https://baf.av.tr/yeniden-insa-ve-tadilat-nedeniyle-kiraci-tahliyesi YENİDEN İNŞA VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

YENİDEN İNŞA VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ (2025)

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350. maddede düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi birkaç yolla mümkündür. Bu konuda kiracının tahliyesinde 8 yöntem adlı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Fesih sebeplerinden birisi ise kiralananın yeniden inşası ya da imarı durumudur. Yapının yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kiralananın tahliyesinin istenebileceğini kabul etmiştir.

TBK 350/2 gereğince;‘ ‘Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yeniden İnşa Nedir?

Yeniden inşa, yapının yıkılıp tekrardan inşa edilmesi olarak kabul edilir. Kiralananın yeniden inşası kiracının tahliyesini mümkün kılan bir durum olarak kabul edilir. Taşınmazın yıkıldıktan sonra muhakkak tekrardan inşa edilmesi gerekmektedir. Kiralananın yalnızca yıkılması Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi durumunu oluşturmamaktadır.

Yeniden inşa nedeniyle kiracı tahliyesi, yeniden inşa sebebinin esaslı bir nedene dayanması aranmamaktadır, bir imar planı amacı zorunlu değildir. Kentsel dönüşüm, deprem sebebiyle hasarlı binanın yıkılıp tekrar yapılması, kiralanan meskenin yıkılarak bir iş merkezi haline getirilmesi durumları yeniden inşaya örnek olarak gösterilebilir.

Ayrıca, taşınmazın yeniden inşası halinde kiracının kiralananı kullanımı mümkün olmadığından diğer koşullar halinde şart koşulan ‘kullanım imkansızlığı’, bu durumda şart koşulmamıştır.

Esaslı Tadilat Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre esaslı tadilat; yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler olarak tanımlanır. Kısaca yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen veya brüt inşaat alanını değiştiren işlemler olarak anlaşılmalıdır. Mevcut taşınmazın muhafaza edilerek yapının güzelleştirilmesi, korunması veya güçlendirilmesi amaçlanır.

Esaslı tadilat ruhsata tabi bir işlemdir. İlgili yönetmeliğin 58. maddesinde “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.” hükmüne yer verilmiştir.

Boya, çatı onarımı, banyo fayans değişimi, kapı değişimi gibi küçük değişiklik veya onarımlar esaslı bir onarım veya değişiklik olarak kabul edilmez. Kanun, yalnızca esaslı tadilat durumlarında kiracının tahliyesini mümkün kılmıştır. Esaslı olmayan onarıma ilişkin durumlar TBK m. 350/b. 2’nin kiracı tahliye şartlarını sağlamamaktadır. Böyle bir durumda kiracının taşınmazdan tamamen tahliyesi yerine TBK m. 319’da belirtilen geçici tahliyenin uygulanması gündeme gelebilir.

“Kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir.” Y. 3.HD, 2017/1372 E., 2017/2218 K.

“Ara duvarların kaldırılarak oda sayısının artırılması isteğinin imar amacına yönelik olduğu kabul edilemez”. Y. 6. HD, T. 13.11.1987, E. 9128/11448

“3 adet dükkânın ara duvarlarının kaldırılması ile tek hacimli dükkân haline getirilmesi imar amacının var olduğu kabul edilemez…” Y. 6. HD, T. 22.02.1993, 1763-2040

“…Davanın dayanağını teşkil eden 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi imar maksadıyla esaslı bir surette tadili ve bu ameliye için kiralananda ikamet veya iştigalin mümkün olmamasını tahliye nedeni olarak kabul etmiştir…” Y. 6. HD, T. 02.02.1987, E. 1986/14886, K. 1987/870

Kiralananın genişletilmesi, binanın kullanım alanının arttırılması maksadını taşıyan işlemleri ifade eder. Kiralanana balkon, yeni bir oda, kat çıkmak gibi işlemler örnek verilebilir.

Kiralananın değiştirilmesi ise taşınmazın kullanım şeklini değiştirecek nitelikteki yeniliklerdir. Binaya aydınlatmaların takılması bu duruma örnek gösterilebilir.

Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Dava Şartları

  • Esaslı tadilat, genişletme ve değiştirme sonucunda kiralananın kullanımının imkânsız olması

Kiralananın esaslı tadilatı, genişletilmesi veya değiştirilmesi durumlarında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir. İlgili işlemlerin icrası süresinde kiralananın kullanımı mümkün ise kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Kiralananın kullanımının imkânsız olup olmadığı bilirkişiler tarafından fennen tespit edilecektir.

“… yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.”: Yargıtay 6. HD., 18.1.2016, E. 2015/2565, K. 2016/25

  • Yeniden İnşa ve Tadilata İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulmuş Olması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 55/2’de “Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler.” hükmü yer almaktadır.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle kiracı tahliyesi davasının açılması için; kiralananda yapılacak olan işlem özelindeki inşaat ruhsatının ve belediye tarafından onaylanan inşaat projesinin mahkemeye sunulması gerekmektedir.

Yeniden inşa durumunda dava dilekçesiyle birlikte inşaat ruhsatının verilmesi şartı aranmamaktadır, mevcut bina henüz yıkılmadan yeni yapılacak bina için inşaat ruhsatının verilmesi mümkün değildir. Bu durumlarda onaylı inşaat projesinin veya ön (avan) projenin sunulması Yargıtay tarafından yeterli kabul edilmektedir.

