Kiracının Hakları Nelerdir? Kiracı Hakları (2026)
Kiracı hakları konusuna ilişkin olarak yapılan çalışmalar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde düzenlenmekte olup kanunda açık hüküm bulunmayan konularda yargı kararları dikkate alınmalıdır.
Kiracı Hakları Nelerdir?
Kiracı hakları, taşınmaz kira sözleşmesinden doğan ve kiracıyı korumayı amaçlayan hukuki düzenlemeler bütünüdür. Bu haklar, kiracının konut veya işyeri olarak kullandığı taşınmazın güvenli, huzurlu ve kesintisiz bir şekilde kullanımını sağlamaya yöneliktir. Ayrıca, kira ilişkisinde taraflar arasında denge oluşturulması ve kiracının hukuki güvencesinin temini için çeşitli mevzuat hükümleri öngörülmüştür. Kiracı haklarına ilişkin düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanun kapsamında kiracıların hakları aşağıdaki şekilde sıralanabilir.
1-Kiralananın Teslim Edilmesini İsteme Hakkı (TBK m.301)
Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve kullanılabilir halde teslim etmek zorundadır. Kiracı, ayıplı teslim durumunda teslimden kaçınabilir.
2-Kullanım Süresince Kiralananın Sözleşmeye Uygun Durumda Bulundurulması Hakkı (TBK m.301-304)
Kiraya veren, kiralananın kullanım süresince de uygun durumda kalmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu kapsamda örneğin taşınmazın tamir gerektirmesi durumunda kiracı, gerekli tamiratın yapılmasını kiraya verenden isteyebilir. Eğer yapılmazsa kira bedelinden düşülmek üzere kendisi yaptırabilir.
3-Kiralananda Ayıp veya Eksiklik Olması Halinde Kiracı Hakları (TBK m.305-308)
Kiracı, kiralanandaki ayıp nedeniyle temelde dört hakkı vardır.
- Kira bedelinde indirim isteyebilir,
- Ayıbın giderilmesini talep edebilir,
- Zararı varsa tazminat talep edebilir,
- Gerekirse sözleşmeden dönebilir.
Seçimlik hakların sonradan değiştirilmesi mümkün olmayıp kiracı, bu haklarından hangisini kullandığını kiraya verene bildirdikten sonra tek taraflı olarak bu hakkını değiştiremez.
4-Kiralananı Amacına Uygun Kullanma Hakkı (TBK m.312)
Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen veya kullanım amacına uygun şekilde kullanabilir. Kiraya veren bu amaçla kullanımı engelleyemez. Örneğin konut olarak kullanılması amacıyla kiralanan taşınmaz konut olarak kullanıldığı müddetçe kiraya veren bu kullanıma engel olamaz. Ancak konut amaçlı kiraya verilen taşınmaz, işyeri amaçlı kullanılıyorsa bu durumda kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açma hakkı olur.
5-Kiralananda Değişiklik Yapma Hakkı (TBK m.321)
Kiracı, kiraya verenin yazılı izniyle kiralananda değişiklik veya tadilat yapabilir. Aksi hâlde eski hâline getirmekle yükümlüdür. Eğer değişiklik, ev için basit bir tadilatın ötesinde ise, örneğin balkon kapatılması gibi, apartmandaki diğer kat maliklerinden de yazılı izin alınması gerekmektedir.
6-Kira Bedelinin Keyfi Artırılması Yasağı (TBK m.344 vd.)
Kira bedeli, kira sözleşmesinin ilk beş yılında her yenileme döneminde en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında artırılabilir.
Beş yılını dolduran kira sözleşmeleri bakımından ise, kiraya veren kira tespit davası açarak mahkemeden kira bedelinin güncel rayiç bedel üzerinden belirlenmesini talep edebilir.
Kira sözleşmesi ile kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. (m.344/3). Beş yıl geçtikten sonra kira tespit davası açılarak kira bedelinin belirlenebilir. Yabancı para ile yapılmış kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak belirlenir.
Her iki tarafın da Türk vatandaşı olması durumunda yabancı para cinsinden kira sözleşmesi yapılamaz. Yabancı para cinsiyle kira sözleşmesi ancak taraflarından birinde yabancılık unsuru varsa mümkündür.
