Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? (2026)

Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenen 8 yasal tahliye sebebinden birinin gerçekleşmesine bağlıdır. TBK m. 354’e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme kanun gereği 10 yıl boyunca kendiliğinden uzadığından, kiracının tahliyesi için aşağıda açıklanan sebeplerden bir veya birkaçının mevcut olması gerekir.

Bu yazıda her bir tahliye sebebi, ilgili kanun maddeleri ve Yargıtay kararları çerçevesinde açıklanmıştır.

Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? Kiracı Tahliyesi İçin 8 Yöntem

Kiracının tahliyesinde kullanılan 8 yasal yöntem şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m.350)
• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye (TBK m.352/1)
• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye (TBK m.315)
• İki haklı ihtar ile tahliye (TBK m.352/2)
• 10 uzama yılının dolması sebebiyle tahliye (TBK m.347)
• Esaslı tadilat veya yeniden inşa sebebiyle tahliye (TBK m.350/2)
• Kiracının aynı ilde konutunun bulunması sebebiyle tahliye (TBK m.352/3)
• Kiracının özen borcuna ve sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle tahliye (TBK m.316)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

TBK m. 350 uyarınca kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. 2021/878 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Bu kapsamda devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç durumu tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyacın yargılama boyunca devam etmesi de aranır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi belirli süreli ise tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Kira sözleşmesinde özel bir fesih bildirim şartı varsa bu şarta da uyulması gerekir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli sözleşmelerde her 6 ay bir kira dönemi olarak kabul edilir. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmalı, bu bildirimin ardından dönem sonunda dava açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği için tıklayınız.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçe örneği için tıklayınız.

İhtiyaç Kabul Edilen Durumlar Nelerdir?

Uygulamada; ev sahibinin kirada oturması, çocuğunun evlenmesi ya da öğrenim amacıyla başka şehirde ikamet etme zorunluluğu, anne veya babanın sağlık sebepleriyle yakın konuta taşınma gerekliliği, işyeri gereksinimi gibi haller samimi ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

TBK m. 355 gereği ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına haklı sebep olmaksızın kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracının son kira yılındaki 1 yıllık bedelden az olmamak üzere tazminat hakkı doğar. Buna yeniden kiralama yasağı denir.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte çıkmamışsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olduğundan bu süre geçirilirse taahhüde dayanılamaz.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları 

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için taahhütname yazılı olmalıdır, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir, belirli bir tahliye tarihi içermelidir ve kayıtsız ve şartsız olmalıdır. Kiralanan konut aile konutu niteliğinde ise TBK m.349 gereği eşin de rızası aranır.

Yargıtay, tahliye taahhüdünün beyaza imza şeklinde verilip sonradan doldurulmasını geçersizlik sebebi olarak kabul etmemektedir. Kiracı bu durumda yalnızca taahhütnamenin anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu ispat ederek itiraz edebilir.

Tahliye taahhütnamesi itiraz dilekçesi örneği için tıklayınız.

İcra Takibi Yolu

İİK m.272 uyarınca ilamsız tahliye takibi (Örnek 14) başlatılır. Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve tebliğden itibaren 15 gün sonunda icra kanalıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. İtiraz halinde kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açar veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası yoluna başvurur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye

TBK m. 315’e göre kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunda temerrüde düşerse kiraya veren yazılı olarak en az 30 gün süre verip bu sürede ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre 30 günden az olamaz.

Kiracıya noterden gönderilen ihtarnamede ödenmemiş kira bedelleri açıkça belirtilmeli, 30 gün süre verilerek ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir. Kiracı 30 gün içinde ödemeyi yaparsa tahliye istenemez.

Detaylı bilgi için Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiraya veren alternatif olarak tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) de başlatabilir. Bu yolla hem kira alacağı hem de tahliye aynı takipte talep edilir. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme süresi verilir. Ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra kanalıyla tahliye gerçekleştirilir. İtiraz halinde İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye kararı alınması gerekir.

