MİRAS KALAN EVDEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?(2026)

Miras kalan evden kiracının çıkarılmasının birkaç yöntemi mevcuttur. Bu durum kiracı kira bedellerini ödemiyorsa tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi konut ihtiyacı sebebiyle kiracı aleyhine Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tahliye davası açılması gerekmektedir. Aynı şekilde kiracının murise vermiş olduğu bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa bu tahliye taahhütnamesi de icra takibine konulmak suretiyle kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere taşınmazda bulunan kiracı, mirasın intikali ile kendiliğinden tahliye edilemez. Miras kalan evden kiracı ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerine dayanılarak usulüne çıkarılabilir. Zira kira sözleşmesi taşınmazın miras yoluyla devriyle sona ermez ve mirasçılar sözleşmenin tarafı hâline gelir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, mülkiyetin mirasçılara geçişi ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599).

Mirasçılar Miras Kalan Evdeki Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi? 

Hayır mirasçılar miras kalan evdeki kiracıyı derhal çıkaramaz. Ancak mirasçıların dava hakkı vardır. Taşınmazın miras yoluyla intikali, kira sözleşmesini sona erdirmez. Mirasçılar, önceki malikin yerine geçerek kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, mülkiyetin geçişi ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599). Bu nedenle kiracı, sözleşme süresi boyunca taşınmazı kullanmaya devam eder ve yalnızca kanunda düzenlenen tahliye sebeplerine dayanılarak çıkarılabilir. Tahliye; ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya 10 yıllık uzama süresi gibi yasal nedenlere dayanılarak ihtar gönderilmesi, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talepli icra takibi  başlatılması ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmasıyla sağlanır. Bu sebepler dışında mirasçıların artık malik oldukları gerekçesiyle kiracıyı doğrudan çıkarması mümkün değildir.

Miras Kalan Evdeki Kiracıyı Çıkarmak İçin Mirasçıların Dava Açma Hakkı 

1-Mirasçı Tek Başına Tahliye Davası Açabilir Mi? (Tek Bir Mirasçının Tahliye Davası Açma Hakkı)

Miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti bulunduğundan her mirasçı taşınmazın tamamına birlikte malik sayılır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640). Bu nedenle kiracıya karşı açılacak tahliye davası kural olarak tüm mirasçılar tarafından birlikte açılmalıdır.

Elbirliği mülkiyeti halinde taşınmazlarda tek bir mirasçı diğerlerinin açık rızası olmadan kiracıyı tahliye ettiremez. Ancak mirasçılardan biri davayı tek başına açarsa dava doğrudan reddedilmez. Mahkeme, diğer mirasçıların davaya katılımını sağlar (dahili davalı yapılması veya muvafakat alınması). Diğer mirasçıların katılımı sağlanmadıkça tahliye kararı verilemez.

Paylı mülkiyete geçildikten sonra tek mirasçının tahliye davası açması için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Nitekim Yargıtay, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında pay ve paydaş çoğunluğunun bulunmaması durumunda taraf teşkili sağlanamadığı için davaların usulden reddine karar verilmesi gerektiği görüşündedir.

Bu durumun istisnası ise, mirasçılardan birinin kiracı ile doğrudan kira sözleşmesi imzalamış ve kira sözleşmesinde tek başına kiraya veren olarak görünmesidir. Bu durumda kiraya veren mirasçının tek başına dava açma hakkı mevcuttur. Bu kapsamda paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda miras kalan evdeki kiracıyı çıkarmak için hukuki sürece başlamadan önce kira sözleşmesinde kiraya verenin kim olduğu ve ileri sürülecek tahliye sebebine göre çoğunluk aranıp aranmayacağının önceden değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2015/1031, Karar No: 2015/2447, Karar Tarihi: 11.03.2015 kararına göre;

6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

2-Mirasçıların Kiracı Tahliyesi Davası Açması İçin Oybirliği mi Oyçoğunluğu mu Gerekir?

Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı devam ediyorsa): Miras paylaşımı yapılmamışsa mirasçılar taşınmazın belirli paylarına değil, tamamına birlikte malik sayılır (TMK m.640). Bu nedenle kiracıya karşı açılacak tahliye davası, taşınmazın yönetimi ve kiraya veren sıfatının kullanılması niteliğinde olduğundan tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi (oybirliği) gerekir. Tek mirasçı tarafından açılan dava doğrudan reddedilmez; ancak mahkeme diğer mirasçıların davaya katılımını sağlar. Katılım sağlanmazsa tahliye kararı verilemez.

