KİRACI EVİ GÖSTERMİYORSA NE YAPILIR ? (2025)

“Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır ? ” sorusu son dönemde artan kiracı ve kiraya veren ihtilafları sebebiyle internette sıklıkla aranmaktadır. Kiracının, taşınmazı satmak veya yeniden kiralamak isteyen malike ya da emlak danışmanlarına evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay kararları çerçevesinde belirlenmiştir. Bu yükümlülük, hem kiracının özel hayatının gizliliği hakkını hem de malikin mülkiyet hakkını koruyacak şekilde düzenlenmiştir. Bu makalede, kiracının evi gösterme zorunluluğunun yasal dayanakları, sınırları ve uygulama esasları ele alınacaktır.

KİRACI EVİ GÖSTERMİYORSA NE YAPILIR ? HUKUKİ DAYANAĞI VAR MI?

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının, sözleşme süresince kiralananı özenle kullanma ve mal sahibinin taşınmaz üzerindeki denetim hakkını engellememe yükümlülüğünü düzenler. Ayrıca, TBK’nın 316. maddesi, kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde mal sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Ancak, malikin taşınmazı satma veya yeniden kiralama amacıyla evi göstermesi, kiracının iznine tabidir ve bu hak kötüye kullanılamaz.

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU

Kiracının, taşınmazı göstermekle yükümlü olduğu haller şunlardır:

Taşınmazın Satışa Çıkarılması: Malik, taşınmazını satmak istediğinde, kiracı makul zamanlarda ve önceden haber verilmesi koşuluyla, alıcı adaylarının evi görmesine izin vermek zorundadır.
Yeni Kiracı Adaylarına Gösterilmesi: Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, kiracı, taşınmazın yeni kiracı adaylarına gösterilmesine makul bir şekilde müsaade etmelidir.

Ancak bu yükümlülüğün sınırları da bulunmaktadır:

Önceden Bildirim: Evin gösterileceği gün ve saat, kiracıya önceden bildirilmelidir.
Makul Zamanlarda Gösterim: Evin gösterimi, kiracının günlük yaşamını aksatmayacak makul saatlerde yapılmalıdır.
Özel Hayatın Gizliliği: Kiracının mahremiyet hakkı ihlal edilmemelidir. Kiracı, makul olmayan talepleri reddedebilir.

KİRACININ EVİ GÖSTERMESİ İÇİN AÇILAN DAVALARDA YARGILAMA SÜRECİ

Kiralanan mecurun satılacak olması sebebiyle kiracıya öncelikle evin gösterilmesi talebinin bildirilmesi gerekmektedir. Hukuk sistemizde iddia eden iddiasını ispatla yükümlü olduğundan bu noktada dava açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi önem arz etmektedir. Zira yargılama sürecinde kiracı evin gösterilmesine izin verdiği yönünde iddiada bulunur ise bu durum davanın reddedilmesine sebebiyet verecektir.

Evin gösterilmesi talebi noter aracılığı ile gönderilen ihtarnameye istinaden de kiracı tarafından kabul edilmiyorsa bu noktada evin gösterilmesi talebi ile bir dava ikame edilmesi gerekecektir. Dava mahiyeti itibariyle kiralananı göstermeye izin istemli olduğundan normal sulh hukuk yargılamalarına göre daha hızlı ilerlemektedir. Dava açıldıktan sonra Mahkeme bir tensip zaptı düzenler ve bu tensip ile duruşma gününü belirler ve keşif günü tayin eder. Re’sen seçilecek bir gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi atanır ve keşif masraflarının ve bilirkişi ücretinin davacı tarafından karşılanması gerekir.

Harçların yatırılmasını takiben belirlenen günde keşif yapılır ve dosya bilirkişiye teslim edilerek rapor hazırlaması istenir. Bilirkişi raporunda gerek mahallinde gerekse dosyasında yapılan inceleme ve değerlendirmeler neticesinde, mecurun hali hazır durumu, nitelikleri, kullanım biçimi, konumu, bulunduğu mahallin özellikleri, ülke ekonomisinin koşulları, satılmak üzere pazarda bulunma zamanı, arz talep dengeleri ve diğer olumlu ve olumsuz gelişmeler dikkate alınarak taşınmazın haftada kaç gün , kaç ay süre ile gösterileceği yönünde rapor tanzim edilir.

Kiralanan mecurun gösterilmesine izin verilmesi talepli ikame edilen bir davada bilirkişinin görüş ve kanaatini örneği aşağıdaki gibidir:

“Satış bedellerinin ve taşınmazların satılabilme sürelerinin belirlenmesinde muhit, iş ve eğlence merkezlerine yakınlık, kamu hizmetlerinden yararlanma, satılmak üzere pazarda bulunma zamanı ve taraflar arasındaki arz ve talep dengeleri gibi hususlar etkin olmaktadır.