İki Haklı İhtar ile Kiracı Tahliyesi

TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez temerrüde düşer ve her defasında kendisine yazılı ihtar yapılırsa, kiraya veren kira yılının sonunda 1 ay içinde iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesi için tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde gönderilmesi, her ihtarın farklı ayların kira borcuna ilişkin olması ve her iki ihtarın da yazılı şekilde (tercihen noter kanalıyla) yapılmış olması gerekir. Ödeme tarihinin kira sözleşmesinde belirtilen tarihten sonra gerçekleşmiş olması yeterlidir. Eksik ödeme de temerrüt sayılır.

Örneğin; 01.05.2024 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiracı Temmuz 2024 kirasını geç ödemiş ve ihtarname gönderilmiş, ardından Kasım 2024 kirasını da geç ödemiş ve ikinci ihtarname gönderilmişse, kiraya veren 01.05.2025 tarihinden itibaren (yeni kira yılının ilk ayı içinde) 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

10 Yılı Geçen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

TBK m. 347 gereği kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus sürenin “10 uzama yılı” olarak hesaplanmasıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde; 01.01.2012 tarihinde 1 yıllık yapılan kira sözleşmesinin süresi 01.01.2013 tarihinde dolmuştur. 01.01.2014 tarihi 1. uzama döneminin sonudur. 10 uzama yılı 01.01.2024 tarihinde tamamlanır. Kiraya veren, 01.01.2024 tarihinden 3 ay önce (en geç 01.10.2023) kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekerek sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirir. İhtarname çekilmezse sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren 10 yıllık sürenin hesaplanmasında 6 aylık fesih dönemleri dikkate alınır. 10 yılın dolmasının ardından her 6 aylık dönem sonunda 3 ay öncesinden fesih bildirimi yapılarak sözleşme sona erdirilebilir.

10 yıllık sürenin dolmasından 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılması zorunludur. Bu bildirimin noter kanalıyla yapılması ispat açısından önemlidir. İhtarnamede sözleşmenin yenilenmeyeceği ve belirtilen tarihte taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği açıkça yazılmalıdır.

Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye

TBK m. 350/2 uyarınca kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Tadilatın basit bir onarım olmaması, kiralananın kullanımını imkânsız kılacak nitelikte esaslı bir yapım işi olması gerekir. Boya, badana, küçük çaplı tamirat gibi işler tahliye sebebi oluşturmaz. Tadilatın zorunluluğu ve niteliği mahkemece bilirkişi aracılığıyla değerlendirilir.

TBK m.355/2 gereği esaslı tadilat sebebiyle tahliye edilen kiracıya tadilat tamamlandığında öncelikli kiralama hakkı tanınır. Kiraya veren, tadilat bittikten sonra eski kiracıyı haberdar etmeli ve eski kiracıya teklif yapmadan taşınmazı 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz.

Kiracının Aynı İlde Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

TBK m. 352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu, kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin kurulması sırasında öğrenilmişse sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Sözleşme kurulduktan sonra öğrenilmişse öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir.

Kiracının Özen Borcuna ve Sözleşmeye Aykırı Davranması Sebebiyle Tahliye

TBK m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder. Verilen sürede aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir.

Komşuları sürekli olarak rahatsız etme, kiralananı amacı dışında kullanma, taşınmaza zarar verme, kiralananı izinsiz olarak üçüncü kişilere devretme veya alt kiraya verme gibi durumlar özen borcuna aykırılık oluşturur.

Detaylı bilgi için ‘Kiracının Hakları Nelerdir?’ yazımızı inceleyebilirsiniz.

Satın Alınan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır?

TBK m. 351 gereği taşınmazı satın alan yeni malik, eski ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa kiracının tahliyesi talep edilebilir.

