açılabilmesi için ihtar çekilmesine gerek yoktur. Ancak en geç dava açma süresinin sonuna kadar kiraya veren tarafından konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılacağına ilişkin bildirim yapılmış ise TBK m.353 gereği dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ise kira sözleşmesinin yenileme tarihinin en geç 3 ay öncesinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağına dair bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bunun ardından ise sözleşmenin sonra erme tarihinden itibaren bir ay içinde davanın açılması gerekmektedir.

Not : Kira hukukunda dezavantajlı konumda olan kiracının korunması asıldır. Bu sebeple sözleşmelere kiracıların yükümlülüklerini artırıcı hükümlerin konulması mümkün değilken aksine kiraya verenin yükümlülüklerini artırıcı hükümlerin konulması mümkündür. Bu sebeple sözleşmelere konulan belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından belir bir süre önceden ihtar şartı getirilmesi gibi kiracının lehine olan hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bu sebeple her koşulda önce sözleşmenin detaylı şekilde incelenmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin kira avukatı tarafından incelenerek davanın o şekilde açılması gerekir. Aksi takdirde maddi ve zaman israfı olacaktır.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

TBK m.351’de kiralananı sonradan edinen kişi bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması düzenlenmiştir. Söz konusu madde şu şekildedir;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bu maddenin işlerlik kazanabilmesi için öncelikle kiralananın kira sözleşmesinin yapılmasından sonra edinilmesi gerekmektedir. Kiralananın sonradan edinilmesi satış, bağışlama, miras, mahkeme kararı veya cebri icra yoluyla olabilir. İşbu dava mülkiyeti kazanan yeni malik tarafından açılabilecektir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunması durumunda maliklerin oybirliğiyle, paylı mülkiyet bulunması durumunda ise maliklerin oy çokluğuyla dava açılabilecektir.

Kiralananı sonradan edinen malik aynı şekilde kendisi, eşi, üstsoyu, altsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi

Kanunda yeni malik için iki seçenek öngörülmüştür. Birinci seçeneğe göre yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sonra erdirebilir. Bildirim adi yazılı şekilde de yapılabilecektir. Ancak ispat yükünün yeni malik üzerinde olduğu göz önünde bulundurulduğunda bildirimin noter kanalıyla yapılması daha uygun olacaktır. Bildirimin yapılacağı bir aylık sürede bildirim kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Tebligatın bir aylık sürede yapılamaması durumunda dava süreden reddedilmektedir. (Yargıtay 6. HD 2016/351 E. 2016/2309 K. 23.03.2016 T.)

İkinci seçeneğe göre ise Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası için yeni malik yazılı bildirim yapmaz ve kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiralananın ediminden itibaren bir ay içinde malike bildirim yapılmaması gerektiği unutulmamalıdır.

Burada yeni malike seçimlik hak sunulmuştur. Bu sebeple yeni malik bunlardan birini tercih ettiği takdirde diğerini kullanamayacaktır. Bu sebeple yeni malik tarafından bir ay içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava TBK m.351/1 hükmüne göre açılmalıdır, 2. Fıkrada öngörülen süre daha elverişli olsa bile yeni malik bu süreden yararlanamaz. (Yargıtay 3. HD 2017/7209 E. 2017/17902 K. 20.12.2017 T.) Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası için deneyimli bir avukattan bilgi alınması sürecin hızlı ve doğru yönetilmesini sağlayacaktır.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

TBK m.355/1 Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” hükmünü havidir. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesini sağladığı takdirde üç sene boyunca söz konusu konut veya işyerini eski kiracıdan başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya verenin bu duruma aykırı davranması neticesinde tahliye edilen kiracı tarafından tazminat davası açılabilecek olup TBK m.355/3 gereği son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilecektir.

Kiracının bu tazminata hak kazanabilmesi için belirli şartların varlığı gerekmektedir.

  • Kiracının kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde sona erdirilmesi gerekmektedir.
  • Kiracının kiralananı kendi rızası ile tahliye etmemesidir. Bu bakımdan dava açılmasından önce veya sonra kiracının kendi rızası ile kiralananı tahliye etmesi durumunda kiracı tazminata hak kazanamayacaktır.
  • Önce ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucu tahliyeye hükmedilmesi, ardından kararın icraya koyulması ve icra emrinin kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bu andan sonra kiracı tahliyeye zorlanmış kabul edilmekte olup diğer şart gerçekleşmektedir.
  • 3 yıllık süre içinde haklı sebep olmaksızın kiralananın eski kiracıdan başkasına kiralanması gerekmektedir. Burada söz konusu 3 yıllık süre taşınmazın tahliye tarihinden itibaren başlamaktadır.

Yukarıda sayılan şartların varlığı halinde tahliye edilen kiracı tarafından tazminat davası açılabilecek olup kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminata hükmedilecektir.

Sık Sorulan Sorular

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiraya veren, kiraya veren durumunda olmayan malik veya yeni malik tarafından açılabilir.

Kimlerin İhtiyacına Yönelik Tahliye Talebinde Bulunulabilir?

Kiraya veren, kiraya veren durumunda olmayan malik veya yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (kardeşler) ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmak İçin İhtarname Göndermek Şart Mı?

Eğer belirli süreli kira sözleşmesine dayanarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksanız ihtarname göndermeniz şart değil. Eğer dava açma süresini bir kira yılına uzatmak istiyorsanız veya kira sözleşmeniz belirsiz süreli ise ihtarname göndermeniz şarttır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi Ne Kadar?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından ihtarname zorunluğu kanunen yoktur. Ancak kira sözleşmesinde ev sahibine böyle bir yükümlülük yüklenmiş olması halinde o süreden önce ihtarname gönderilmelidir. Yine yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak olan davalarda konutu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar süresi somut olayın koşullarına göre değişmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi Ne Kadar?

İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi, sözleşme süresinin dolmasından itibaren bir aydır. Eğer dava açma süresinin sonuna kadar kiracıya ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi geçmişse dava için bir sonraki kira dönemi beklenmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları gereği davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Eğer sözleşmede aksine hüküm yok ise borcun ifa edileceği yer olan kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkili mahkemedir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi durumunda 3 yıl boyunca kiralananın eski kiracından başkasına kiralanmasının yasaklanmasıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadar 2024?

Kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda şartları oluşmuşsa eski kiracı tarafından kiraya veren aleyhine tazminat davası açılabilir. Davanın kazanılması durumunda kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminata mahkûm edilir. Yeniden kiralama yasağı tazminatı hesaplanırken son 1 yıllık kira tutarı asgari olup somut olayın koşullarına göre daha yüksek yeniden kiralama yasağı tazminatı da çıkabilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Masrafları

İhtiyaç nedeniyle tahliye dava  masrafları 2024 yılı için ortalama 3.000,00 TL ile 10.000,00 TL arasındadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafları belirlenirken davanın türü ile yıllık ödenen kira bedellerine göre hesaplama yapılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafları 1 senelik toplam kira bedeli üzerinden nispi harçlandırılır. İhtiyaç nedeniyle tahliye  dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Avukatı 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının tüm detaylarına değindik. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası avukat yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilen bir dava türüdür. Dava açma süresinden başlamak üzere ihtiyacın var olup olmadığı gibi bir çok çetrefilli ayrıntı bulunmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası avukat aracılığı ile açılabilmekte olup zaman ve para kaybı olmaması adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması gerekir.