TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI (2026)

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin hukuka aykırı olarak başkasına geçirilmesi durumunda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını geri kazanmak amacıyla açtığı bir ayni hak davası türüdür. Bu dava ile amaçlanan, yolsuz veya geçersiz bir hukuki işlem neticesinde tapuda adına kayıt yapılmış kişiye karşı, tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescilin sağlanmasıdır. Uygulamada sık karşılaşılan bu dava türü, Türk Medeni Kanunu ve ilgili tapu mevzuatı çerçevesinde düzenlenmiş olup, hem hukuki hem teknik yönleri itibarıyla karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu yazıda tapu iptal ve tescil davaları ele alınacak, detayları açıklığa kavuşturulacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? 

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olarak başka bir kişi adına düzenlendiği durumlarda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını geri kazanmak amacıyla açtığı bir ayni hak davasıdır. Bu dava ile hem mevcut tapu kaydının iptali hem de taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi talep edilir.

Bu tür davalar, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. ve devamı maddeleri kapsamında değerlendirilmektedir. Tapu sicilinin aleniyet ve güvenilirlik ilkesi gereği, kayıtların hukuka uygun ve doğru olması esastır. Ancak uygulamada, çeşitli sebeplerle (örneğin: sahte belge ile devir, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması, mirasçıların haberi olmadan işlem yapılması, muvazaalı satışlar vb.) tapu kayıtları gerçek durumu yansıtmayabilir. Bu gibi hallerde, zarar gören hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını arayabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir? 

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırılık teşkil etmekte olan taşınmazların hukuki statüsüne ilişkin durumlarda açılan bir dava olarak taanımlanmaktadır. İşbu davalar şu şartlar dahilinde açılabilmektedir:

1. Yolsuz Tescil Durumlarında açılabilmekte olan bu davada; tapu sicilinde yer alan kayıt, ayni hakkın gerçek hukuki durumuna uygun değilse ve bu durum malik lehine bir hak doğurmuyorsa, yolsuz tescil hükümleri gereğince iptal ve tescil davası ikame olunabilir.

2. İrade sakatlığı, hukuki ehliyetin bulunmadığı hallerde; hukuki işlemin yanılma, aldatma (hile) veya korkutma (ikrah) suretiyle gerçekleştirildiği ileri sürülerek, geçersiz işlem sebebiyle tapu kaydının iptali ve doğru kişiye tescili talep edilebilmektedir.

3. Vekalet yetkisinin aşılması, kötüye kullanılması nedeniyle; adına işlem yapılan kişinin bilgisi veya rızası olmaksızın, yetkisiz ya da vekâletin kapsamı dışında hareket eden kişi tarafından yapılan tasarruf işlemleri sonucu oluşan tescillerin iptali mümkün olmaktadır.

4. Miras işlemlerinde olabilen muris muvazaası durumlarında; miras bırakanın ölümünden sonra yapılan tescillerin, mirasçılık sıfatı doğru belirlenmeden ya da saklı pay sahiplerinin hakları gözetilmeksizin gerçekleştirildiği durumlarda, ilgili kişilerce dava açılabilmektedir. Genel olarak mirastan mal kaçırma tabiri kullanılmaktadır.

5. Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Eşler, diğerinin açık rızasını almaksızın aile konutu niteliğindeki taşınmazı 3. kişilere devredemez. Eşlerin menfaatinin korunması için tapu kütüğünde taşınmaza “aile konutu şerhi’’ konulmaktadır. Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz, diğer eşin açık rızası alınmaksızın 3. kişilere devredildiği takdirde tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

6. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilmekte; tapusuz bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak en az 20 yıl elinde bulunduran kimse taşınmazın mülkiyetini kazanmış sayılmakta, ancak tapu kütüğünde malikin kim olduğu anlaşıldığı takdirde zamanaşımıyla mülkiyeti kazanan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.

7. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Ölünceye kadar bakma taahhüttü karşısında diğer kişi tarafından belirli bir malvarlığının devri taahhüt edilen sözleşmelere “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” denmektedir. Bakım alacaklısının ölümünden sonra bakım borçlusu, malvarlığının kendisine devri için mirasçılara yönelik tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Türleri

Sahte Belgeye dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası 

Taşınmaz devirlerinin geçerli olması için usulüne uygun düzenlenmiş hukuka uygun belgelerle işlem yapılması gerekmektedir. Sahte vekaletname, sahte kimlik belgesi, sahte mirasçılık belgesi gibi belgelerle gerçekleştirilen taşınmaz devirleri hukuken geçerli değildir. Sahte belgeler ile yapılan tesciller yolsuz tescil sayılır ve gerçek hak sahibi bu tür işlemlere karşı her zaman tapu iptali ve kendisi adına tescili davası açarak yolsuz tescilin terkininin (silinmesini- iptalini) ve taşınmazın yeniden kendisinin adına tescilini talep edebilir.