7-Kiralananın Devri veya Alt Kira Hakkı (TBK m.322)
Kiracı, kiraya verenin yazılı izniyle kiralananı başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça kira sözleşmesinin başka birine devredilmesine rıza vermekten kaçınamaz.
8-Kiracının Güvence (Depozito) Bedelini İade Hakkı (TBK m.342)
Kiraya veren, en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence (depozito) isteyebilir. Bu güvence bankada kiracı adına vadeli hesaba yatırılır ve kira sözleşmesi sonunda kiracıya iade edilir.
Kira sözleşmesinde depozito 2 kira bedeli olarak yazılmışsa güncel kira üzerinden, sadece bedel yazılmışsa belirtilen bedel yasal faiziyle iade edilir.
9-Kiracının Aile Konutu Koruması (TBK m.349)
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracının eşi, kira sözleşmesinin tarafı olmasa bile kira sözleşmesinin feshi için kiracının eşinin onayı gereklidir.
Kiracının eşinin rızasının alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
10-Kira Sözleşmesinin Kendiliğinden Yenilenmesi (TBK m.347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi bitse bile kiracı kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmedikçe kira sözleşmesi aynı koşullarla uzamış sayılır.
Kiraya veren ancak TBK m.350 ve 351’deki özel sebeplerle tahliye davası açabilir. Bakınız ‘Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır‘.
11-Erken Tahliye Halinde Sorumluluğun Sınırlanması (TBK m.325)
Kiracı, kira süresi dolmadan kiralananı boşaltırsa, kira sözleşmesi gereği kira bedeli ödeme yükümlülüğü kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu süre büyükşehirler bakımından genellikle 2-3 ay olarak değerlendirilmektedir.
12-Kiracının Öncelikli Kiralama Hakkı (TBK m.355)
Kiralanan taşınmaz yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilmişse, kiracıya öncelikli kiralama hakkı tanınır.
13-Kiralananın Devredilmesi veya Satılması Durumunda Kiracının Hakları (TBK m.310)
Kiralanan satılsa dahi kira sözleşmesi yeni malike karşı da geçerlidir. Bu kapsamda kiracı bütün yasal haklarını yeni malike karşı da ileri sürebilir.
Yeni malik, belirli şartlarda kendisi veya yakınları için kullanım amacıyla tahliye davası açabilir. Bakınız ‘Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor’.
14-Kiracının Bildirim ve Fesih Hakkı (TBK m.347-348)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önceden bildirim yaparak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin sözleşmeyi fesherek tahliye talebi için haklı fesih sebeplerinden biri mevcut olmalıdır. Kiraya verenin haklı sebep olmaksızın (keyfi tahliye) tahliye hakkı kira sözleşmesinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra mümkün değildir.
Her ihtimalde fesih bildirimlerinin yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır. (TBK m. 348)
15-Haksız Tahliye ve Müdahaleye Karşı Korunma Hakkı
Kiraya veren, kiracıyı haklı sebep olmadan ve mahkeme kararı olmaksızın çıkaramaz. Tahliye ancak mahkeme kararıyla olur.
Tahliye kararı olmaksızın kiraya verenin taşınmaza girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturur. Kiracının bu sebeple savcılığa şikayet ve maddi ve manevi tazminat talep etme hakkı saklıdır.
Bu kapsamda uygulama bazı kiraya verenlerin taşınmazın kilidini değiştirmek gibi eylemleri oldukça riskli olup Türk Ceza Kanunu’na göre suç teşkil etmektedir. Kiracı tahliyesi ancak mahkemek kararıyla, icra ve polis memurları eşliğinde resmi yoldan sağlanır. Bunun dışındaki bütün yollar hukuka aykırı olup kiraya verenler için büyük riskler barındırmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecine Giren Binada Kiracı Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada kiracılar devlet tarafından yapılan kira yardımıdan yararlanabilirler. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi kapsamında riskli yapı olması sebebiyle tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.
Aynı şekilde 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesine göre kira yardımı için şartlar aşağıdaki gibidir.
