Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemiyorsa Ne Yapılır? (2026)

Mirasçılardan biri evi satmak istemiyorsa taşınmaz tek başına satılamaz. Çünkü miras kalan taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabidir ve satış oybirliği gerektirir. Bu durumda diğer mirasçılar, önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak kaydıyla sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Daha hızlı bir seçenek ise elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyerek kendi payını serbestçe satabilir hâle gelmektir.

Uygulamada bu sorun genellikle şu şekilde yaşanır: kardeşlerden biri evde oturmakta veya duygusal sebeplerle satışa yanaşmamakta, diğerleri ise paylarını nakde çevirmek istemektedir. Aşağıda, satmak istemeyen mirasçıya karşı başvurulabilecek bütün hukuki yollar, hangi durumda hangisinin daha hızlı sonuç verdiği ve 2026 itibarıyla değişen kurallar sırasıyla ele alınmıştır.

Miras Kalan Ev Neden Tek Başına Satılamaz?

Miras kalan taşınmaz, aksi kararlaştırılmadıkça elbirliği mülkiyetine tabidir. Bu rejimde mirasçıların taşınmaz üzerinde belirlenmiş ve bağımsız payları bulunmaz; mülkiyet, terekenin tamamı üzerinde bölünmemiş biçimde hepsine birden aittir. Bu nedenle mirasçılardan biri, “benim payım kadar” diyerek taşınmazın bir kısmını satamayacağı gibi, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazın tamamının satılmasını da sağlayamaz.

Elbirliği Mülkiyeti ve Oybirliği Kuralı (TMK m. 701–703)

Elbirliği mülkiyeti Türk Medeni Kanunu‘nun 701. maddesinde düzenlenmiştir. Ortaklar, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için oybirliğiyle karar vermek zorundadır (TMK m. 702/2). Satış, devir ve ipotek tesisi tasarruf işlemi olduğundan, tek bir mirasçının rıza göstermemesi taşınmazın üçüncü kişiye devrine hukuken engel oluşturur.

Taşınmaz mülkiyetinin devri tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmî senetle gerçekleştiğinden, bütün mirasçıların katılımı sağlanmadan tapu müdürlüğü devir işlemini yapamaz. Bu denetim resen yürütülür. Eksik katılımla yapılan bir devir işlemi yolsuz tescil sonucunu doğurur ve tapu iptal ve tescil davası konusu olur.

Paylı Mülkiyette Pay Sahibi Payını İstediğine Devredebilir (TMK m. 688, 690–692)

Paylı mülkiyette ise her paydaşın belirlenmiş ve bağımsız bir payı vardır. Paydaş, diğerlerinin rızasına ihtiyaç duymaksızın kendi payını devredebilir, üzerinde ipotek kurabilir veya payını teminat göstererek kredi kullanabilir (TMK m. 688/3).

Ancak taşınmazın tamamına yönelik kararlar bakımından paylı mülkiyette de üç kademeli bir yetki düzeni geçerlidir:

• Olağan yönetim işlerini paydaşlardan her biri tek başına yapabilir (TMK m. 690).
• Önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu aranır (TMK m. 691).
• Olağanüstü yönetim işleri ile tasarruf işlemleri — yani taşınmazın tamamının satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek kurulması — ancak bütün paydaşların oybirliğiyle yapılabilir (TMK m. 692).

Bu nedenle paylı mülkiyette de tek bir paydaş, taşınmazın tamamının satışını engelleyebilir. Engelleyemeyeceği tek şey, diğer paydaşların kendi paylarını bağımsız olarak devretmesidir.

Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Karşılaştırması

Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemiyorsa Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Uygulamada doğrudan dava açmaya yönelme eğilimi vardır; oysa dava en uzun süren yoldur. Aşağıdaki dört yol, hız ve maliyet sırasına göre değerlendirilmelidir.

Mirasçılar Arasında Paylaşma Sözleşmesi (TMK m. 676)

Mirasçılar, aralarında yapacakları paylaşma sözleşmesiyle terekeyi diledikleri gibi bölüşebilir. Paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Buna karşılık sözleşmenin bütün mirasçıların katılımıyla yapılması zorunludur. Tek bir mirasçının imzasının eksik olması sözleşmeyi geçersiz kılar. Mirasçılar bu sözleşmeyle, tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kararlaştırabilir.