Muris muvazaası nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, halk arasında daha yaygın bilinen adıyla mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Mirasçılarının bir veya birkaç tanesini ya da hepsini mirasından mahrum bırakmak isteyen kişinin, kendisine ait olup da ölümü akabinde mirasçılarına kalacak olan taşınmaz mallarından birini veya birkaçını, esasen bağışlamak amacıyla tapuda satış göstererek devretmiş olması durumunda açılabilecek olan bir dava türüdür. Bu dava ile murisin mirasçılardan kaçırmış olduğu taşınmaz mallara ilişkin olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin iptali ve miras hakkı sahibi olan mirasçılar adına tapuda tescil işlemi gerçekleştirilerek söz konusu taşınmazların mülkiyet hakkının gerçek hak sahipleri adına kaydedilmesi sağlanmaya çalışılır.

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçı veya mirasçılarından mal kaçırmak amacı ile mirasçılardan birine/birkaçına veya mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye aslında bağışlamak istediği taşınmazını sanki bir satış sözleşmesi yapmış gibi göstererek devretmesidir. Muris muvazaasında, miras bırakan mirasçılarını aldatma ve onlardan mal kaçırma amacıyla hareket etmektedir. Miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırma amacını genellikle satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi adı altında gizlediği görülmektedir. Bu hususta detaylı bilgi edinmek isterseniz ” Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası” başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.

Muris muvazaasında 4 unsur bulunmaktadır. 

1. Görünürdeki İşlem: Miras bırakanın mirasçılarını aldatmak ve mal kaçırmak amacıyla mirasçılarından biri/birkaçı veya mirasçı olmayan üçüncü bir kişiyle yapmış olduğu ve tarafların gerçek iradeleri ile uyuşmayan hüküm ve sonuç doğurmasını istemedikleri işlemdir. Genellikle satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. 
2. Muvazaa Anlaşması: Görünürdeki sözleşmeyi yapan tarafların görünürdeki işlemin aralarında hüküm ve sonuç doğurmayacağı; asıl sonuç doğurmak istedikleri işlemin gizli işlem olduğuna yönelik yapmış oldukları anlaşmadır. Sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. 
3. Mirasçı veya Mirasçılardan Mal Kaçırma Amacı
4. Gizli İşlem: Miras bırakan ile taşınmazı devralan kişi arasında yapılan tarafların asıl iradelerini yansıtan işlemdir. Bu işlem muris muvazaasında bağışlama sözleşmesi olarak görünmektedir. 

Zilyetliğe dayalı (kazandırıcı zamanaşımı) iptal ve tescil

Türk Medeni Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ile uygulama alanı bulan kazandırıcı zamanaşımı kurumu, olağan zamanaşımı başlığı altında 712. madde ile ‘’Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’’ şeklinde düzenlenmiştir.

Olağan zamanaşımı yolu, kanun metninde de açıklandığı gibi, bir şekilde tapu kütüğünde malik görünen kişinin 10 yıl süre ile davasız, aralıksız ve iyi niyetli şekilde zilyetliğini sürdürmesi halinde gerçekleşir. Bu 10 yıllık süre boyunca mülkiyet hakkına hiç kimse tarafından itiraz edilmeyen kişiye bu sürenin dolmasından sonra bu hususta itiraz edilemez. İlgili taşınmazın maliki, olağan zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini tartışmasız şekilde kazanır.

İlgili kanunun takip eden 713. maddesi ise kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası konusunun hukuki temelini oluşturur. Maddeye göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kazandırıcı zamanaşımında dikkat edilmesi gereken husus tapuya tescili istenecek taşınmazın herhangi bir sahibinin olmaması gerekliliğidir. Sahibi belli olan bir taşınmazın zilyetliğini 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak bulundurulsa dahi tapu tescil davası açılması mümkün değildir. Bunun sebebi ise hukuki anlamda bir kazandırmadan bahsedebilmek için başka bir kişinin hak kaybına uğramamasının gerekliliğidir.

Ehliyetsizlik Nedeniyle tapu iptal ve Tescil Davası

Bu dava türünde, taşınmazın devrine konu olan işlemin, işlemi gerçekleştiren kişinin fiil ehliyetinden yoksun olması sebebiyle geçersiz olduğu iddia edilmektedir.

Davaya konu olan taşınmaz devri işlemi, ehliyetsiz kişi tarafından gerçekleştirilmişse, söz konusu işlem hukuken butlan ile sakatlanmış sayılmakta ve geçersizliği kendiliğinden hüküm ifade etmektedir. Bu bağlamda, tapu sicilinde yapılan tescilin yolsuz olduğu kabul edilmekte ve yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın eski hale iadesi talep edilmektedir.