Kira Yardımından Kimler Yararlanabilir? Anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine (ev sahibi olanlara), İkamet eden kiracılara, Sınırlı aynî hak sahiplerine (örneğin intifa hakkı sahipleri), Kapıcı olarak yapıda ikamet edenlere, İşyeri işleten kiracılara, Gecekondu sahiplerine kira yardımı yapılabilir.
Kira Yardımı Ne Zaman Başlar? Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren başlar. Tahliye edilen yapının riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı statüsüne göre süre farklıdır.
Kira Yardımı Süresi Ne Kadardır? Riskli yapılarda 18 ay, riskli alanlarda veya rezerv yapı alanlarında en fazla 48 ay (ilgili kurum belirler).
Kira Yardımının Miktarı Ne Kadardır? Aylık kira bedeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Başkanlık) tarafından belirlenir. Bölge, yapı türü ve ekonomik koşullara göre değişebilir.
Gecekondu sahipleri kira yardımı riskli yapılarda aylık kira bedelinin iki katı kadar, riskli ve rezerv alanlarda hak sahipleri için belirlenen sürenin ve miktarın en fazla üçte ikisi kadar yapılır. Kanunun ek 1. maddesi kapsamındaki riskli alanlarda kira yardımı süresi 48 ayı geçemez.
Kapıcı veya sınırlı aynî hak sahibi 5 aylık kira bedeli kadar tek seferde, kiracı veya işyeri işleten 2 aylık kira bedeli kadar tek seferde, anlaşma ile kamulaştırılan taşınmaz maliklerine yine 2 aylık kira bedeli kadar defaten ödeme yapılabilir.
Kira Yardımının Şekli Nasıldır? Nakit kira yardımı yapılabileceği gibi, mümkünse geçici konut veya işyeri tahsisi de sağlanabilir (tahliye tarihinden konut teslimine kadar). Ayrıca bazı durumlarda taşınma yardımı (peşin, defaten) yapılabilir.
İnşaat Halindeki Yapılarda Kira Yardımı Nasıl Yapılır? İnşaat halinde olan yapılarda fiilen ikamet eden malik, kiracı veya ayni hak sahibi bu yardımdan yararlanabilir. İnşaatta fiilen yaşamayanlara yardım yapılmaz.
Kira Yardımı Başvuru Süresi Nedir? Başvuru Nereye Yapılır? Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır. Riskli alan / rezerv alan durumunda ilgili Uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığını ya da İdareyi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığına başvuru yapılır.
Riskli yapı söz konusuysa Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne başvurulur.
Kira Yardımı Nasıl ve Hangi Hesaba Yapılır? Kira yardımları, İdare veya TOKİ hesabına (uygulama alanlarında), riskli yapılarda doğrudan maliklerin hesaplarına yapılır. Uygun görülürse 1 yıla kadar olan kısmı peşin ödenebilir.
Kimler Taşınma Yardımı Hakkına Sahiptir? Kanunun 6/A maddesi kapsamındaki uygulamalarda, maliklere, kiracılara, yapıda ikamet eden sınırlı aynî hak sahiplerine 3 aylık kira bedeli kadar taşınma yardımı defaten verilebilir.
Özetle, kira yardımı almak için koşullar aşağıdaki gibidir.
- Yapının riskli alan, rezerv alan veya riskli yapı statüsünde olması,
- Tahliye veya yıkımın anlaşma ile yapılmış olması,
- Başvurunun 1 yıl içinde yapılması,
- Ayni hak sahibi, malik, kiracı veya fiilen ikamet eden kişi olunması,
- Kira yardımı ile faiz desteğinin aynı anda alınmaması.
Riskli Yapı Kiracı Hakları
Riskli yapı kapsamında bulunan binalarda, kira ilişkisinin devamı ve kiracının korunması açısından düzenlenmiştir. Riskli yapı tespiti sonrasında kiracının 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı ve taşınma yardımı hakları mevcuttur. Yukarıdaki başlık altında detaylı şekilde incelenmiştir.
Yıkım Kararı Çıkan Binada Kiracının Hakları
Yıkılacak binada kiracı haklarının korunması için 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinden kira ve taşınma yardımı gibi birtakım önlemler alınmıştır. Riskli yapı tespiti sonrasında kiracının 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı ve taşınma yardımı hakları mevcuttur. Yukarıdaki başlık altında detaylı şekilde incelenmiştir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?