Gerek mahallinde gerekse dosyasında yapılan inceleme ve değerlendirmeler neticesinde, mecurun hali hazır durumu, nitelikleri, kullanım biçimi, konumu, bulunduğu mahallin özellikleri, ülke ekonomisinin koşulları, satılmak üzere pazarda bulunma zamanı, arz talep dengeleri ve diğer olumlu ve olumsuz gelişmeler dikkate alınarak, taşınmazın, haftada iki gün iki saat gösterilerek, 3 ay içinde satılabileceği görüş ve kanaati oluşmuştur. Haftanın hangi gününde ve saatinde gösterilebileceği ile ilgili nihai takdir Sayın Mahkemenize aittir. ” denilmiştir.

Rapor hazırlandıktan sonra taraflara tebliğe çıkarılır ve taraflar varsa itirazlarını tebliğden itibaren 2 haftalık süre içerisinde dosyaya sunar. Duruşma günü eğer hakim rapor itirazlarının reddine karar verir ise evin gösterilmesi için gün ve saat belirler.

KİRALANANIN GÖSTERİLMESİ İZİN VERİLMESİ EMSAL KARARLAR

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6282 E., 2015/6125 K. Sayılı ilamında,

“Davacı, davalıya kiralanan taşınmazın satılıncaya kadar muhtemel alıcılara gösterilmesi konusunda gün ve saat belirlenmesini talep etmiş davalı vekili, davalı ve eşinin çalışan kişiler olması sebebiyle ancak tatil günlerinde münasip bir süre için izin verilmesi gerektiğini savunmuş, mahkemece altı ay süre ile her hafta Cumartesi, Çarşamba günleri saat 12-14 arası gösterime hazır bulundurulması gerektiğinin tespitine karar verilmiştir.

Davalı vekili yargılama sırasında, davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğundan söz etmiş, temyiz aşamasında davalı ve eşinin halen çalıştıkları iş yerlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda hakkaniyete uygun olacak şekilde, hem süre, hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

İfadelerine yer verilmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2006/14139 E., 2007/822 K. Sayılı ilamı,

“Uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği” şeklinde karar verilmiştir.

SATIŞ DURUMUNDA EVİN GÖSTERİLMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

İSTANBUL ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : Adı Soyadı – TC: ……….. – ….. Mah. ……Sk. No:….. Beşiktaş/ İSTANBUL

VEKİLİ : Av. AYSEL İREM KAP &Av. FERDİ KURNAZ& Av. BERKAY BAŞCI

DAVALI : Adı Soyadı – TC: ……….. – ….. Mah. ……Sk. No:….. Şişli/ İSTANBUL

KONU : Müvekkile ait gayrimenkulün davalı kiracı tarafından müvekkile ve üçüncü kişilere gösterilmemesi sebebi ile gayrimenkulün müvekkil ve üçüncü kişilere gösterilebilmesi için makul gün ve saatlerin tespit edilmesi talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR

1-Müvekkil, … İli, … İlçesi,… Mahallesi, ..Sokak, No:.. adresinde mukim taşınmazı ../../.. tarihinde satın almış ve tapuda tescil ettirmiştir. (EK-1: Dava Konusu Taşınmaza İlişkin Tapu Senedi) Davalı taraf ve eski malik arasında ../../.. başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmış olup davalı taraf, dava konusu taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmaya devam etmektedir (EK-2: Kira Sözleşmesi).

2- Müvekkil evin satılacağı, evin makul günlerde potansiyel alıcılara gösterilmesi gerektiği talepleriyle davalı kiracıya ihtarname keşide etmiş ancak davalı tarafından ihtarnameye cevap verilmemiştir. ( EK-3: İhtarname ) Müvekkil ayrıca davalı ile telefon ile iletişime geçmiş, bunun üzerine davalı taraf, işleri ve kişisel durumlarından dolayı müsaitliğinin olmadığını bir hafta sonrasında bu durumu görüşmek istediklerini iletmiş ve müvekkil bu durumu anlayışla karşılamıştır.