Paylı mülkiyette (tapu hisselere bölünmüşse): Mirasçılar adına paylı mülkiyet tescili yapıldıktan sonra her mirasçı belirli bir payın maliki olur (TMK m.688 vd.). Bu aşamada kiraya verme ve kira ilişkisini sürdürme “olağan yönetim işi” sayıldığından, tahliye davası açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte hareket etmesi gerekir. Yani hem kişi sayısı hem de pay oranı bakımından çoğunluk sağlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.

3-Miras Paylaşımı Yapılmadan (Elbirliği Mülkiyetindeyken) Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Evet, miras paylaşımı yapılmadan da kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu işlem tek mirasçının iradesiyle gerçekleştirilemez. Miras paylaşımı yapılıncaya kadar taşınmaz mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine tabidir ve tüm mirasçılar taşınmazın tamamına birlikte malik sayılır (TMK m.640). Bu nedenle kiracıya karşı yapılacak tahliye işlemleri kiraya veren sıfatının kullanılması niteliğinde olduğundan mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bir mirasçı tek başına dava açabilir fakat mahkeme diğer mirasçıların davaya katılımını sağlar. Diğer mirasçılar davaya dahil edilmeden tahliye kararı verilemez.

5-Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarmak İçin Mirasçıların Hukuki Süreçlerde Temsil Edilmesi

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde mirasçıların hukuki işlemleri yürütürken temsil edilebilmesi için tüm mirasçıların noter aracılığıyla bir avukata vekalet vermesi ya da eğer bir avukatla çalışmak istemiyorsa bütün hukuki süreçlere bizzat katılması gerekmektedir.

6-Mirasçılar Kiracıya Karşı Birlikte Mi Hareket Etmeli?

Evet. Kiracıya karşı yapılacak ihtar, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası gibi işlemler kiraya veren sıfatının kullanılması niteliğinde olduğundan, mirasçıların birlikte hareket etmesi kuraldır. Ancak bu zorunluluğun kapsamı mülkiyet türüne göre değişir.

Elbirliği mülkiyetinde: Miras paylaşımı yapılmamışsa taşınmaz miras ortaklığına aittir ve mirasçılar belirli payların değil, taşınmazın tamamının birlikte malikidir (TMK m.640). Bu nedenle kiracıya karşı yapılacak işlemlerde oybirliği gerekir. Tek mirasçının gönderdiği ihtar veya açtığı dava tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. Mahkeme diğer mirasçıların davaya katılımını arar ve katılım sağlanmadan tahliye kararı verilemez.

Paylı mülkiyette: Taşınmaz hisselere bölünerek paylı mülkiyete geçmişse, kira ilişkisi taşınmazın yönetimine ilişkin “olağan yönetim işi” sayılır. Bu nedenle tahliye işlemleri için pay ve paydaş çoğunluğu aranır (TMK m.688 vd., m.691). Hem kişi sayısı hem de pay oranı bakımından çoğunluk sağlanmadan yapılan ihtar ve açılan davalar usulden reddedilir.

Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarma Sebepleri Nelerdir? 

1-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde mirasçılar, taşınmazı kendileri veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma zorunluluğu doğmuşsa ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu tahliye sebebi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 kapsamında düzenlenmiştir. Mahkeme, yalnızca malik olma iradesini yeterli görmez; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu arar. Bu nedenle mirasçının başka uygun konutunun bulunmaması, fiilen taşınma gerekliliği, aile düzeni veya çalışma hayatı gibi olgular somut delillerle ispatlanmalıdır. İhtiyaç ispatlanmadığı takdirde tahliye kararı verilmez.