Ev sahibi evi sattığında, kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları korunmaktadır. Satış işlemi kira ilişkisinin sona erdirilmesi için tek başına bir sebep oluşturmamakta ve yeni malik, mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve sözleşmedeki hak ve yükümlülükleri devralmaktadır. Kiracı, kira süresi ve şartlarına uygun olarak konutu kullanmaya devam eder.
Tahliye talebi, ancak kira sözleşmesinde veya ilgili mevzuatta öngörülen geçerli sebeplerin varlığı halinde yapılabilir. Ayrıca, kiracıya kira artışı, tahliye veya diğer değişiklikler hakkında mevzuatta belirlenen ihbar sürelerine uyularak bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Sözleşmesiz (Kontratsız) Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin yazılı olması yasal bir zorunluluk değildir. Bu kapsamda kiracı ile kiraya veren arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmaması, kiracının kira ilişkisinden doğan haklarının ortadan kalkması anlamına gelmemektedir. Kiracının, taşınmazı fiilen kullanması ve kira bedeli ödemesi halinde, kira ilişkisinin varlığı kabul edilmekte ve kiracıya hukuki koruma sağlanmaktadır.
Sözlü kira sözleşmesi durumundan dahi, kiracı yazılı kira sözleşmesindeki bütün haklarını kullanabilir. Özetle, yazılı ve sözlü kira sözleşmelerinin doğurdukları sonuçlar bakımından hiçbir farkları yoktur. Sözlü kira sözleşmesinin en önemli olumsuz yanı, kira başlangıç tarihinin, kira bedelinin, sözleşme taraflarının ispatı sorunudur. Bu kapsamda taraflar arasında hukuki bir uyuşmazlık olması durumunda bu hususların ispatında sorun yaşanabileceğinden hukuki süreçlerden netice almak güçleşebilir.
Eski Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin 1, 5, 10, 20 yıl gibi sürelerde olması kira sözleşmesinden doğan ilişkiye uygulanacak yasal düzenlemeleri değiştirmemekteyse de, kira sözleşmesinin süresi kiraya verene bazı haklar tanımaktadır.
1 Yıllık Kiracı Hakları
Kiracı kira sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği müddetçe kira sözleşmesinden doğan haklarını kullanabilir.
5 Yıllık Kiracı Hakları
Kiracı kira sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği müddetçe kira sözleşmesinden doğan haklarını kullanabilir.
Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesi talebinde bulunma hakkı vardır. Bu sebeple beş yılını dolduran kira sözleşmelerinden kiracılar kira bedelinin rayiç bedele göre güncellenmesi ihtimaline hazırlıklı olmalıdır.
10 Yıllık Kiracı Hakları
Kiracı kira sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği müddetçe kira sözleşmesinden doğan haklarını kullanabilir.
On yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesi talebinde bulunma hakkı vardır. Bu sebeple on yılını (ikinci beş yılını) dolduran kira sözleşmelerinden kiracılar kira bedelinin rayiç bedele göre güncellenmesi ihtimaline hazırlıklı olmalıdır.
On yıl ve üzerindeki kira sözleşmelerinde ayrıca tahliye durumundan bahsetmek gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 son cümle ile 347/2 maddeleri kapsamında kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren hiçbir gerekçeye dayanmaksızın tamamen keyfi olarak olarak kiracıyı tahliye teme hakkına sahiptir.
20 Yıllık Kiracı Hakları
Kiracı kira sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği müddetçe kira sözleşmesinden doğan haklarını kullanabilir.
Yirmi yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesi talebinde bulunma hakkı vardır. Bu sebeple on yılını (ikinci beş yılını) dolduran kira sözleşmelerinden kiracılar kira bedelinin rayiç bedele göre güncellenmesi ihtimaline hazırlıklı olmalıdır.
On yıl ve üzerindeki kira sözleşmelerinde ayrıca tahliye durumundan bahsetmek gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 son cümle ile 347/2 maddeleri kapsamında kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren hiçbir gerekçeye dayanmaksızın tamamen keyfi olarak olarak kiracıyı tahliye teme hakkına sahiptir.