Müvekkil bir hafta sonrasında tekraren uygun bir gün belirlenerek evi ziyaret etmek istediğini belirtmişse de davalı taraf “şu anda biz oturuyoruz, düzenimiz bozuluyor” ifadeleri ile taşınmazı göstermeyi reddetmiştir. Akabindeki girişimlerin de sonuçsuz kalması ile işbu davanın ikame edilmesi ile taşınmazın görülmesi için uygun bir gün tesis edilmesini talep etme zorunluluğu doğmuştur. (EK-4 : Taraflar Arasındaki Mesaj ve Arama Kayıtları)

2- Belirtilmesi gerekir ki müvekkil, evi satın alabilecek potansiyel yeni malik olması durumunda taşınmazı gösteremeyecek olması sebebi ile zarara uğramaktadır. Davalı, yükümlülüklerine aykırı davranarak kiralanan mecurun görülmesine izin vermemektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanununun 319. maddesinin 2. fıkrası,

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.“

hükmünü havidir. Kanunun amir hükümleri gereği davalı, uygun ve makul sürelerde kiralamış olduğu taşınmazı müvekkile göstermek ile yükümlüdür. İşbu yükümlülüğe aykırı davranan kiracının, huzurdaki davanın ikame edilmesi ile mahkeme tarafından belirlenecek gün ve saatlerde dava konusu gayrimenkulu gösterime hazır bulundurması sağlanacaktır.

3-Yukarıda açıklanan sebeplerle, davalının kiracı sıfatı ile müvekkilin sahibi olduğu taşınmazı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedenleri ile davalı tarafından müvekkile ve üçüncü kişilere evin gösterilebilmesi için gün ve saatin belirlenmesini talep etmek gerekmiştir.

HUKUKİ NEDENLER : TBK, HMK Sair yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, Fotoğraflar, Bilirkişi, yemin, tanık, keşif ve sair her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda izah olunan nedenler ve mahkemenizce re’sen nazara alınacak diğer nedenler de dahil olmak üzere;

1-Müvekkilin maliki olduğu …..adresinde adresinde bulunan ve davalıya kiralanan taşınmazın satılıncaya kadar muhtemel alıcılara gösterilmesi konusunda MAKUL GÜN VE SAATLERİN TESPİT EDİLMESİNE,

2-Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini vekâleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. AYSEL İREM KAP &Av. FERDİ KURNAZ& Av. BERKAY BAŞCI

NOT : Satış durumunda evin gösterilmesi dava dilekçesi örneği genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. Dilekçelerin, kira süresi, satış süreci, satılanın durumu , kiracının şahsi durumları, hukuki ilişkiler vb. tüm hususlar dikkate alınarak kişiye özel hazırlanması gerekir. Bu sebeple alanında uzman bir kira avukatından destek alınmalıdır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiracı, evi göstermek istemezse ne olur? Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır?

Kiracı, makul ve önceden bildirilen talepleri haksız bir şekilde reddederse, malik evin gösterilmesi talebiyle birlikte dava açabilir. Yapılacak keşif neticesinde Mahkeme tarafından makul gün belirlenecek ve kiracı belirlenen günlere evi göstermek mecburiyetinde kalacaktır. Aynı zamanda belirli şartların varlığı halinde bu sebeple ev sahibinin tahliye imkanı da gündeme gelmektedir.

Evin gösterilmesi için belirli bir saat ve gün var mı?

Kanunda belirli bir saat belirtilmemiştir, ancak uygulamada genellikle mesai saatleri içinde ve hafta içi günlerde gösterim yapılmaktadır. Hafta sonu veya akşam saatlerinde yapılan taleplerin makul olup olmadığı, somut duruma göre değerlendirilir. Mahkemeler satış durumlarında genellikle haftada 2 gün evin gösterilmesi şeklinde belirleme yapmaktadır.

Kiracı evi ekspere göstermiyor, ne yapabilirim?

Kiracı, makul ve önceden bildirilen talepleri haksız bir şekilde reddederse, malik evin gösterilmesi talebiyle birlikte dava açabilir.

Kiracı, evi göstermek zorunda mı?

Evet, kiracı, taşınmazın satışı veya yeniden kiralanması amacıyla makul zamanlarda ve önceden haber verilmesi koşuluyla evi göstermek zorundadır. Ancak, bu yükümlülük sınırsız değildir ve kiracının özel hayatının gizliliği korunmalıdır.

İstanbul Kira Avukatı Ücreti Ne Kadar?

İstanbul kira avukatı ücreti avukatlık asgari ücret tarifesinden aşağı olmamak üzere İstanbul Barosu’nun tavsiye niteliğindeki ücret tarifesine göre belirlenir.

SONUÇ

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, hem malikin mülkiyet hakkını hem de kiracının özel hayatının gizliliğini koruyacak şekilde dengelenmiştir. Bu yükümlülüğün sınırları, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiştir. Tarafların, dürüstlük ve iyi niyet kurallarına uymaları, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Satış durumunda kiracı evi göstermiyor ise bu hususta hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.