Hangi Mirasçı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir? İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını, taşınmazı kullanma gereksinimi bulunan mirasçı açabilir. Ancak mülkiyet türü önemlidir. Elbirliği mülkiyetinde:, dava tüm mirasçılar tarafından birlikte açılır veya diğer mirasçılar davaya dahil edilir. Paylı mülkiyette ise, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak dava açılır. İhtiyaç iddiası yalnızca davayı açan mirasçı için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürülebilir (TBK m.350). Birden fazla mirasçıdan yalnızca birinin ihtiyacı bulunması tahliye için yeterlidir. Ancak taraf teşkili sağlanması için gerekli şartların sağlanması elzemdir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

• Gerçek ve zorunlu ihtiyaç: Taşınmazın kullanılmasının objektif olarak gerekli olması
• Samimiyet: Tahliye amacıyla değil fiilen kullanma niyeti bulunması
• İhtiyacın Kanun’da belirtilen kişilere ait olması: Malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı
• Dava sürelerine uyulması: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih dönemlerine uyularak dava açılması (TBK m.350, m.351)
• İhtiyacın ispatı: Çocukların okul kayıtları, kirada oturuluyor ise kira sözleşmesi, sağlık sorunları varsa sağlık raporları, mevcut konutun yetersizse evin fotoğrafları vb.

Mahkeme bu unsurları birlikte değerlendirmekte olup bütün bu şartlar bir arada değilse tahliye davası reddedilir.

2-Kira Sözleşmesinin Bitimi Nedeniyle Tahliye 

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. Mirasçılar sözleşmenin tarafı hâline geldiğinden, tahliye ancak kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyularak açılacak dava ile sağlanabilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347). Süresi dolmasına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır ve tahliye mahkeme kararıyla gerçekleştirilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez; kiracı sözleşmeyi uzatma hakkına sahiptir (TBK m.347/1). Bu nedenle mirasçılar yalnızca “süre bitti” gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Kiraya veren sıfatını kazanan mirasçılar ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra fesih bildirimi yaparak veya kanunda düzenlenen tahliye sebeplerine (ihtiyaç, kira ödenmemesi, tahliye taahhüdü vb.) dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Bildirimin yazılı yapılması ve fesih dönemlerine uyulması zorunludur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi kira kontratının yenilendiği tarihten itibaren 1 aydır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli kira sözleşmeleri istisnadır. Kira sözleşmelerinin çok büyük bir çoğunluğu belirli sürelidir. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise (sözleşmede bu sözleşme 1 yıllıktır, 5 yıllıktır vb. bir ifade yoksa) mirasçılar, yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347, m.328). Bu kapsamda kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılır;, kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde tahliye davası açılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sözleşmeyi 6 aylık kira dönemlerinin sonu için ve en az 3 ay önce bildirim yaparak sona erdirebilir (TBK m.347/2).

Örnek:

Kira başlangıcı: 01.01.2026

Her 6 aylık dönem:

• 01.01.2026 – 30.06.2026

• 01.07.2026 – 31.12.2026

Kiracının 30.06.2026 tarihinde çıkması isteniyorsa  en geç 31.03.2026 tarihine kadar fesih bildirimi yapılmalıdır. İhtarın tebliği için de geçecek 10-15  günlük süreler de hesaba katılarak ideal olan 4 ay önceden ihtarname göndererek fesih bildiriminde bulunmaktadır.

3-10 Yıl Uzama Süresi Sonunda Tahliye 

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminde sözleşmeyi her yıl bir yıl uzatma hakkına sahiptir. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek tahliye isteyemez. Ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347/1).

Doğru süre hesabı aşağıdaki gibidir.

• Başlangıç tarihi: 01.01.2015
• Sözleşme süresi: 1 yıl
• Bitiş tarihi: 01.01.2016
• 1. Uzama dönemi: 01.01.2016 – 01.01.2017
• 10 yıllık uzama süresi: 01.01.2017 – 01.01.2027

Bu durumda kiraya veren, 01.01.2027 tarihi itibariyle kiracıyı sebepsiz şekilde tahliye etme hakkına sahip olur. Bu hakkın kullanılabilmesi için usulüne fesih bildiriminde bulunulmuş olması zorunludur.

Fesih bildirimi, 01.01.2027 tarihinden en az 3 ay önce kiracıya ulaştırılmış olmalıdır. Uygulamada tebligatın ulaşma süresi (genellikle 5-10 gün) dikkate alınarak bildirimin en az 4 ay önce gönderilmesi önerilir.

Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, 01.01.2027 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süreler kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve fesih hakkı bir sonraki kira yılının sonuna kalır.