Dava, genellikle ehliyetsiz kişinin yasal temsilcileri, mirasçıları veya hak sahibi üçüncü kişiler tarafından açılmakta; davalı taraf ise tapu kaydında malik olarak gözüken kişi olmaktadır. Mahkemece yapılacak yargılamada, davacının iddiasını ispat yükü altında bulunduğu kabul edilmekte, özellikle sağlık kurulu raporları, tanık beyanları ve işlem tarihindeki sağlık durumu gibi deliller üzerinden değerlendirme yapılmaktadır.

Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet ilişkisi çerçevesinde taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi verilen vekil tarafından, vekaletnamenin kapsamı dışına çıkılarak veya temsil yetkisi kötüye kullanılarak işlem tesis edilmesi hâlinde, bu işlemin vekalet verenin gerçek ve serbest iradesine dayanmadığı kabul edilmektedir. Bu tür işlemler, hukuken geçerli bir temsil ilişkisine dayanmadığından yolsuz tescil niteliği taşımaktadır.

Davada, vekil tarafından gerçekleştirilen taşınmaz devri işleminin vekalet verenin iradesine, talimatına veya menfaatine açıkça aykırı olduğu ileri sürülmekte; yapılan işlemin geçersizliği ileri sürülerek, tapu kaydının iptali ve taşınmazın adına tescili talep edilmektedir. Dava, vekalet veren veya onun mirasçıları tarafından açılmakta; davalı taraf ise tapuda malik olarak gözüken kişi olmaktadır.

Mahkemece yürütülen yargılama sürecinde, vekaletnamenin kapsamı, işlemde vekilin iyi niyetli olup olmadığı, vekilin vekalet verene bilgi verip vermediği gibi hususlar değerlendirilmektedir. İspat yükü, kural olarak, vekilin yetkisini kötüye kullandığını ileri süren tarafa aittir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. Maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesinde ise tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş, ayni haklara ilişkin tapu iptal ve tescil davası açılabileceği düzenlenmiştir.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Yukarıda da belirtildiği üzere vekil, vekalet sözleşmesi uyarınca üstlendiği iş ve hizmetleri vekalet verenin yararına ve iradesine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Ancak vekil vekalet görevini kötüye kullanarak tapuda tescil ve devir işlemi yaparsa bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi uyarınca yolsuz tescil gündeme gelecektir.

Örneğin, sahte vekaletname kullanılarak tapuda tescil yapılması veya vekaletnamedeki yetkilerin vekil tarafından aşılması suretiyle tapuda tescil yapılması gibi hallerde yolsuz tescil gündeme gelecek ve vekalet veren bu durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu hususta detaylı bilgi edinmek isterseniz ” Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası” başlıklı makaleye göz atabilirsiniz.

Kadastro veya Teknik Hatalardan kaynaklı Tapu İptal ve Tescil Davası

Kadastro işlemleri sırasında veya tapu siciline kayıt yapılırken ortaya çıkan ölçü, sınır veya teknik hata neticesinde, taşınmazın mülkiyeti hukuken hatalı bir kişiye tescil edilmiş olabilir. Bu durumda, söz konusu hatalı tescilin tapu sicilinden kaldırılması ve doğru hak sahibinin adına tescilin yapılması talep edilmektedir.

Dava sürecinde, hatanın varlığı, tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı ve hatalı tescilin hukuki güvenlik ilkesine aykırı olduğu iddia edilmekte; teknik raporlar, kadastro paftaları, bilirkişi incelemeleri gibi delillerle durum tespit edilmektedir. Hatanın mahkemece tespiti sonrasında, hatalı tescilin iptali ve doğru olan tescilin yapılmasına hükmedilmektedir.

Davacı taraf genellikle taşınmazın gerçek malik veya hak sahibi olarak hatalı tescile itiraz eden kişi olmaktadır. Davalı taraf ise tapu sicilinde kayıtlı olan ve hak iddia eden kişidir. Mahkemece yapılacak inceleme neticesinde, teknik ve hukuki yönler bir bütün olarak değerlendirilmekte ve hukuka uygun çözüme ulaşılmaktadır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin diğerine bakım yükümlülüğünü üstlenmesi karşılığında taşınmaz malın devrini öngören özel bir sözleşme türüdür. Ancak, sözleşmenin ifası esnasında bakım yükümlülüğünün yerine getirilmediği, dolayısıyla tapu devrinin geri alınması gerektiği ileri sürülebilmektedir. Bu durumda, tapu siciline yapılan tescilin iptali ve taşınmazın tekrar önceki malik veya hak sahibine tescili talep edilmektedir.

Davada, sözleşmenin geçerliliği, tarafların iradeleri, bakım yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediği gibi hususlar delillerle ortaya konulmakta; bilirkişi raporları, tanık beyanları ve sözleşme metni değerlendirilmekte; mahkemece sözleşmenin ifasına ilişkin somut durum dikkate alınmaktadır.