Sözleşme, tapuda intikal ve tescil işlemleri sırasında tapu müdürlüğüne ibraz edilir. Ayrıntılı bilgi için kardeşler arasında miras paylaşımı başlıklı yazımız incelenebilir.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi (TMK m. 644)

Bu yol, makalenin sorduğu sorunun uygulamadaki en pratik cevabıdır ve çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasından daha hızlı sonuç verir.

Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca mirasçılardan biri, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Bu talep üzerine sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmezse ve aynı mal hakkında paylaşma davası açılmamışsa, hâkim dönüştürmeye karar verir.

Dönüştürme kararı verildiğinde her mirasçı, taşınmazdaki kendi payının maliki hâline gelir. Bu andan itibaren mirasçı, diğerlerinin rızasına ihtiyaç duymaksızın kendi payını satabilir, payı üzerinde ipotek kurdurabilir veya payını teminat göstererek kredi kullanabilir.

Satmak istemeyen mirasçının direnci bu yolla ortadan kalkmaz ancak satmak isteyen mirasçı, taşınmazın tamamının satılmasını beklemeden kendi payını nakde çevirme imkânına kavuşur. Uygulamada bu yol, evi elden çıkarmak isteyen mirasçı ile evde kalmak isteyen mirasçı arasındaki tıkanıklığı çözen en etkili araçtır.

Dikkat edilmesi gereken iki husus vardır. Birincisi, terekedeki mallar hakkında hâlihazırda bir paylaşma veya ortaklığın giderilmesi davası açılmış ve özellikle satış aşamasına gelinmişse, artık dönüştürme talebinde hukuki yarar bulunmadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle talep, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce ileri sürülmelidir.

İkincisi, bütün mirasçıların bu konuda mutabık olması hâlinde mahkemeye gitmeye dahi gerek yoktur. Mirasçıların birlikte başvurusu üzerine tapu müdürlüğünde idari yoldan da dönüştürme yapılabilir (3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek m. 3). Bu yol birkaç gün içinde sonuçlanır.

Miras Payının Devri (TMK m. 677)

Miras payının devri iki farklı rejime tabidir ve uygulamada en sık karıştırılan konulardan biridir.

Mirasçılar arasında devir: Bir mirasçı, miras payını diğer mirasçılardan birine veya birkaçına devredebilir. Bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır, diğer mirasçıların rızası aranmaz. Devir sonucunda devralan mirasçının miras ortaklığındaki payı artar, devreden mirasçı ise ortaklıktan çıkmış olur. Bu, evde kalmak isteyen mirasçının, satmak isteyen kardeşlerinin paylarını satın alarak taşınmazın tamamına sahip olabilmesinin en doğrudan yoludur.

Üçüncü kişiye devir: Mirasçı, payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye de devredebilir ancak bu sözleşmenin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Burada uygulamada en sık gözden kaçan sınırlama devreye girer. Bu sözleşme üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Üçüncü kişi mirasçı sıfatı kazanmaz, miras ortaklığına dâhil olmaz, ortaklığın giderilmesi davasında taraf olamaz. Sahip olduğu tek hak, paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkıdır. Bu belirsizlik nedeniyle üçüncü kişiler miras payı satın almaya isteksizdir. Alıcı bulunsa dahi pay, piyasa değerinin belirgin biçimde altında bir bedelle devredilmektedir.

Murisin sağlığında pay devri yapılabilir mi? Hayır. Mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılarla ya da üçüncü bir kişiyle yapacağı sözleşmeler geçersizdir (TMK m. 678); böyle bir sözleşme uyarınca yerine getirilen edimlerin geri verilmesi istenebilir. Bu nedenle kardeşlerin, anne veya babaları hayattayken kendi aralarında imzaladıkları “miras payı devri” veya “feragat” metinleri hukuken sonuç doğurmaz.