“…Tasdikli avan (ön) proje ile yeniden inşaat nedeniyle kiracı tahliyesi davası açılabilir. İleride düzenlenecek tatbikat projesi avan projeye uygun olacağından önceden tatbikat projesi düzenlenmesine gerek yoktur. Bu itibarla yeniden inşaat nedeniyle açılan davada avan projenin esas alınması mümkündür. Avan proje mahalline uygun olduğuna göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken…” Y. 6. HD, T. 10.09.2001, E. 2001/6180, K. 2011/6192

Ayrıca ilgili projenin kiralanan bakımından hukuken ve fennen uygulanabilir olup olmadığı bilirkişi tarafından tespit edilmelidir.

“Bu madde uyarınca tahliye kararı verilebilmesi için öncelikle belediyece tasdik edilmiş projenin ibrazı, bunun mahalline uygun olup olmadığının bilirkişi marifetiyle incelenmesi, uygun olması halinde de tadilat sırasında kiralanan da oturmanın fennen mümkün olmadığının anlaşılması gerekmektedir” Y. 6. HD, T. 24.05.2004- 4108/4050

Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davasında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve diğer seçimlik yetkili mahkemelerdir.

Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Dava Açma Süresi

Tahliye istenme süresi, kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik gösterir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda ilgili dava kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay sonra açılırsa hak düşürücü süre gereğince dava reddedilecektir.

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise kiraya veren, öncelikle kiracıya ihbarda bulunmak zorundadır. TBK md. 329 hükmü gereğince belirsiz kira sözleşmelerinde taraflar arasında aksi kararlaştırılmadığı sürece altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilir. Kiracı, altı aylık fesih döneminden üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalı ve altı aylık süre bittikten sonra 1 ay içerisinde ilgili davayı açmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü süre olduğundan dolayı dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu süreler mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Sürelerin kaçırılması durumunda ise kira sözleşmesinin feshi için bir sonraki kira yılı beklenmelidir. Bununla birlikte eğer kiraya veren, dava açacağını kiracıya dava açma süresine kadar yazılı olarak bildirmişse, TBK 353. madde hükmünce dava açma süresi bir kira yılı uzatılmış kabul edilir.

Taşınmazın Yeni Halinin Kiraya Verilmesi Durumu, Kiralama Yasağı

Kiralama yasağı yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davasında da uygulanır. İlgili inşa ve tadilat durumu henüz gerçekleşmemesi durumunda kiralanan 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın bir başkasına kiralanamaz.

İlgili inşa ve tadilatların gerçekleşmesinden sonra ise önceki kiracının, yenilenen taşınmazı kiralama konusunda öncelik hakları mevcuttur, kiraya veren bu durumu önceki kiracıya yazılı bir biçimde bildirmekle yükümlüdür. Kiraya veren bahsedilen yazılı bildirimi yapmazsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan toplam kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemek zorundadır.

SIK SORULAN SORULAR

Yeniden İnşa Ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Davasında İhtarname Şartı Var Mı?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davasında ihtarname şartı aranmamaktadır. 1 aylık süre içinde kiracıya ihtarname gönderilirse dava, kira dönemi içinde herhangi bir zaman açılabilir.

Yeniden İnşa Ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası ortalama bir ila bir buçuk yıl arası sürmektedir. Bu süre; mahkemenin yoğunluğu, mahkemeye sunulması gereken proje ve ruhsatın sunulduğu zaman gibi unsurlara göre değişkenlik gösterebilir.

Riskli Yapı Belgesi Almış Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracılar, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra evi tahliye etmek zorundadır. İlgili karar, ev sahibi tarafından kiracıya tebliğ edilir. Bu tebliğden itibaren belediye 60 gün süre, sonra 30 günden az olmak üzere ek süre verir. Bu sürede ilgili kiralanan boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir. Kolluk kuvveti desteği ile tahliye yapılır. Taşınmazın sahibi, riskli yapı tebliğinden sonra 15 gün içinde riskli yapı kararına itiraz edebilir. Başvuru komisyonca değerlendirilir, karar kesinleşir ya da eksik bir husus varsa yeni çalışma yapılır. Ancak bu itirazı kiracılar yapamaz.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası ile kiracının tahliye edilmesi durumunda 3 yıl boyunca kiralananın eski kiracından başkasına kiralanmasının yasaklanmasıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadar 2025?

Kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda şartları oluşmuşsa eski kiracı tarafından kiraya veren aleyhine tazminat davası açılabilir. Davanın kazanılması durumunda kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminata mahkûm edilir. Yeniden kiralama yasağı tazminatı hesaplanırken son 1 yıllık kira tutarı asgari olup somut olayın koşullarına göre daha yüksek yeniden kiralama yasağı tazminatı da çıkabilmektedir.

Yeniden İnşa Ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Dava Masrafları

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası masrafları 2025 yılı için ortalama 4.000,00 TL ile 10.000,00 TL arasındadır. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası masrafları belirlenirken yıllık ödenen kira bedellerine göre hesaplama yapılmaktadır. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası masrafları 1 senelik toplam kira bedeli üzerinden nispi harçlandırılır. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

Yeniden İnşa Ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Davası Avukatı 

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davasının tüm detaylarına değindik. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası avukat yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilen bir dava türüdür. Dava açma süresinden başlamak üzere dava şartlarının var olup olmadığı gibi bir çok çetrefilli ayrıntı bulunmaktadır. Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi davası avukat aracılığı ile de açılabilmekte olup zaman ve para kaybı olmaması adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması gerekir.