İhtar + 6 Ay Bekleme

Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirim yapar. Bu bildirimden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açar.

Yeni ev sahibinin kiracı tahliyesi ihtarname örneği için tıklayınız.

İhtarname çekmiş ve taşınmazı satın aldıktan sonra 6 ay geçmiş ve dava açılacaksa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası dilekçe örneği yazımıza göz atarak dava dilekçesi örneğini edinebilirsiniz.

Aynı şekilde içinde kiracı bulunan dava konusu taşınmaz miras kaldıysa detaylı bilgi için miras kalan evden kiracı nasıl çıkarılır yazımıza göz atabilirsiniz.

Sözleşme Süresinin Bitimini Bekleme

Yeni malik dilerse eski sözleşmenin bitim (yenilenme) tarihini bekleyebilir. Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Bu yolda ihtar zorunluluğu yoktur.

Eski kiracı ile imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa yeni malik de bu taahhütnameye dayanarak icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliyesi ancak kira ödemesi dışındaki yasal sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Kirasını aksatmayan kiracıya karşı kullanılabilecek tahliye sebepleri şunlardır: ihtiyaç sebebiyle tahliye (TBK m.350), tahliye taahhütnamesi (TBK m.352/1), 10 uzama yılının dolması (TBK m.347), kiracının aynı ilde konutunun bulunması (TBK m.352/3), esaslı tadilat (TBK m.350/2), kiracının sözleşmeye aykırı davranışı (TBK m.316).

Bu sebeplerden biri gerçekleşmişse kiracının kira bedelini düzenli ödüyor olması tahliyeye engel teşkil etmez.

Yukarıda sayılan tahliye gerekçeleri arasında değerlendirme yapılırsa kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibidir. Kiracı tahliye taahhütnamesi vermemiş ise, öncelikle kiracının aynı ilde konutunun bulunması ve 10 uzama döneminin dolması gerekçeleri tercihen ispatı diğer gerekçelere nazaran daha kolay olan tahliye gerekçeleridir. İspatı diğer tahliye gerekçelerine nazaran daha zor olan ve detaylı inceleme yapılan tahliye gerekçeleri ise; esaslı tadilat, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarıdır.

Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?

En hızlı tahliye yöntemleri duruma göre şöyle sıralanabilir: noter onaylı tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı itiraz etmezse yaklaşık 1-2 ay içinde icra kanalıyla tahliye sağlanır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye talepli icra takibi başlatılarak ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse tahliye gerçekleştirilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ise ilk derece mahkemesinde ortalama 6-12 ay, istinaf dahil 1-2 yıl arasında sonuçlanır.

Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yazılı kira sözleşmesi, kira ilişkisinin geçerlilik şartı değil ispat aracıdır. Kira sözleşmesinin yazılı olmaması kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Bankadan yapılan kira ödemeleri, fatura abonelikleri, aidat ödeme dekontları gibi belgeler kira ilişkisini ortaya koyar. Kira ilişkisi ispat edildiğinde sözleşmesi olan kiracıya uygulanan tüm tahliye sebepleri aynen geçerlidir.

Kontratsız kiracı hakları ile kontratlı kiracı hakları arasında kira ilişkisi ispatlandığı sürece fark yoktur.

Polisle Kiracı Çıkarma Mümkün Müdür?

Ev sahibinin polise başvurarak kiracıyı doğrudan tahliye ettirmesi hukuken mümkün değildir. Polis genel asayişin sağlanmasıyla görevlidir. Kira uyuşmazlıkları mahkeme kararıyla çözülür. Mahkemece verilen tahliye kararının icrasında kiracı fiilen direnirse, icra memuru kolluk kuvvetlerinden yardım talep edebilir. Polisle kiracı çıkarma ancak mahkeme kararının cebri icra aşamasında söz konusu olur.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?

TBK m. 310 gereği kiralananın el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracı sözleşmedeki tüm haklarını korur. Yeni malik kiracıyı yeni bir sözleşme imzalamaya zorlayamaz ve sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle tahliye isteyemez.