Pratik olarak hesabı şu şekilde yapabilirsiniz: 1 yıl (ilk sözleşme süresi) + 10 yıl (uzama süresi) + 1 yıl (fesih yılı)

Bu nedenle 10 yıllık uzama kuralı fiilen “1 + 10 + 1” şeklinde hesap edilmektedir.

Sonuç olarak, 10 yıllık uzama süresi dolmadan yalnızca “kontrat süresi bittiği” gerekçesiyle kiracı tahliyesi mümkün değildir. Süre dolduktan sonra ise bildirim ve dava sürelerine eksiksiz uyulması zorunludur.

4-Kira Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, temerrüt hâlini oluşturur ve kiraya veren sıfatını taşıyan mirasçılara tahliye talep etme hakkı verir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315). Temerrüt nedeniyle tahliye, kanunda öngörülen usule uygun şekilde gönderilecek yazılı ihtar ve akabinde açılacak dava ile mümkündür.

Bu kapsamda mirasçılar, kiracıya yazılı olarak ödeme ihtarı gönderir ve borcun ödenmesi için en az 30 günlük süre tanır (konut ve çatılı işyeri kiralarında). Bu süre içinde borç ödenmezse sözleşme feshedilebilir ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu tip davalarda mahkemeler, kira borcunun varlığını, ihtarın usulüne uygun yapılıp yapılmadığını ve verilen sürenin dolup dolmadığını inceleyerek karar vermektedir.

Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının sözleşmeden doğan ödeme borcunu ihlal etmesine dayanır. Bu nedenle kira bedelinin ödenmediği banka kayıtları, hesap dökümleri ve yazılı ihtarname tahliye davası bakımından önem arz etmektedir.

Kira alacağına dayalı tahliye, dava yolunun yanı sıra icra takibi yoluyla da gerçekleştirilebilir (İcra ve İflas Kanunu m.269 vd.). Bu yöntemde kiracıya ödeme emri gönderilir; borca 7 gün içinde itiraz edilmez veya 30 gün içinde borç süresinde ödenmezse mahkemeden tahliye talep edilebilir. İcra müdürlüğü doğrudan tahliye kararı veremez.

Mahkeme kararı alındıktan sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. İcra aşamasında tahliye, kolluk kuvvetleriyle zor kullanılarak yerine getirilir ve taşınmazın fiilen boşaltılması sağlanır.

5-Tahliye Taahhüdüyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesi devam ederken belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu belgeye dayanılarak tahliye talep edilebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1).

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı olması,
• Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmiş bulunması,
• Belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir.

Taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren sıfatını taşıyan mirasçılar tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra yoluna başvurabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu süre hak düşürücüdür.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, uygulamada en hızlı sonuç alınan yöntemlerden biridir. Zira kiracının yazılı beyanına dayanır ve ihtiyaç veya temerrüt gibi ek ispat gerektirmez.

6-İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini aynı kira yılı içinde en az iki kez geç ödemesi hâlinde, kiraya veren iki haklı ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunabilir (TBK m.352/2).

Bu yolun uygulanabilmesi için:

• Aynı kira yılı içinde iki ayrı kira bedelinin süresinde ödenmemiş olması,
• Her bir gecikme için ayrı ayrı yazılı ihtar gönderilmiş olması,
• İhtarların haklı olması (yani ödeme gerçekten gecikmiş olmalı),
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Burada önemli olan husus, kiracının borcu sonradan ödemiş olması tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Önemli olan ödeme gününde temerrüde düşülmüş olmasıdır.

Bu tip davalarda mahkemeler, ihtarların usulüne uygun olup olmadığını, kira yılının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını ve dava süresine uyulup uyulmadığını inceleyerek karar vermektedir.

Kiracıya İhtarname Gönderilmesi Zorunlu Mu?

Kiracının tahliyesi için her durumda ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Zorunluluk, dayanılan tahliye sebebine göre değişir.

Bazı tahliye sebeplerinde yazılı ihtar şarttır. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya en az 30 günlük süre veren yazılı ihtar gönderilmesi gerekir (TBK m.315). İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede de her gecikme için usulüne uygun ihtar yapılmış olmalıdır (TBK m.352/2). Keza 10 yıllık uzama süresi sonunda fesihte, yenilenme tarihinden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması zorunludur (TBK m.347).

Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliyede veya kira sözleşmesinin bitimine dayalı bazı davalarda önceden ihtar gönderilmesi dava şartı değildir. Ancak uygulamada ispat kolaylığı ve sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından yazılı bildirim yapılması önerilir.

Sonuç olarak ihtarname her tahliye türünde zorunlu bir ön koşul değildir. Ancak temerrüt, iki haklı ihtar ve 10 yıllık uzama gibi durumlarda geçerli bir tahliye talebi için kanunen aranır. Yanlış veya süresinde yapılmamış ihtar, davanın reddine yol açabilir.

Yeni Malik İhtarı Nedir? Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde yeni malik ihtarı, mirasçılar tarafından kiracıya gönderilen ve taşınmazın yeni malikleri tarafından kullanılmak istendiğini bildiren resmi yazıdır. İhtar, kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye edilmesi talebini bildirmek amacıyla kullanılmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Kiracının Durumu

Mirasçılar arasında açılan ortaklığın giderilmesi davası, kiracının kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı, dava süresince kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı kullanmaya devam eder.

Mahkeme taşınmazın satışına karar verirse, satış sonrasında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kiracının tahliyesi ancak yeni malikin kanuni tahliye sebeplerine dayanarak dava açması veya icra yoluna başvurması ile mümkündür. Dolayısıyla izale-i şuyu davası, tek başına tahliye sonucu doğurmaz.

Buradaki kritik husus satış sonrasında kiracının dayanacağı kira sözleşemesinin resmi şekil şartına uygun olması zorunluluğudur. Şöyle ki, taşınmazın cebri icra yoluyla satılması hâlinde, taşınmazda bulunduğunu “kiracı” sıfatıyla ileri süren üçüncü kişinin bu iddiasını haciz tarihinden önceye dayanan ve resmi şekilde düzenlenmiş bir belgeyle ispat etmesi gerekir.

Kanunun amacı, borçlunun hacizden sonra veya geriye dönük tarihli adi sözleşmeler düzenleyerek alacaklıyı ve ihale alıcısını zarara uğratmasını engellemektir.

Bu nedenle:

• Kiracılık iddiası, haciz tarihinden önce düzenlenmiş olmalıdır.
• Sözleşmenin resmi şekilde (örneğin noter düzenleme veya onaylı belge) yapılmış olması gerekir.
• Adi yazılı ve sonradan düzenlenebilir nitelikteki belgeler, tek başına yeterli kabul edilmez.

Zira adi kira sözleşmeleri geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, icra hukukunda üçüncü kişinin korunabilmesi için sözleşmenin hacizden önce resmi şekilde belgelenmiş olması aranır.

Satış Hâlinde Kiracı Çıkar mı? 

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, eski malikin yerine geçerek kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).

Kiracı, sözleşme süresi boyunca taşınmazda kalmaya devam eder. Tahliye ancak ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhüdü veya 10 yıllık uzama süresi gibi kanuni sebeplerden birine dayanılarak talep edilebilir.

Yeni Alıcı Kiracıyı Tahliye Edebilir mi? 

Yeni malik, taşınmazı devraldığı için kiracıyı derhâl çıkaramaz. Tahliye için kanunda düzenlenen sebeplerden birine dayanması ve usulüne uygun bildirim ve dava süreçlerini yürütmesi gerekir (TBK m.350–351).

Örneğin yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını ispat ederse tahliye talep edebilir. Ancak salt malik değişikliği tahliye sebebi değildir.

Miras Kalan Evden Kiracıyı Çıkarmak İçin Dava Ne Zaman Açılmalıdır? 

Tahliye davasının ne zaman açılacağı, dayanılan tahliye sebebine göre değişir. Tek bir genel süre yoktur. Süreler kaçırılırsa dava reddedilir. Kira hukuk oldukça katı ve şekli bir hukuk olup sürelere azami özen gösterilmelidir.

Aşağıda en sık karşılaşılan durumlara göre net süreler yer almaktadır:

1-Kira Ödenmemesi (Temerrüt – TBK m.315) Durumunda Dava Açma Süresi

Kiracıya en az 30 gün süreli yazılı ihtar gönderilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir.

Sürenin bitiminden sonra kira bedeli hala ödenmemiş olursa tahliye davası açılabilir.

2-İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2) Durumunda Dava Açma Süresi

Aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. 1 aylık süre hak düşürücüdür.

