Okuma Süresi: 5 dakika

 https://baf.av.tr/iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye/

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE (2024)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kiracıyı tahliye etme yöntemlerinden bir tanesidir. Kirasını tam ve zamanında ödemeyen kiracının belirli diğer şartların da varlığı halinde tahliyesine imkan tanınmıştır. Kiracının tahliyesi birkaç yolla daha mümkündür. Bu konuda kiracının tahliyesinde 8 yöntem adlı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Kiracının tahliyesi için bir yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıllık veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre süre içinde kiracıya yazılı olarak iki farklı ihtarda bulunulması gerekir. Kiracı, gönderilen ihtarlardan sonra ilgili kira bedelini ödese dahi iki haklı ihtar mevcut ise kiraya veren tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Şartları

  • Kiracının Kira Borcunu Tam ve Zamanında Ödememesi

TBK 352’de yer alan iki haklı ihtar sonucu kiracının tahliyesi için kiracının borcunu tam olarak ödememesi veya zamanında ödememesi gerekmektedir. Gönderilecek olan ihtar, kira bedelini ödeme borcu muaccel hale gele geldikten sonra gönderilmelidir. Aksi takdirde borç muaccel hale gelmeden gönderilen ihtar, haklı ihtar sayılmayacaktır.

“Bu durumda davacı, 2007 Şubat ayı kirasını sözleşmeye göre henüz istenebilir hale gelmeden 05.02.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarla istemiş olmakla bu ihtarın haklı olduğu kabul edilemez.” Yargıtay 6.HD E. 2007/722 K. 2008/3362 Karar Tarihi: 20.03.2008

Kira bedeline dair ödenmeyen 10 TL, 20 TL gibi miktarlar sebebiyle gönderilen ihtarlar, dürüstlük ilkesine aykırı olacağından haklı ihtar sayılmayacaktır.

  • İhtarın Yazılı Olması,

Madde hükmünde açıkça belirtildiği gibi kiracıya gönderilecek olan ihtarların yazılı olması gerekir. İhtarların yazılı olması ilgili tahliye davası için geçerlilik şartıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle kiracıya tahliye davası açmak için kiracıya karşı icra takibi başlatılmalı veya yazılı ihtarname gönderilmelidir. Yazılı ihtar; mektupla, telgrafla veya icra dairesi tarafından gönderilecek bir ödeme emri ile yapılabilir. Yazılı olarak yapılacak ihtarın içeriğinde ödenmemiş tarihlere ilişkin kira miktarlarının, borcun ödeneceği yerin ayrıca yer alması gerekir. İhtarda kiracıya borcunu ödemesi için bir süre verilmiş olsa bile, kiracının borcunu bu süre içinde ödemiş olması davanın açılmasını engellemeyecektir.

  • İki İhtarın Aynı Kira Yılı İçinde Gönderilmesi

TBK md. 352/2’ye göre kiracıyı iki haklı ihtar yoluyla tahliye edebilmek için ilgili ihtarların aynı kira yılı içerisinde gönderilmesi gerekir. Bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi boyunca, bir yıl veya bir yıldan üzün süren kira sözleşmeleri bakımından bir yıl veya bir yılı aşan süre içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi gerekir.

Örneğin, 18 aylık bir kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. İki haklı ihtarın ya ilk 12 ay içerisinde ya da sonraki 6 ay içerisinde gönderilmesi gerekir. İlk ihtarın 12 ay içinde, ikinci ihtarın sonraki 6 ay içerisinde gönderilmesi durumunda iki haklı ihtarın varlığından bahsedilemeyecektir.

  • İki İhtarın Farklı Aylarda Gönderilmesi,

TBK md 352/2’ye göre gönderilecek olan ihtarların farklı aylarda gönderilmesi gerekmektedir. Birikmiş borçlara ilişkin gönderilecek ihtar tek bir ihtar olarak gönderilmelidir. Aynı borca ilişkin birden fazla ihtar gönderilmesi durumunda yalnızca ilk gönderilen ihtar kabul edilir. Yani vadesi gelmiş borç bölünerek farklı takip ve ihtarlarla konu edilirse yalnızca ilk ihtar geçerli olacak ve vadesi gelmiş borca dair sonradan çekilen ihtarname haklı olarak kabul edilmeyecektir.

“Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.” Yargıtay 6. HD., E. 2012/1067 K. 2012/4605

Gönderilecek ihtarların haklı sayılması için taraflar arasında kararlaştırılan kurallara uygun davranılması gerekir. Örneğin, kişiler aralarında kira bedelinin ödenmesi için ayın son haftasını kararlaştırmışlarsa ve kiraya veren, haftanın ilk haftasında kiracıya ihtar gönderirse bu ihtar haklı sayılmayacaktır. Gönderilen ihtarlar, borç muaccel olduktan sonra gönderilmelidir.

