Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim (2025)
Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor ve kiracı evden nasıl çıkarılır sorusunu birden fazla ihtimalli değerlendirmek gerekir. Bu yazımızda yeni ev aldım kiracı çıkmıyor sorusuna çözüm olarak ihtiyaç nedeniyle tahliyesine değinilmiş olup diğer tahliye sebepleri için; kiracının 8 farklı tahliye yöntemle tahliyesi adlı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Yeni ev alan kişi, eski ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmenin tarafı haline gelir. Bir başka deyişle, eski kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu sebeple ev satın almak ev sahibine kiracıyı mutlak tahliye imkanı vermez. Ev sahibi dava açmalı ve dava sonunda tahliye kararı elde etmelidir. Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor diyen ev sahibinin detaylı bir değerlendirme için kira avukatından destek alması önemlidir.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?
TBK m.351’de kiralananı sonradan edinen kişi bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması düzenlenmiştir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için açılacak davayla ilgili madde şu şekildedir;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu maddenin işlerlik kazanabilmesi için öncelikle kiralananın kira sözleşmesinin yapılmasından sonra edinilmesi gerekmektedir. Kiralananın sonradan edinilmesi satış, bağışlama, miras, mahkeme kararı veya cebri icra yoluyla olabilir. İşbu dava mülkiyeti kazanan yeni malik tarafından açılabilecektir. Kiralanan üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunması durumunda maliklerin oybirliğiyle, paylı mülkiyet bulunması durumunda ise maliklerin oy çokluğuyla dava açılabilecektir.
Kiralananı sonradan edinen malik aynı şekilde kendisi, eşi, üstsoyu, altsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi
Kanunda yeni malik için iki seçenek öngörülmüştür. Birinci seçeneğe göre yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sonra erdirebilir. Bildirim adi yazılı şekilde de yapılabilecektir. Ancak ispat yükünün yeni malik üzerinde olduğu göz önünde bulundurulduğunda bildirimin noter kanalıyla yapılması daha uygun olacaktır. Bildirimin yapılacağı bir aylık sürede bildirim kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Tebligatın bir aylık sürede yapılamaması durumunda dava süreden reddedilmektedir. (Yargıtay 6. HD 2016/351 E. 2016/2309 K. 23.03.2016 T.)
İkinci seçeneğe göre ise Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası için yeni malik yazılı bildirim yapmaz ve kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiralananın ediminden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirim yapılmaması gerektiği unutulmamalıdır.
Burada yeni malike seçimlik hak sunulmuştur. Bu sebeple yeni malik bunlardan birini tercih ettiği takdirde diğerini kullanamayacaktır. Bu sebeple yeni malik tarafından bir ay içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava TBK m.351/1 hükmüne göre açılmalıdır, 2. Fıkrada öngörülen süre daha elverişli olsa bile yeni malik bu süreden yararlanamaz. (Yargıtay 3. HD 2017/7209 E. 2017/17902 K. 20.12.2017 T.) Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası için deneyimli bir avukattan bilgi alınması sürecin hızlı ve doğru yönetilmesini sağlayacaktır. Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor sorusu detaylı bakılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiraya veren, kiraya veren durumunda olmayan malik veya yeni malik tarafından açılabilir.
2- Kimlerin İhtiyacına Yönelik Tahliye Talebinde Bulunulabilir?
Kiraya veren, kiraya veren durumunda olmayan malik veya yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (kardeşler) ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
3- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmak İçin İhtarname Göndermek Şart Mı?
Eğer belirli süreli kira sözleşmesine dayanarak sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksanız ihtarname göndermeniz şart değil. Eğer dava açma süresini bir kira yılına uzatmak istiyorsanız veya kira sözleşmeniz belirsiz süreli ise ihtarname göndermeniz şarttır.
4- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi Ne Kadar?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından ihtarname zorunluğu kanunen yoktur. Ancak kira sözleşmesinde ev sahibine böyle bir yükümlülük yüklenmiş olması halinde o süreden önce ihtarname gönderilmelidir. Yine yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak olan davalarda konutu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar süresi somut olayın koşullarına göre değişmektedir.
5- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi Ne Kadar?
İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi, sözleşme süresinin dolmasından itibaren bir aydır. Eğer dava açma süresinin sonuna kadar kiracıya ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi geçmişse dava için bir sonraki kira dönemi beklenmelidir.
6- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları gereği davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Eğer sözleşmede aksine hüküm yok ise borcun ifa edileceği yer olan kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkili mahkemedir.
7- Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi durumunda 3 yıl boyunca kiralananın eski kiracından başkasına kiralanmasının yasaklanmasıdır.
8- Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadar 2025?
Kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda şartları oluşmuşsa eski kiracı tarafından kiraya veren aleyhine tazminat davası açılabilir. Davanın kazanılması durumunda kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminata mahkûm edilir. Yeniden kiralama yasağı tazminatı hesaplanırken son 1 yıllık kira tutarı asgari olup somut olayın koşullarına göre daha yüksek yeniden kiralama yasağı tazminatı da çıkabilmektedir.
9-İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Masrafları
İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafları 2025 yılı için ortalama 4.000,00 TL ile 12.000,00 TL arasındadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafları belirlenirken davanın türü ile yıllık ödenen kira bedellerine göre hesaplama yapılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafları 1 senelik toplam kira bedeli üzerinden nispi harçlandırılır. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.
10- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Avukatı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının tüm detaylarına değindik. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası avukat yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilen bir dava türüdür. Dava açma süresinden başlamak üzere ihtiyacın var olup olmadığı gibi bir çok çetrefilli ayrıntı bulunmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası avukat aracılığı ile açılabilmekte olup zaman ve para kaybı olmaması adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması gerekir. Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor diyen ev sahibinin avukattan hukuki destek alması gerekir. Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor sorusu sıklıkla sorulsa da yeni ev aldım kiracı çıkmıyor sorusunun birden fazla alternatifli cevabı bulunmaktadır.