Kullanılan Mülkte Olası Tadilatlarda Kiracının Hakları Nelerdir?
Tesisatın bozulması, çatının akıtması gibi zorunlu olan tadilatların masraflarına kiraya veren katlanmak zorundadır. Bu durum kullanım süresince kiralananın sözleşmeye uygun durumda bulundurulması borcu (TBK m.301-304) gereğidir.
Zorunlu masraflar dışındaki tadilatlarda kiracı yaptığı masrafları kiraya verenden isteyemez. Kiraya verenden yazılı rıza alması halinde kiracı sadece yaptığı yenilik ve değişiklikten dolayı gayrimenkulde oluşan değer artışını kira sözleşmesi sonunda kiraya verenden talep edebilir.
Kiraya verenin izin vermediği tadilatlarda ise, gayrimenkulün değerini artırsa dahi kiracının bu değer artışını talep etme hakkı yoktur. Bu sebeple kiracıların ileride mağduriyet yaşamamak adına, zorunlu olan tadilatlar dışındaki tadilatlarda mal sahibinden yazılı izin almaları önem arz etmektedir. Yine de kiracı, kiraya verenden yazılı izin almasa dahi (kombi vb.) sökülürken gayrimenkule zarar vermeyecek parçaları sökere yanında götürme hakkına sahiptir.
İşyeri Kiracısının Hakları Nelerdir?
İşyeri kiracısının hakları, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. İşyeri kiracısı yukarıda sayılan bütün kiracı haklarından yararlanmaktadır. Aynı şekilde işyeri kirası olsa dahi kira artışı keyfi şekilde yapılamaz. İşyeri kiralarında da kira artış sınırı TÜFE’dir. Aynı şekilde beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde rayiçe göre artış için kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı mevcuttur.
Konut kiralarına göre işyeri kiralarında en önemli fark, kira sözleşmesinin devri bakımındandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre, kural olarak kiracı, kira sözleşmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça bir başkasına devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu kapsamda örneğin kira sözleşmesini devralacak kişi benzer bir faaliyet gösterecek ve kira bedelini ödeme gücü mevcutsa, kiraya veren haklı bir sebep olmadığı için kira sözleşmesinin devrine rıza vermekten kaçınamaz.
Kiraya veren yazılı olarak kira sözleşmesinin devrine izin verirse, kira sözleşmesini devralan kişi, mevcut kiracının yerine geçer ve kira sözleşmesinden doğan bütün borçlardan kiraya verene karşı sorumlu olur. İşyeri kiralarında kira sözleşmesini devreden kiracı, iki yılı aşmamak üzere kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar kira sözleşmesini devralanla birlikte kira sözleşmesinden doğan borçlardan müteselsilen sorumludur.
Dükkan Kiracısının Hakları
Dükkan kiracısı yukarıda sayılan bütün kiracı haklarından yararlanmaktadır. Aynı şekilde işyeri kirası olsa dahi kira artışı keyfi şekilde yapılamaz. İşyeri kiralarında da kira artış sınırı TÜFE’dir. Aynı şekilde beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde rayiçe göre artış için kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı mevcuttur.
Aynı şekilde kira sözleşmesinin devri bakımından dükkan kiracısı da yukarıda açıklanan şartlara takibidir. Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre, kural olarak kiracı, kira sözleşmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça bir başkasına devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Esnaf Kiracının Hakları
Esnaf kiracılar da yukarıda sayılan bütün kiracı haklarından yararlanmaktadır. Aynı şekilde işyeri kirası olsa dahi kira artışı keyfi şekilde yapılamaz. İşyeri kiralarında da kira artış sınırı TÜFE’dir. Aynı şekilde beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde rayiçe göre artış için kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı mevcuttur.
Konut kiralarına göre işyeri kiralarında en önemli fark, kira sözleşmesinin devri bakımındandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre, kural olarak kiracı, kira sözleşmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça bir başkasına devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu kapsamda örneğin kira sözleşmesini devralacak kişi benzer bir faaliyet gösterecek ve kira bedelini ödeme gücü mevcutsa, kiraya veren haklı bir sebep olmadığı için kira sözleşmesinin devrine rıza vermekten kaçınamaz.