  • İki Haklı İhtarda Tebliğ Şartı

İhtarın haklı olabilmesi için kiracıya gönderilme tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınmalıdır. Bu sebeple ihtar gönderildiğinde henüz ödenmemiş olan kira bedeli, ihtar kiracının eline ulaşmadan önce ödenirse çekilen ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır. “İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.” Yargıtay 6.HD E.2013/7639 K.2013/10358 Karar Tarihi: 12.06.2013 Söz edilen ihtarların farklı aylara ait olması gerekmektedir, aynı ay içinde gönderilen iki ihtar tahliye şartları bakımından geçerli sayılmayacaktır.

Ayrıca süresiz sözleşmeler bakımından ve kira bedelinin senelik ödendiği durumlarda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasından bahsedilemeyecektir “Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının senelik ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.” Yargıtay, 6.HD, E.2009/10168, K. 2010/1034, T.04.02.2010

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma süresi 1 aydır. Bu süre; bir yıldan az veya bir yıllık kira sözleşmesinin bitiminden itibaren, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, iki ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren başlar. Kiraya veren, ilgili sürelerin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Tarafları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiraya verene verilmiştir. Davalı taraf ise kiracıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri ile diğer seçimlik yetkili mahkemelerdir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi

TBK 352/2’ye göre gönderilecek yazılı ihtar yerine icra takibi de başlatılabilir. İcra daireleri tarafından gönderilecek ödeme emri sonrasında başlayacak olan icra takibi haklı ihtar yerine geçer. Gönderilecek olan takip, ilamsız takiptir. Dolayısıyla kira borcunun para harici bir yöntemle (altın, mal vs.) ödeneceği kararlaştırılmış ise kiracı bu yola başvuramayacaktır. Uygulama da bu icra takibine ”örnek 13” kiracının tahliyesi talepli icra takibi de denmektedir.

SIK SORULAN SORULAR

İki Haklı İhtar Arasında Ne Kadar Süre Olmalı?

İki haklı ihtar arasındaki sürenin ne kadar olması gerektiğine dair kesin kural yoktur. Bir seneden az süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir yıl içinde veya bir yılı aşan süre boyunca toplam iki ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtarların farklı borçlara ve farklı aylara ilişkin olması gerekmektedir.

İcra Takibi İki Haklı İhtar Yerine Geçer Mi?

İcra takibi, haklı ihtar yerine geçmektedir. Kişi yapacağı yazılı ihtarı icra dairelerince gönderilecek olan ödeme emri yoluyla da kiracıya ulaştırabilir. Her icra takibi, tek bir haklı ihtar sayılır. Aynı borca ilişkin başlatılan ikinci icra takibi haklı ihtar sayılmayacaktır.

İhtarname Kiracının Eline Ulaşmadan Ödeme Yapılması Halinde İhtar Haklı Kabul Edilir Mi?

Kiracı, ihtarname eline ulaşmadan önce borcunu öderse yapılan ihtarname haklı ihtar sayılmayacaktır. İhtarın haklı sayılması için ödemeden önce kiracının eline ulaşması şarttır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Süresi Ne Kadar?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası süresi ortalama bir ile bir buçuk yıl arası sürmektedir. Kira avukatından destek alınması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası süresi daha kısa olmaktadır.

Kiracı İstediğim Zammı Yapmazsa Tahliye Edebilir Miyim?

Kiracının istenilen zammı yapmaması, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını açmaya imkan vermemektedir. Kiracı, yeni kira yılında kararlaştırılan zamma uygun davranmazsa, eksik ödeme yaparsa iki haklı ihtar sonrasında sözleşme yılının bitiminden itibaren açacağınız tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilirsiniz.

İki Haklı İhtarla Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Ödenmemiş iki farklı aya ait olan kira borcu sonrasında kiracıya göndereceğiniz iki haklı yazılı ihtar sonrasında veya kiracı aleyhine başlatacağınız icra takibi sonrasında tahliye davası açabilirsiniz. Bu dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren, eğer ki kira sözleşmesi bir yıl veya bir yıldan daha uzun süreli ise ilgili ihtarların gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

Kiracı Kirasını Geç Ödüyor Evden Çıkarabilir Miyim?

Kiracının kirasını geç ödemesi durumunda kira sözleşmesi süresince göndereceğiniz yazılı iki haklı ihtar, iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi davasını açarak kira sözleşmesini bitirmenize imkan tanır. İhtarların farklı borçlara ait olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde ilgili davayı açabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Masrafları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası masrafları 2024 yılı için ortalama 3.000,00 TL ile 8.000,00 TL arasındadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası masrafları belirlenirken yıllık ödenen kira bedellerine göre hesaplama yapılmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası masrafları 1 senelik toplam kira bedeli üzerinden nispi harçlandırılır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Avukat 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının tüm detaylarına değindik. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası avukat yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilen bir dava türüdür. Dava açma süresinden başlamak üzere dava şartlarının var olup olmadığı gibi bir çok çetrefilli ayrıntı bulunmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası avukat aracılığı ile açılabilmekte olup zaman ve para kaybı olmaması adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması gerekir.