Aile konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz üzerinde, eşlerden birinin rızası olmadan yapılacak tasarrufların geçersiz sayılması öngörülmüştür. Bu nedenle, diğer eşin rızası alınmaksızın gerçekleştirilen tapu işlemleri hukuken iptal edilebilir niteliktedir. Bu davada, tapu sicilinde yapılan tescilin aile konutu niteliğindeki taşınmaz hakkında usulüne uygun olmayan şekilde yapıldığı ileri sürülmektedir.

Davada, aile konutu sıfatının varlığı, rıza olmaksızın yapılan tasarruf işleminin geçersizliği ve taşınmazın gerçek malikine tescili talep edilmektedir. Mahkeme tarafından, aile konutunun tespit edilmesi, eşlerin rıza durumu, tapu işleminin şekli ve usulüne uygunluğu gibi hususlar değerlendirilmektedir. Delil olarak, tapu kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve tarafların beyanları kullanılmaktadır.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kazandırıcı zamanaşımı süresinin tamamlanması sonucunda, zilyet, tapu sicilindeki mevcut mülkiyet hakkına itiraz edebilmek ve kendi mülkiyet hakkını tescil ettirmek amacıyla dava açma hakkına sahiptir. Bu bağlamda, tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. Söz konusu davada, mevcut tapu kaydının iptali ve davacının zilyetlik süresi boyunca kazandığı mülkiyet hakkının tapuya tescili talep edilmektedir.

Davanın açılması ile birlikte, zilyetliğin hukuki unsurlarının (kesintisiz zilyetlik, amaca uygun kullanım, iyi veya kötü niyet durumu ve zamanaşımı süresi) mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkeme, sunulan deliller doğrultusunda zilyetliğin varlığını, süresini ve niteliğini inceleyerek, kazandırıcı zamanaşımının gerçekleşip gerçekleşmediğine karar verir. Bu değerlendirme sonucunda, mevcut tapu kaydının iptali ve davacının adına tescili karara bağlanır.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Yolsuz tescil, taşınmaz üzerinde mevcut hak sahipleri veya hukuki durumu dikkate alınmaksızın, usulsüz veya hukuka aykırı şekilde tapu siciline tescil yapılması durumunu ifade eder. Bu tür tesciller, hak sahibinin rızası olmadan veya hukuki dayanağı bulunmaksızın gerçekleştirilir ve tapu sicilinde yanlış bilgiye sebep olur.

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki yanlış veya haksız tescilin iptali ile gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının tescilinin sağlanması amacıyla açılır. Bu davada, mevcut tapu kaydının hukuka aykırı olduğu ileri sürülür ve iptali talep edilir. Ardından, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının tescili istenir.

Davanın esası, yolsuz tescilin varlığının ve gerçek hak sahibinin tespit edilmesidir. Mahkeme, tarafların sunduğu belgeler, tapu kayıtları, tanık beyanları ve diğer deliller ışığında tescilin yolsuz olup olmadığını değerlendirir. Ayrıca, dava konusu taşınmazın mülkiyetine ilişkin hukuki durumu inceleyerek, hak sahibinin belirlenmesini sağlar.

Yolsuz tescil nedeniyle açılan davalarda, davacının gerçek mülkiyet hakkını ispat etmesi zorunludur. Mahkeme tarafından hukuka aykırılığın tespiti halinde, mevcut tapu kaydı iptal edilir ve gerçek hak sahibinin lehine tescil kararı verilir.

İnançlı İşlem Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası

İnançlı işlem, bir taşınmazın tapuda devrinin yapılmasına rağmen, taraflar arasında düzenlenen gizli bir anlaşma ile mülkiyetin aslında devralana ait olmadığının kararlaştırıldığı hukuki ilişkidir. Bu tür işlemlerde, tapu kaydı malik olarak görünen kişi ile gerçek hak sahibi farklı kişilerdir. Taraflar arasında yapılan inanç sözleşmesi gereği, tapuda malik görünen kişi taşınmazı belirli bir amaç doğrultusunda ve belirli koşullarda muhafaza etmeyi taahhüt etmektedir.

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, inanç sözleşmesine aykırı davranılarak taşınmazın gerçek hak sahibine iade edilmemesi durumunda, tapu kaydının iptali ve taşınmazın inanan adına tescili amacıyla açılmaktadır. Bu dava, tapu sicilinin gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmadığı gerekçesiyle açılan kişisel bir nitelik taşıyan ayni hakka dayalı davalar arasında yer almaktadır.

İnançlı işlemler yazılı bir belgeyle ispat edilmek zorundadır. Bu kapsamda, davacının inanç sözleşmesini yazılı delil ile kanıtlaması ve taşınmazın mülkiyetinin gerçekte kendisine ait olduğunu ortaya koyması gereklidir. Söz konusu sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmiş olması zorunlu olmayıp, yazılı belge niteliğinde bir delil yeterli kabul edilmektedir.