3-Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m.352/1) Durumunda Dava Açma Süresi

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

4-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350) Durumunda Dava Açma Süresi

Belirli süreli sözleşmede: Sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Belirsiz süreli sözleşmede: her 6 aylık fesih dönemlerinde en az 3 ay önceden ihtarname göndermek şartıyla 6 aylık dönem sonunda dava açılır.

5-10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347) Nedeniye Tahliye Durumunda Dava Açma Süresi

1+10+1 yıl başka bir ifadeyle sözleşme başlangıcından 12 yılın dolmasına en az 3 ay kala fesih bildirimi yapılmalıdır. Kiracı çıkmazsa yenileme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Miras Kalan Evden Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?

Tahliye süresinin uzunluğu, seçilen hukuki yola göre ciddi şekilde değişir. Uygulamada iki temel yol vardır: icra takibi yoluyla tahliye ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası.

1-İcra Yoluyla Tahliye

Kira alacağına dayalı temerrüt veya tahliye taahhüdü gibi durumlarda icra takibi başlatılabilir.

Kiracı ödeme emrine itiraz etmezse, süreç ortalama 4–8 ay içinde tahliye ile sonuçlanabilir.

Kiracı itiraz ederse, süreç dava aşamasına taşınır ve süre uzar. İcra yolu, uygulamada en hızlı tahliye yöntemidir.

2-Dava Yoluyla Tahliye

İhtiyaç, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi gibi sebeplere dayanılarak açılan tahliye davalarında süreç daha uzundur.

İlk derece mahkemesi süreci: Ortalama 1–2 yıl, istinaf aşaması (itiraz edilirse): Ek olarak 1–2 yıl

Dolayısıyla dava yolu tercih edildiğinde, kararın kesinleşmesi toplamda 2–4 yılı bulabilmektedir.

Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarmak İçin En Sık Yapılan 3 Hata Nedir?

Tahliye süreçlerinde mirasçılar tarafından yapılan hatalar, dava süresini uzatmakta ve hukuki riskler doğurmaktadır. En sık yapılan hatalar arasında yanlış ihtarname gönderilmesi, tek mirasçının tek başına işlem yapması ve yanlış dava türünün seçilmesi yer almaktadır. Bu hatalar nedeniyle mahkeme süreci uzamakta, kiracının hakları ihlal edilmemekte ve mirasçının talepleri geçersiz sayılabilmektedir. Hataların önlenmesi için prosedürlerin doğru uygulanması ve hukuki danışmanlık alınması gerekmektedir.

1-Yanlış İhtarname

Yanlış düzenlenen ihtarname, kiracının tahliye sürecini geciktirmekle kalmayıp, dava açma hakkının da geçersiz sayılmasına neden olabilmektedir. İhtarname, resmi tebliğ usulüne uygun ve hukuki olarak geçerli şekilde hazırlanmakta, kiracının hakları ihlal edilmeden sürecin başlatılmasını sağlamaktadır. Eksik veya yanlış düzenlenen ihtarname, mahkeme tarafından geçersiz sayılmakta ve tahliye davası süresi uzamaktadır. Bu nedenle, ihtarname sürecinin titizlikle uygulanması ve hukuka uygun hazırlanması gerekmektedir.

2-Tek Mirasçının Tek Başına İşlem Yapması

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde elbirliği mülkiyeti veya birden fazla mirasçının pay sahibi olduğu durumlarda, tek mirasçının tek başına tahliye işlemi yapması hukuken geçersiz sayılabilmektedir. Mahkeme, tüm mirasçıların bilgilendirilmesini ve haklarının gözetilmesini zorunlu tutmaktadır. Tek başına yapılan işlemler, tahliye sürecinin uzamasına ve yasal prosedürlerin aksamasına yol açmaktadır. Bu nedenle, tüm mirasçıların dava sürecine katılımının sağlanması ve hukuki temsilinin doğru şekilde organize edilmesi gerekmektedir.