Kiraya veren yazılı olarak kira sözleşmesinin devrine izin verirse, kira sözleşmesini devralan kişi, mevcut kiracının yerine geçer ve kira sözleşmesinden doğan bütün borçlardan kiraya verene karşı sorumlu olur. İşyeri kiralarında kira sözleşmesini devreden kiracı, iki yılı aşmamak üzere kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar kira sözleşmesini devralanla birlikte kira sözleşmesinden doğan borçlardan müteselsilen sorumludur.
Eşyalı Ev Kiracının Hakları
Eşyalı kiralanan evler için de özel bir ayrım yoktur. Ancak eşyalı kiralanan evlerde kiracının kiraya verene ait eşyaları özenli kullanma ve bu eşyaları evi tahliye edeceği tarihte kiraya verene ayn şekilde iade etme yükümlülüğü vardır. Burada dikkat çekmek gerekir ki, eşyalı kiralanan taşınmazlarda kiraya veren eşyaların olağan kullanım sebebiyle yıpranmasına katlamakla yükümlüdür. Kiracı, eşyalara olağan kullanımdan kaynaklı yıpranmanın ötesinde zarar verirse bu durumda sorumluluğu söz konusu olur.
Aynı şekilde eşyalı olarak kiralanan bir taşınmazda, eşyalardan biri kullanılamaz hale gelir ve kiraya veren bu eşyanın yerine ayıpsız bir tane koymazsa, kiracı ayıp hükümleri kapsamında sözleşmede kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebileceği gibi kira sözleşmesini de feshedilebilir.
İskansız Evde Kiracının Hakları
İskansız evde oturan kiracı, iskansız konut nedeniyle doğabilecek güvenlik, altyapı veya resmi işlem eksikliklerinden dolayı mağduriyet yaşarsa, kiraya verenden gerekli önlemlerin alınmasını talep etme hakkına sahiptir. Kiralananın kullanıma elverişli olmaması halinde, kiracı kira bedelinde indirim isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
Ayrıca, iskansız yapının yasal eksiklikleri nedeniyle idari yaptırımlar uygulanması veya konutun tahliyesi gerekmesi durumunda, kiracının uğradığı maddi zararların tazmini talep edilebilir. Taşınmazın iskansız olması kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmesi haklarındaki haklarını kullanmasına engel olmaz. Taşınmaz iskansız olsa dahi, kiracı iskanlı bir taşınmazdaki kiracının sahip olduğu bütün haklara sahiptir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Kiracının Hakları
Kat Mülkiyeti Kanunu, esas itibarıyla bağımsız bölümlerin maliklerine ilişkin düzenlemeler içermekteyse de kiracıları da ortak giderler gibi bazı hususlar bakımından doğrudan etkilemektedir. Kat malikleri kurulu kararları kiracıyı ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri ve bina düzenine ilişkin yükümlülükler bakımından doğrudan etkilemektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre rutin bakım onarımı aşan giderler kiracıya yüklenemez. Örneğin asansörün rutin bakım, onarım ve elektrik giderleri kiracıdan talep edilebilecekken asansörün komple değişimi ya da asansörün rutin dışı ağır bakım ve onarım, parça değişimi gibi masrafları mal sahibinin sorumluluğundadır.
Rutubetli Evde Kiracının Hakları
Rutubetli konut, kiralananın kullanıma elverişli olmaması anlamına gelmektedir. Bu durumda kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ayıplı ifa hükümlerine dayanarak kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebileceği gibi kira sözleşmesini de feshedilebilir.
Kiracı, ayrıca sağlığını veya malvarlığını etkileyen zararlar doğmuşsa, bunların tazminini isteme hakkına sahiptir. Kiraya verenin gerekli onarımı yapmaması durumunda, kiracı onarımı kendi imkanlarıyla yaptırıp masrafları kiradan mahsup edebilir.
Ev Sahibi Öldüğünde Kiracının Hakları
Ev sahibinin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez. Mirasçılar, kiraya verenin yerine geçer ve kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralır. Kiracı, sözleşmede belirlenen koşullar çerçevesinde taşınmazı kullanmaya devam eder.