Mahkeme tarafından yapılan değerlendirmede, inanç ilişkisinin varlığı, tarafların irade açıklamaları, işlem tarihi, taşınmazın devredilme amacı ve davalının yükümlülüğe aykırı davranışı gibi unsurlar dikkate alınır. Delillerin uygunluğu ve inançlı işlemin sabit görülmesi halinde, mevcut tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın inançlı işlemin tarafı olan gerçek hak sahibi adına tesciline hükmedilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar

Tapu iptal ve tescil davalarında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan kişiyi ve bu davada hukuki menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında davacı, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi veya hukuken  taşınmazın devrini talep etme hakkı olan kişi olmalıdır.

 Tapu iptal ve tescil davalarının davalı ise lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya taşınmazın devri borcu altına giren kişidir. Bir kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için o kişinin tapuda malik olarak bulunması gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan ve hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu ileri sürülen kaydın iptali ile doğru hak sahibinin adına tescilinin sağlanmasını amaçlayan ayni nitelikte bir davadır. Bu nedenle, davanın kime karşı açılması gerektiği hususu, davanın taraf ehliyeti ve geçerliliği bakımından belirleyici niteliktedir.

Tapu Malikine Karşı Dava Açılması

Tapu iptal ve tescil davası, kural olarak, tapu sicilinde malik olarak kayıtlı görünen kişi veya kişiler aleyhine açılmalıdır. Çünkü hukuki korumadan yararlanan ve tescilin sağladığı zilyetlik karinesi lehine işleyen kişi, tapu kaydında adına hak tesis edilen kişidir. Bu kişi gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir.

Hukuki Haleflere Karşı Dava

Malik olarak görünen kişi vefat etmişse, dava, terekeye veya mirasçılara yöneltilmelidir. Bu durumda mirasçılara husumet yöneltilmeden verilen kararlar, taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulmuş sayılacağından, geçersiz kabul edilebilecektir. Mirasçıların belirlenebilmesi için mahkemeden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) talep edilmesi gerekebilmektedir.

İyiniyetli Üçüncü Kişilere Karşı Dava

Bazı durumlarda tapu kaydı, başka bir kişi lehine devredilmiş olabilir. Bu gibi hallerde, tapuda malik olarak görünen yeni kişiye karşı dava açılması gereklidir. Ancak bu kişinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli üçüncü kişi olması halinde, tapu iptali talebinin reddedilmesi mümkündür. Bu nedenle, iyiniyet iddiası, davada özel olarak incelenmelidir.

Devlet veya Kamu Tüzel Kişilerine Karşı Dava

Hatalı tescilin kamu kurumları eliyle yapıldığı veya hukuki sebebin bu kurumlara dayandığı durumlarda, Hazine veya ilgili kamu tüzel kişisi de davalı sıfatıyla gösterilebilir. Özellikle orman, mera, vakıf veya kamulaştırma kaynaklı uyuşmazlıklarda bu tür kurumların taraf gösterilmesi zaruridir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır? 

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı olarak düzenlenmiş tapu kayıtlarının iptali ve doğru hak sahibinin adına tescili amacıyla açılan ayni hakka dayalı bir dava türüdür. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir.

1. Davanın Konusu ve Amacı:Tapu iptal ve tescil davasının temel amacı, yolsuz tescil sonucunda tapu sicilinde oluşan maddi hataların giderilmesi ve gerçek hak sahibinin sicilde yer almasının sağlanmasıdır. Davanın konusunu, ayni hak iddiasında bulunan taşınmaz üzerindeki mülkiyetin ya da başka bir ayni hakkın tescili oluşturur.

2. Hukuki Dayanak:Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi uyarınca açılmaktadır. Yolsuz tescil nedeniyle taşınmazın malikiymiş gibi görünen kişinin kaydının iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesi talep edilir.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme:Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Zira taşınmazın aynına ilişkin davalarda yer itibarıyla yetki kamu düzenindendir ve kesin yetki kuralı uygulanır.

4. Davacı Taraf: Davayı açabilecek kişiler, tapu kaydının hukuka aykırı olarak düzenlendiğini iddia eden gerçek veya tüzel kişilerdir. Davacı, hak sahibi olduğunu iddia ettiği taşınmaz üzerindeki hakkın kendisine ait olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür.

5. Davalı Taraf: Dava, tapuda malik olarak görünen kişi ya da kişiler aleyhine açılmaktadır. Bazı durumlarda Hazine, belediye veya üçüncü kişiler de davalı olarak gösterilebilir.