5 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün Müdür?

5 yılını dolduran kiracının sırf bu nedenle tahliye edilmesi mümkün değildir. 5 yıllık sürenin dolması kiracının tahliyesine değil, kira bedelinin tespiti davasına imkân tanır. TBK m.344 gereği 5. kira yılının sonunda kiraya veren, kira bedelinin emsal ve rayiç kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Kiracının sebep gösterilmeksizin tahliye edilebilmesi için 10 uzama yılının dolmuş olması gerekir.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk başvurusu, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Başvurunun ardından arabulucu atanır ve taraflar görüşmeye davet edilir. Görüşme sürecinde anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi imzalanır. Anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla birlikte mahkemede dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan tahliye davaları dava şartı yokluğundan reddedilir.

Arabuluculuk süreci ortalama 2-4 hafta içinde tamamlanır.

Kiracı Tahliye Davası Masrafları 2026

Kiracı tahliye davası masrafları davanın türüne ve yıllık kira bedeline göre değişmektedir. 2026 yılı için yaklaşık masraf kalemleri şöyledir: arabuluculuk ücreti, mahkeme harçları (başvurma harcı, peşin harç, gider avansı), tebligat masrafları, bilirkişi ve keşif ücreti (gerekli hallerde), avukatlık ücreti.

Avukatlık ücreti çalışılan avukata göre değişmekle birlikte 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre Sulh Hukuk Mahkemelerinden görülen davalar için en az avukatlık ücreti 30.000,00 TL’dir.

Dava açılış masrafları kira bedeline göre değişmekle birlikte ortalama 7.000 – 10.000 TL arasındadır. Aynı şekilde keşif ve bilirkişi incelemesi durumunda 2026 yılı için keşif harcı 5.188,00 TL olmakla birlikte mahkemeler güncel olarak bilirkişi başına 5.000 – 7.000 TL arasında bilirkişi ücretine hükmetmektedir. Bu durumda masraflar aşağıdaki gibi değerlendirilebilir.

-Avukatlık ücreti: en az 30.000 TL
-Dava açılış masrafları: 7.000 – 10.000 TL
-Keşif masrafı: 5.188,00 TL (mahkeme keşif kararı verirse gereklidir)
-Bilirkişi masrafı: 5.000 – 7.000 TL

Kira Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra takibine itiraz halinde ise,  İcra Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Zam Oranı ve Kiracı Tahliyesi

01.07.2024 tarihine kadar konut kiraları için uygulanan %25 kira artış sınırlaması sona ermiştir. 2026 itibarıyla konut ve işyeri kiralarında kira artış oranı TBK m.344 uyarınca bir önceki kira dönemine ilişkin TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde artış talep edemez. İstediği zam yapılmadığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi de mümkün değildir.

Kira bedelinin güncel rayice uygun olmadığını düşünen ev sahibi, kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmasının ardından kira tespit davası açabilir.

Eğer kiracıysanız ve aleyhinize kira tespit davası açıldıysa kira tespit davası cevap dilekçesi örneğine buradan ulaşabilirsiniz.

Avukat İle Çalışmanın Faydası Var Mı?

Kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunun cevabı somut duruma göre değişir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, tahliye taahhütnamesinin varlığı, kira ödemelerinin düzeni ve ev sahibinin konut ihtiyacı gibi faktörler birlikte değerlendirilmelidir.

Kira hukuku teknik bir hukuk dalı olup her bir başvuru için sürelere riayet edilmesi gerekmektedir. Tahliye sürecinde başvuru sürelerinin kaçırılması, hatalı içerikle ihtarname çekilmesi ya da dava açılması hak kayıplarına sebebiyet verebilir. Bu sebeple hak kayıplarının önüne geçilmesi adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması mal sahiplerinin menfaatine olacaktır.