Mirasçılar, kiracıyı tahliye etmek isterse, yalnızca kanunda öngörülen gereksinim, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi haklı sebeplere dayanabilir. Aynı şekilde mirasçılar bu sebeple açılacak tahliye davaları için fesih bildirim ve dava açma sürelerine uymak zorundadır.
Kiracının Hakları İçin Nereye Başvurulur?
Kiracı haklarının ihlali durumunda, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözülür. Kira bedeli, tahliye, sözleşme feshi veya tazminat gibi kira hukukundan doğan bütün konularda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Sonuç
Kira hukuku, oldukça teknik ve sıkı şekil şartlarına bağlık bir hukuk dalı olup fesih bildirim ve dava açma süreleri açıkça kanunda belirtilmiştir. Bu sürelere uyulmaması esas yönüden haklı bir talep olsa dahi usuli açıdan davanın reddedilmesine sebebiyet verir. Bu kapsamda kira hukukunda kaynaklanan uyuşmazlıklarda kira hukuku alanında tecrübeli bir avukattan hukuki destek alınması hak kayıplarının önüne geçilmesi için hak sahiplerinin menfaatine olacaktır.
Kira hukuku ile ilgili diğer yazılarımız için tıklayınız.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1-Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Evden Çıkarılır Mı?
Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine taraf olur kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Yeni malik eğer kiracıyı kendi ihtiyacı için tahliye etmek istiyorsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
2-Kira sözleşmesi olmadan oturan kiracının hakları var mıdır?
Yazılı sözleşme bulunmaması kira ilişkisini geçersiz kılmamaktadır. Kiracının fiilen taşınmazı kullanması ve kira bedelini ödemesi, kira ilişkisinin varlığı için yeterlidir.
3-Ev Sahibi Kirayı Dilediği Kadar Artırabilir Mi?
Konut ve işyeri kiralarında kira artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını geçemez. Bu oran, yasal üst sınır olarak belirlenmiştir ve taraflarca aşılması geçersiz sayılır.
4-Kentsel Dönüşüm veya Yıkım Kararı Alınan Binada Kiracının Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında kiracının kira ve taşınma yardımı hakkı vardır. Bu konuyla ilgili detaylı açıklama için ‘Kentsel Dönüşüm Sürecine Giren Binada Kiracı Hakları Nelerdir?’ başlığını inceleyebilirsiniz.
5-Ev Rutubetli veya Yaşanamayacak Durumdaysa Kiracı Ne Yapabilir?
Kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep edebilir. Giderilmemesi hâlinde kira bedelinde indirim isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca oluşan zararlar için tazminat talebi mümkündür.
6-Ev Sahibi Vefat Ederse Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Kiracının kiraladığı evin sahibinin ölümü üzerine imzalanan kira sözleşmesi sona ermez. Bu durumda mirasçılar kiraya veren sıfatını devralır ve kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder.
7-Kiracı Hakları İhlal Edilirse Nereye Başvurulur?
Kiracı, hak ihlali durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur.
8-Kiracı Tahliye Edilmek İstenirse Hangi Usul Uygulanır?
Kiracının kiralanan mülkten tahliyesi yalnızca mahkeme kararıyla yapılabilir. Kiraya verenin, tahliye için kanunda belirtilen sebeplerden birini göstermesi ve mahkemenin tahliye kararı vermesi zorunludur.
9-Kiracı, Uzun Yıllar Oturduğu Evde Kalmaya Devam Edebilir Mi?
Kiracı, uzun yıllar boyunca kirada oturduğu evde kiraya veren tahliye davası açmadığı müddettçe kalmaya devam edebilir. Ancak kira sözleşmesi on uzama dönemini doldurmuşsa kiraya veren herhangi bir sebeple göstermeden kiracıyı tahliye edebilir.
10-Kiracı Avukat Tutmak Zorunda Mıdır?
Kiracının avukat tutması yasal bir zorunluluk değildir. Ancak kira hukuku teknik bir konu olduğundan hak kayıplarının önüne geçilmesi adına kira hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması kiracının menfaatine olacaktır.