6. İspat Yükü ve Deliller: Tapu iptal ve tescil davalarında ispat yükü davacıya aittir. Davacı, iddiasını resmi belgeler, tanık beyanları, bilirkişi raporları, keşif gibi delillerle desteklemelidir. Taşınmazın mülkiyetinin kazanımına ilişkin hukuki sebebin (örneğin; miras, zilyetlik, vasiyetname, muvazaa) somut şekilde ortaya konulması gerekir.

7. Dava Süreci: Dava dilekçesi hazırlanarak yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunulur. Dilekçede; taraf bilgileri, dava konusu taşınmaz, hukuki neden, talep sonucu açıkça belirtilir.Mahkeme, dava dilekçesini inceleyerek ön inceleme duruşması için gün verir.Taraflar delillerini sunar ve mahkemece gerekli görülürse keşif, bilirkişi incelemesi yapılır.Tüm delillerin toplanmasının ardından esasa ilişkin duruşma yapılır ve hüküm verilir.

8. Kararın Sonuçları: Mahkeme tarafından verilen karar kesinleştiğinde, tapu kaydında değişiklik yapılması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, mahkeme kararını esas alarak yolsuz tescili iptal eder ve doğru hak sahibi adına tescil işlemini gerçekleştirir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Şartları

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için öncelikle tapu sicilinde yer alan tescilin yolsuz olması gerekmektedir. Yolsuz tescil; mülkiyet veya başka bir ayni hakkın, gerçekte hak sahibi olmayan kişi adına hukuka aykırı şekilde tescil edilmesi hâlinde ortaya çıkmaktadır. Bu durum, muvazaa, sahte belgeyle işlem yapılması, vekâletsiz işlem, mirasın reddine rağmen tescil yapılması, zilyetliğe dayalı geçersiz tescil gibi çeşitli hukuki nedenlerden kaynaklanabilmektedir

Davanın açılabilmesi için, dava konusu taşınmaz üzerindeki gerçek ayni hakkın, davacıya ait olduğunun hukuki ve geçerli belgelerle ispat edilebilir nitelikte olması gereklidir. Davacı taraf, bu hakkını genellikle miras, kazandırıcı zamanaşımı, satış sözleşmesi veya bağış gibi geçerli bir hukuki işlem veya fiili durumdan kaynaklı olarak ileri sürmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında malik olarak görünen kişi ya da kişilere karşı açılmalıdır. Bu kişilerin vefat etmiş olması hâlinde, dava onların mirasçılarına yöneltilmek zorundadır. Husumetin doğru kişilere yöneltilmemesi durumunda, dava usulden reddedilebilir.

Dava açılırken herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiş olmakla birlikte, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı açılan davalarda Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereği iyi niyetin korunması ilkesi devreye girmektedir. Bu nedenle, yolsuz tescilin iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde, dava açma hakkı sınırlanabilmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasının açılacağı mahkemenin belirlenmesinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak kabul edilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından yetki kesin olup, bu yetki kuralına aykırı olarak açılan davalar, usulden reddedilmektedir.

Tapu İptal Tescil Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına ve esasen ayni hakka dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Zira ayni hakkın, her zaman ileri sürülmesi mümkündür. Ne var ki, yukarıda belirtildiği üzere bazı tapu iptal ve tescil davaları özel kanunlardan doğmuş olabileceği gibi bu durumlara ilişkin özel olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süre de öngörülmüş olabilir. Örneğin, kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, Kadastro Kanunu’nda öngörülen 10 yıllık hak düşürücü süre nedeniyle kadastro çalışmaları sonrasında oluşmuş bir tapu kaydının, oluşmasından itibaren 10 yıl geçtikten sonra o tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamayacaktır. Bu nedenle her somut olayın özelliğine göre ilgili mevzuatın belirlenmesi önem arz etmektedir. 

Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama

Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama süreci, genellikle bir taşınmazın tapu kaydının iptal edilmesi ve yeni bir tapu kaydının tescil edilmesi aşamasında karşımıza çıkar. Bu süreç, taşınmaz mal sahibinin tapu üzerindeki mülkiyet hakkını güvence altına almak için başvurabileceği bir yoldur.

Bu davada harç tamamlama işlemi, dava sürecinin mali boyutunu oluşturur. Harç tamamlama, dava sürecinde belirlenen harcın eksik ödenmesi durumunda tamamlanması gereken bir işlemdir. Tapu İptal Ve Tescil Davası Harç Tamamlama işlemi, yasal prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.

Harç tamamlama miktarı, dava sürecinin özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, her dava için ayrı ayrı hesaplanmalı ve ödenmelidir. Harç tamamlama işlemi titizlikle yürütülmeli ve gerekli yasal süreçlere uygun şekilde tamamlanmalıdır.

Tapu İptal Ve Tescil Davası Harç Tamamlama sürecinde dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de harcın zamanında ve eksiksiz bir şekilde ödenmesidir. Aksi takdirde dava sürecinde aksaklıklar yaşanabilir ve işlemler uzayabilir.