3-Yanlış Dava Türü Seçimi

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde tahliye sürecinde yanlış dava türü seçilmesi, mahkeme sürecinin uzamasına ve davanın reddedilmesine sebep olabilmektedir. Örneğin, kira sözleşmesine dayalı tahliye talebi ile temerrüt nedeniyle tahliye davasının karıştırılması süreci geciktirmektedir. Mahkeme, dava türünün usulüne uygun açılmasını titizlikle denetlemekte ve yanlış dava türünde süreci kabul etmemektedir. Bu nedenle, doğru dava türü ve hukuki dayanak belirlenmeden işlem yapılması önerilmemektedir. Sürecin etkin ve hızlı yürütülmesi için dava türünün doğru seçilmesi zorunlu tutulmaktadır.

Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarmak İçin En Hızlı Çözüm Yolu Nedir?

Kiracının en hızlı tahliye yöntemleri aşağıda sıralanmıştır.

• Noterden Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye: En hızlı yöntemdir. Yaklaşık 6 ayda kiracı tahliye edilir.
• Adi Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye: Eğer kiracı 7 gün içinde taahhüde itiraz eder bu durumda dava açılır. Bu tip davarla 1-2 yıl kadar sürmektedir.
• İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: ilk derece mahkemesi süreci 1-1,5 yıl, istinaf süreci 1-1,5 yıl olmak üzere 2-3 yıl arasında sürmektedir.
• Kira Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye: Başlatılan icra takibine 7 gün içinde itiraz edilir ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Bu tip davalar yaklaşık 6-12 ay içinde sonuçlanmaktadır.

Anlaşma İle Tahliye Mümkün Mü?

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması hâlinde kiracı ile mirasçılar arasında karşılıklı anlaşma sağlanması durumunda tahliye süreci dava veya icra yoluna başvurmadan sonuçlandırılabilir. Anlaşma ile tahliye, tarafların yazılı ve resmi olarak mutabakat sağlaması suretiyle yürütülmekte ve sürecin hızlanması mümkün olmaktadır. Bu yöntemde, kiracının hakları korunmakta, mirasçının mülkiyet hakkı güvence altına alınmakta ve mahkeme süreci yalnızca gerektiğinde devreye girmektedir. Anlaşma sağlanması, tahliye sürecini hızlı ve maliyetsiz şekilde tamamlamaktadır. Tarafların anlaşmasının resmi belgelerle (arabuluculuk ya da haricen taraflar arasındaki bir protokol ve noterden tahliye taahhütnamesi gibi) kayıt altına alınması önerilmektedir.

Mirasçılar Anlaşamazsa Kiracının Kira Bedelini Kime Ödemelidir?

Kiracı, kira bedelini kiraya veren sıfatını taşıyan mirasçılara ödemeye devam etmek zorundadır. Ancak mirasçılar birden fazla ise, kira bedelinin kime ödeneceği konusu ortaya çıkar. Bu durumda mirasçılar tek bir banka hesabı belirleyip kiracıya yazılı olarak bildirirse, kiracı o hesaba ödeme yapmakla yükümlüdür.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa ve kiracı farklı kişilerin farklı talepleriyle karşılaşıyorsa, bu durumda kiracı her bir hissedara kendi hissesine düşen bedel kadar kira bedeli ödeyebilir. Bir diğer seçenek ise kiracının sulh hukuk mahkemesinde tevdi mahallinin belirlenmesi davası açarak kira bedelini yatıracağı hesabın mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Mahkemece belirlenen hesaba yatırılan kira bedeli ile kira borcu ödenmiş sayılır.

Uygulamada en pratik çözüm, mirasçıların bir avukat aracılığıyla kiracıya ihtar göndererek murisin vefat ettiğini bildirmesi ve ödemelerin yapılacağı hesabı bildirmesidir.

Miras Kalan Evdeki Kiracının Tahliyesi Durumunda Depozito, Aidat ve Faturalar Ne Olur?

Murise verilmiş depozito bedelinden bütün mirasçılar sorumludur. Kiralananda olağan kullanım dışı zarar, ödenmemiş kira/ yan giderler gibi kalemler varsa mahsup edilebilir. Bu nedenle tahliye anında teslim tutanağı (demirbaş/hasar tespiti, sayaçlar, anahtar teslimi) düzenlenmesi önemlidir.

Eğer aidat bedelleri ödenmediyse bu bedeller de depozitodan mahsup edilebilir. Faturalar eğer kiracı adına ise doğrudan borç kiracıya yansıtılacağından depozitoda kesinti yapılmaz. Ancak faturalar muris ya da mirasçılar adına ise ve ödenmeyen fatura bedeli varsa depozitodan mahsup edilir.