Mirasbırakanın hayatta iken miras düzeni kurmasının geçerli yolu, mirastan feragat sözleşmesi (TMK m. 528) veya olumlu miras sözleşmesi (TMK m. 527) yapılmasıdır. Her ikisi de resmî vasiyetname şeklinde, yani sulh hâkimi veya noter ile iki tanığın katılımıyla düzenlenmelidir (TMK m. 532, m. 545). Konuya ilişkin ayrıntılar için mirastan feragat ve ölüme bağlı tasarruflar başlıklı yazımıza bakılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davası

Anlaşma sağlanamıyorsa nihai çözüm, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava, taşınmazın aynen bölünmesine veya satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verilmesini sağlar. Davanın genel işleyişi hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası başlıklı ana rehberimiz incelenebilir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası

Miras kalan taşınmazda mirasçılardan yalnızca birinin oturması hâlinde diğer mirasçılar, kullanımdan yoksun kaldıkları dönem için ecrimisil talep edebilir. Ancak paydaşlar arasındaki ilişkide bu talebin dinlenebilmesi kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olmasına bağlıdır.

Bunun anlamı şudur. Paydaşın taşınmazı kullanması kural olarak hukuka uygundur. Talepte bulunan mirasçının, taşınmazdan yararlanma isteğini karşı tarafa açıkça bildirmiş ve buna rağmen kullanımdan alıkonulmuş olması gerekir. Bu koşul uygulamada noter ihtarnamesi gönderilerek sağlanmaktadır ve ihtarnamenin tebliğ tarihi, ecrimisil alacağının başlangıcı bakımından belirleyicidir.

Yargıtay uygulamasında bu koşulun aranmadığı istisnai hâller de kabul edilmektedir. Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması, taşınmazdan elde edilen doğal veya hukuki semerelere el konulması ve taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi bu istisnalar arasındadır.

Ecrimisil, geriye dönük olarak en fazla beş yıllık dönem için istenebilir. Bu nedenle ihtarnamenin gecikmeden gönderilmesi önem taşır. Konunun ayrıntısı için miras kalan evde kim oturabilir başlıklı yazımız incelenebilir.

Elatmanın Önlenmesi Davası

Ecrimisil talebiyle birlikte veya ondan bağımsız olarak elatmanın önlenmesi davası da açılabilir. Bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu davalar ortaklığın giderilmesi davasının alternatifi değildir; ortaklık giderilene kadar geçen dönemin karşılığını almaya yarayan tamamlayıcı taleplerdir. Elbirliği mülkiyeti devam etse dahi, terekeye dâhil hakların korunması niteliğindeki bu talepler mirasçılardan biri tarafından tek başına ileri sürülebilir (TMK m. 702/4).

Terekeye Temsilci Atanması (TMK m. 640/3)

Miras ortaklığında bütün kararların oybirliğiyle alınması zorunluluğu, tek bir mirasçının direnciyle terekenin yönetilemez hâle gelmesine yol açabilir. Bu tıkanıklığı aşmak için mirasçılardan her biri, sulh hâkiminden miras ortaklığına bir temsilci atanmasını isteyebilir.

Atanan temsilci terekeyi yönetir, kiraya verilmiş taşınmazların gelirlerini tahsil eder ve terekeye ilişkin zorunlu işlemleri yapar. Ortaklığın giderilmesi süreci uzayacaksa, terekenin bu süre boyunca atıl kalmasını önlemek bakımından temsilci atanması etkili bir araçtır ve uygulamada yeterince başvurulmayan bir yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunludur.

Bu, 2023 öncesindeki uygulamadan ayrılan kritik bir noktadır. Mirasçılardan birinin evi satmayı reddetmesi hâlinde doğrudan mahkemeye başvurulamaz; önce arabuluculuk aşamasından geçilmesi gerekir.

Arabuluculuğa Nasıl Başvurulur?

Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına, arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne veya avukat aracılığıyla yapılabilir. Yetkili arabuluculuk bürosu, taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosudur. Büro, listeye kayıtlı arabulucular arasından bir arabulucu görevlendirir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Bu nedenle arabuluculuk aşaması, dava sürecine kıyasla oldukça kısadır ve süreci uzatan bir engel olarak görülmemelidir.

Taraflar Anlaşırsa Ne Olur?