Dolayısıyla, Tapu İptal Ve Tescil Davası Harç Tamamlama sürecinde gerekli ödemelerin zamanında ve doğru şekilde yapılması, dava sürecinin sağlıklı bir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır. Bu nedenle, harç tamamlama konusunda dikkatli olmak ve gerekli ödemeleri zamanında gerçekleştirmek önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin olup edinici hak doğuran ve inşai nitelikte bir kararla sonuçlanmaktadır. Bu tür kararlar, kural olarak kesinleşmeden icraya konulamaz. Zira, taşınmazın tapuda malik hanesinin değiştirilmesini sağlayan tescil işlemi, ancak hükmün kesinleşmesiyle mümkündür.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 367. maddesi uyarınca, kesinleşmeden icra edilebilecek kararlar sınırlı şekilde sayılmış olup, tapu iptali ve tescil kararları bu kapsamda yer almamaktadır. Aynı şekilde, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca da bir mahkeme kararının icraya konulabilmesi için ilamlı icra takibine konu edilmesi gerekmekte olup, mülkiyetin naklini içeren kararlar için bu sürecin kesinleşme şartı aranmaktadır.

Nitekim, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da tapu iptali ve tescile ilişkin mahkeme kararlarının ancak kesinleştikten sonra tapu siciline işlenebileceği ve dolayısıyla icraya konu edilebileceği belirtilmektedir. Bu bağlamda, tapu iptali ve tescil davasına ilişkin verilen hükmün kesinleşmeden infazı, kural olarak mümkün değildir.

Tapu İptal Tescil Arabuluculuk

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin olup kamu düzenini ilgilendirdiğinden dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilir; ancak mülkiyet devrine ilişkin anlaşmaların noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması veya mahkemece onaylanması gerekir. Bu nedenle arabuluculuk süreci sınırlı şekilde uygulanabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1671 E. , 2019/973 K. sayılı kararı kapsamında ölüm nedenine dayalı tapu iptali ve tescil (TMK m. 713/2) konusunu ele almış; mirasçı olmayan kişinin adına tescil edilmiş payların iptali ve mirasçı adına tescili istenebilir. Bu tip davalarda özellikle intikal sürecinin tapuda gerçekleşmemesi (ölüm nedeniyle intikalin tapuya yansımaması) halleri önem kazanacağı yönünde karar vermiştir.
2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/4057 E., 2018/14629 K. sayılı kararı kapsamında muvazaalı devir, tapu iptali-tescil ve ecrimisil talebi konusunu ele almış; taraflar arasında muvazaalı işlem iddiası varsa, işlem iptal edilebilir; ayrıca tescil talebi kabul edilirse geriye dönük ecrimisil (yararlanılan taşınmaz için kullanım bedeli) talebi de değerlendirilebilmesi yönünde karar vermiştir. Kararda, mahkemece ecrimisil talebinin usulüne uygun şekilde miktarlandırılması hususundaki eksikliklere dikkat çekilmiştir.
3. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi Karar No: 2018/2407 sayılı kararında aile konutu satış işlemi ve eşin rızası konusunu ele almış; eşin açık rızası olmadan aile konutunun satışı yapıldıysa (TMK m. 194 bağlamında), tapu iptali ve tescil davası ile taşınmazın talep eden eş lehine tescili mümkün olabileceği yönünde karar vermiştir.
4. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/12740 E., 2021/9148 K. sayılı kararında  yolsuz tescil iddiası bahsini ele almış; yolsuz tescil iddiası ile açılan davalarda, tescilin hukuka aykırı olduğu iddia edilen işlemler incelenmeli; ilgili şerhler, üçüncü kişiler ve yolsuzluk halleri değerlendirilmesi yönünde karar vermiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Mahkeme Masrafları

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin olduğundan genellikle nispi harca tabi davalar arasında yer alır. Bu tür davalarda mahkeme masrafları, taşınmazın değerine ve yargılama sürecine göre değişiklik gösterebilir.

Dava açılırken ödenmesi gereken başlıca kalemler şunlardır: Başvurma harcı (sabit tutarda), Peşin nispi harç (taşınmazın değerinin binde 6,831’i oranında),Bilirkişi ücretleri (özellikle taşınmazın değeri ve durumu konusunda inceleme yapılacaksa), Keşif giderleri (gerektiğinde yerinde inceleme yapılması durumunda), Tebligat ve posta giderleri, Tanık dinlenmesi hâlinde tanık ücretleri, Vekâlet harcı (avukat ile takip ediliyorsa).

Mahkeme süreci sonunda davanın kabulü halinde, yapılan tüm yargılama giderleri haksız çıkan (kaybeden) tarafa yüklenir. Kısmi kabul durumunda ise masraflar taraflar arasında oranlanarak paylaştırılır.