Kiracı Vefat Ederse veya Kiracının Yakınları Evde Oturuyorsa Ne Yapılır?

Miras kalan evde oturan kiracı vefat ederse ve evde eşi ve/ veya çocukları oturuyorsa bu durumda kira sözleşmesi devam eder. Kira sözleşmesinin tarafı kiracının mirasçıları olur.

Bu kapsamda kiracının vefatı sebebiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.

Kiracı Evi Başkasına Devrettiyse / Alt Kiraya Verdiyse Tahliye Mümkün mü?

Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması tahliye sebebidir. Eğer kiracı taşınmazı bir başkasına devretmiş ya da sözleşmede açıkça yetkisi olmadan alt kiraya vermişse mirasçıların kira sözleşemsini derhal feshetme hakkı mevcuttur. Bu durumda ispat hususu önem arz edeceğinde taşınmazın kiracı dışında başkası tarafından kullanıldığının ispat edilmesi gerekmektedir.

Profesyonel Desteğin Önemi ve Faydası 

Miras kalan evde kiracı tahliyesi süreçlerinde profesyonel hukuki destek alınması, hataların önlenmesi ve sürecin hızlandırılması açısından önem arz etmektedir. Profesyonel destek, ihtarname düzenleme, dava türü seçimi, sürecin takibi ve tüm yasal prosedürlerin eksiksiz uygulanmasını sağlamaktadır. Bu sayede, tek mirasçının tek başına işlem yapması, yanlış dava türü seçimi veya usul hataları gibi sorunlar önlenmekte, tahliye süreci hızlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmektedir. Profesyonel destek, hem mirasçının hem de kiracının haklarının güvence altına alınmasını temin etmektedir.

Sık Sorulan Sorular(SSS)

1-Miras kalan evde kira sözleşmesi geçerli midir?

Evet. Kira sözleşmesi mirasla sona ermez. Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Mirasçılar kiraya verenin yerine geçer ve mevcut sözleşme şartları aynen devam eder.

2-Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

Hayır. Malik değişikliği tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen geçerli bir sebebe dayanılması gerekir. Aksi halde kiracı sözleşme süresi boyunca taşınmazda kalmaya devam eder.

3-Miras kalan evde kiracı hangi sebeplerle çıkarılabilir?

Kiracı; ihtiyaç nedeniyle, kira borcunun ödenmemesi (temerrüt), 10 yıllık uzama süresinin dolması, tahliye taahhüdü veya sözleşmeye aykırılık gibi kanuni sebeplerle tahliye edilebilir. Her sebep için farklı prosedür ve süreler uygulanır.

4-İhtiyaç nedeniyle tahliye mümkün müdür?

Evet. Malik, eşi, altsoyu veya üstsoyu için gerçek ve samimi bir konut ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir (TBK m.350). İhtiyacın dava süresince devam etmesi ve ispat edilmesi gerekir.

5-Miras kalan ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, yalnızca kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

6-Tek mirasçı tahliye davası açabilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Eksik tarafla açılan davalar usulden reddedilebilir. Bu nedenle tüm mirasçıların sürece dahil edilmesi önemlidir.

7-Tahliye için ihtarname göndermek zorunlu mudur?

İcra yoluyla tahliyede ayrıca noter ihtarı zorunlu değildir. Çünkü temerrüt prosedüründe kiracıya icra müdürlüğü tarafından ‘ödeme emri’ tebliğ edilir. Ancak hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre (temerrüt, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama vb.) yazılı bildirim/ ihtar şartları değişir. Bu nedenle usulüne uygun ihtarname çekilmesi önemli bir husus olup eksik bildirim davanın reddine yol açabilir.

8-İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki fark nedir?

İcra yoluyla tahliye genellikle kira borcunun ödenmemesi halinde uygulanır ve daha hızlıdır. Dava yoluyla tahliye ise ihtiyaç veya sürenin dolması gibi sebeplere dayanır ve mahkeme kararı gerektirir.

9-Tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Tahliye davalarının süresi türüne göre değişmektedir. Bu kapsamda ortalama tahliye dava süresi 2-3 yıl sürmektedir. İcra tahliyesi daha kısa sürede sonuçlanabilir. Karara karşı istinaf yoluna başvurulması halinde süreç uzayabilir.

10-Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.