Taşınmazın değerine göre değişmekle birlikte, tapu iptal ve tescil davalarında toplam yargılama giderleri ortalama olarak 10.000 TL ile 50.000 TL arasında olabilir. Net masraf kalemleri, taşınmazın rayiç değeri ve davanın seyrine göre belirlenmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatı

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin karmaşık hukuki süreçler içerdiğinden, alanında deneyimli bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem taşır. Bu tür davalarda genellikle muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, yolsuz tescil, kazandırıcı zamanaşımı gibi teknik gerekçelere dayanıldığından, hukuki bilgi ve delil değerlendirme becerisi ön plandadır.

Tapu iptal ve tescil davası avukatı, süreci şu şekilde yürütür: Uyuşmazlığın hukuki dayanağını belirler,Gerekli belgeleri toplar (tapu kayıtları, nüfus kayıtları, tanık beyanları vb.),Dava dilekçesini hazırlar ve mahkemeye sunar,Bilirkişi incelemesi ve keşif süreçlerini takip eder, Yargılama sürecinde müvekkilini temsil eder ve hak kaybını önler.Ayrıca, dava sonunda doğacak tapu işlemleri, infaz süreci ve masraf/harç tahsili gibi işlemlerin takibinde de hukuki destek sağlar.

Tapu davaları çoğunlukla geri dönülmez sonuçlar doğurduğundan, uzman bir avukatla çalışmak, sürecin sağlıklı, hızlı ve hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlar.

SIKÇA SORULAN SORULAR 

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu kayıtlarındaki hukuka aykırı tescilin iptali ve gerçek malik adına tescil talebi davasıdır.

Kimler tapu iptal ve tescil davası açabilir?

Tapu kaydı nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen, hakkı elinden alınan veya haksız tescilden zarar gören gerçek kişiler ile tüzel kişiler bu davayı açabilir. Davacı sıfatı, taşınmaz üzerinde meşru bir hak iddiasında bulunan kişiye aittir.

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görevli olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Görev ve yetki kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar aksini kararlaştıramaz.

Tapu iptal davası açma süresi ne kadar?

Tapu iptal ve tescil davalarında genel olarak 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanır. Ancak dava sebebine göre bu süre değişiklik gösterebilir. Örneğin, hile veya sahtecilik varsa, süre hilenin öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Miras veya kadastro işlemlerinden doğan iptal taleplerinde farklı süreler gündeme gelebilir.

Tapu iptali davasında avukat zorunlu mu?

Tapu iptal ve tescil davası açmak için avukatla temsil zorunlu değildir; kişi kendi adına dava açabilir. Ancak bu davalar karmaşık hukuki ve teknik detaylar içerdiğinden, sürecin sağlıklı yürütülebilmesi için avukat desteği alınması güçlü biçimde tavsiye edilir.

İhtiyati tedbir nedir ve nasıl alınır?

İhtiyati tedbir, davanın devamı sırasında taşınmazın devri, satışı veya üzerinde tasarruf yapılması gibi işlemlerle hakkın zarara uğramasını önlemek amacıyla mahkemeden talep edilen geçici bir önlemdir.

Tedbir talebi, dava dilekçesinde veya yargılama sürecinde ayrı bir dilekçeyle yapılabilir. Mahkeme, talebi yerinde görürse tapu kütüğüne “ihtiyati tedbir şerhi” düşülmesine karar verir.

Sahte tapu tespit edilirse hemen dava açmak gerekir mi?

Bir taşınmazın sahte belgelerle tescil edildiği tespit edilirse, hak kaybı yaşanmaması için derhal tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Ayrıca sahtecilik fiiline ilişkin olarak Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunulması da gerekir.

Tapu iptal ve tescil davasında hangi deliller önemlidir?

Tapu kayıtları, nüfus kayıtları, resmi belgeler, tanık beyanları, bilirkişi raporları önemlidir.

 Mahkeme kararına karşı itiraz edilebilir mi?

Evet. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin tapu iptal ve tescil davasında verdiği karara karşı bölge adliye mahkemesine (istinaf) başvurulabilir. İstinaf kararına karşı da şartların oluşması hâlinde Yargıtay’a (temyiz) başvuru yolu açıktır.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Olaya ve mahkemeye göre değişmekle birlikte ortalama 1-3 yıl sürer. Ancak istinaf ve temyiz süreçleri dâhil edildiğinde, bu süre daha da uzayabilir.

Tapu kaydımda bulunan yanlışlık için tapu iptal ve tescil davası mı açmalıyım?

Hayır, tapu kaydındaki basit hatalar için tapu kaydı düzeltilmesi davası açılmalıdır. Bununla alakalı ” Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası” başlıklı makalemize göz atabilirsiniz.