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi taşınmazlarla ilgili kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından icra edilebilirlik şerhinin alınması zorunludur ve bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Şerh alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır; anlaşma şartlarına uyulmaması hâlinde doğrudan icra takibi yapılabilir. Bu yol, taşınmazın açık artırmayla üçüncü kişiye düşük bedelle satılmasını önleyerek paylaşımın mirasçılar arasında kalmasını sağladığı için uygulamada en avantajlı çözümdür.

Arabuluculuk Aşaması Atlanırsa Ne Olur?

Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme davacıya bir haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde de eksiklik giderilmezse dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (HMK m. 115/2). Bu durumda ödenen harçlar ve geçen süre kaybedilmiş olur.

Ayrıca arabuluculuk toplantısına geçerli bir mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Bu yaptırım, satmak istemeyen mirasçının toplantıya katılmayarak süreci savsaklamasını caydırıcı niteliktedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Davayı Kim Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri açabilir. Bu hak için diğer paydaşların satışa engel olması gibi bir şart aranmaz; sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her mirasçı her zaman paylaşmayı isteyebilir (TMK m. 642, m. 698).

Buna karşılık dava, taşınmazdaki bütün paydaşlara birlikte yöneltilmek zorundadır. Paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, birinin dışarıda bırakılması hâlinde taraf teşkili eksik kalır ve mahkeme davayı esastan karara bağlayamaz. Paydaşlardan biri dava sırasında vefat etmişse onun mirasçıları da davaya dâhil edilir. Uygulamada davaların uzamasının başlıca sebebi, kalabalık mirasçı gruplarında tebligatların tamamlanamamasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Burada iki farklı dava ve iki farklı yetki kuralı vardır; ayrım gözden kaçırıldığında dava yetkisizlikten reddedilir.

Belirli bir taşınmaz için: Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-b, m. 12). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir.

Terekenin tamamı için: Mirasçılar tek bir taşınmazı değil terekenin tamamını paylaşmak istiyorsa açılacak dava mirasın paylaştırılması davasıdır ve bu dava mirasbırakanın son yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde görülür (TMK m. 576/3, m. 642).

Her iki davada da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Gerekli Belgeler ve İhtiyati Tedbir Talebi

Dava dilekçesine mirasçılık belgesi (veraset ilamı), güncel tapu kaydı ve arabuluculuk son tutanağı eklenmelidir. Taşınmazın tapuda henüz mirasçılar adına intikal ettirilmemiş olması davanın açılmasına engel değildir; mahkeme yargılama sırasında intikalin tamamlanmasını ister. İntikal işlemleri hakkında tapuda miras paylaşımı ve mirasçılık belgesi başlıklı yazımıza bakılabilir.

Dava dilekçesinde, yargılama sürerken payların üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması ve “davalıdır” şerhi işlenmesi talep edilmelidir. Bu talep, özellikle paylı mülkiyete geçilmiş taşınmazlarda payların dava sırasında elden çıkarılmasını engellediği için önemlidir. Dilekçenin yapısı için izale-i şuyu dava dilekçesi örneği incelenebilir.

Mahkeme Evi Nasıl Satar? Aynen Taksim mi, Satış mı?

Aynen Taksimin Öncelikli Olması ve Şartları (TMK m. 699)

Kanun aynen bölünmeye öncelik tanır; satış ancak aynen bölünme mümkün değilse gündeme gelir. Mahkemenin bu iki yol arasında serbest bir tercihi bulunmamaktadır.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Mahkeme bu değerlendirmeyi bilirkişi raporuna dayandırır. Bilirkişi; taşınmazın fiziki yapısını, imar durumunu, ifraz şartlarına uygunluğunu ve paydaş sayısı kadar bölünebilirliğini inceleyerek rapor düzenler. Uygulamada tek bir daire, tek bir müstakil ev veya imar mevzuatı gereği ifraz edilemeyen arsa niteliğindeki taşınmazlarda aynen taksim mümkün olmadığından doğrudan satışa karar verilmektedir.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlardan biri karşı çıkarsa satış herkese açık olarak yapılır.

Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi (KMK m. 10)

Çok katlı yapılarda satışı önlemenin en somut yolu budur ve çoğu zaman gözden kaçırılır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, mirasçılardan veya paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isteyebilir. Hâkim, taşınmazın bu tür paylaşmaya elverişli olduğunu tespit ederse bu yolla paylaşmaya karar verir; bağımsız bölümler paydaşlara özgülenir ve değer farkları para ile denkleştirilir.

Bu yol, birden fazla bağımsız bölüm içeren apartman veya müstakil katlı yapılarda satışın tamamen önlenmesini sağlar. Miras kalan yapının her katında bir mirasçının oturduğu durumlarda, taşınmaz üçüncü kişiye satılmadan herkesin kendi bağımsız bölümünün maliki olması mümkün hâle gelir.

Talebin ileri sürülebilmesi için yapının kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olması, yani projesine uygun olarak tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olması gerekir. Satmak istemeyen mirasçının bu talebi cevap dilekçesi aşamasında açıkça ileri sürmesi ve gerekli belgeleri sunması önem taşır.

Evin Satış Değeri Nasıl Belirlenir? Kıymet Takdirine İtiraz

Satış aşamasında taşınmazın değeri iki kez tespit edilir. Yargılama sırasında mahkemenin aldığı bilirkişi raporu, aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemeye yöneliktir. Satış kararı kesinleşip dosya satış memurluğuna gönderildikten sonra ise satış memurluğu, taşınmazın güncel piyasa değerini tespit ettirmek üzere ayrı bir kıymet takdiri yaptırır. İhalede esas alınacak muhammen bedel bu ikinci tespitle belirlenir ve rapor tüm paydaşlara tebliğ edilir.

Kıymet takdirine, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmelidir (İİK m. 128/a). İtiraz üzerine mahkeme yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Süresi içinde itiraz edilmezse belirlenen muhammen bedel kesinleşir ve artık ihalenin feshi aşamasında yalnızca kıymet takdirinin düşük olduğu ileri sürülerek sonuç alınamaz.

Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; ancak taşınmazın değerinde önemli değişiklik yaratan olağanüstü durumların varlığı hâlinde bu süre beklenmez. Uygulamada en sık yaşanan hak kaybı, paydaşların bu yedi günlük süreyi kaçırıp taşınmazın düşük bir muhammen bedelle satışa çıkmasına razı olmak zorunda kalmasıdır.

İhale Nerede ve Nasıl Yapılır?

Taşınmaz ihaleleri artık yalnızca elektronik ortamda, UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden yapılmaktadır; adliyede fiziki artırma usulü kaldırılmıştır. Bu, 7343 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemenin sonucudur ve eski tarihli içeriklerdeki “tellal huzurunda açık artırma” anlatımı güncelliğini yitirmiştir.

Satış ilanı elektronik satış portalında yayımlanır ve ayrıca tüm paydaşlara tebliğ edilir. Teklif vermek isteyenler teminatlarını elektronik ortamda yatırır ve artırma süresi boyunca portal üzerinden tekliflerini istedikleri zaman yükseltebilir. Süre sonunda sistem, şartların sağlanması hâlinde en yüksek teklifi veren kişiye ihaleyi otomatik olarak sonuçlandırır.

İhalenin yapılabilmesi için en yüksek teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının toplamını geçmesi gerekir. Bu eşiğe ulaşılamazsa satış gerçekleşmez ve taşınmaz ikinci artırmaya bırakılır.

Mirasçılar İhaleye Katılıp Evi Alabilir mi?

Mirasçıların İhalede Öncelik Hakkı Var mı?

Mirasçıların ortaklığın giderilmesi ihalesinde önalım hakkı veya yasal bir öncelik hakkı bulunmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; ortaklığın giderilmesi kararına dayalı satış da cebrî artırma niteliğindedir.

Mirasçı ihaleye üçüncü kişilerle tamamen aynı şartlarda katılır ve taşınmazı ancak en yüksek teklifi vererek edinebilir. İnternette yaygın biçimde tekrarlanan “mirasçıların öncelik hakkı vardır” bilgisi hatalıdır ve uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır: mirasçılar bu yanılgıyla ihaleye hazırlıksız girmekte, taşınmaz üçüncü kişiye geçmektedir.

Mirasçıya Tanınan Tek Avantaj: Teminattan Muafiyet

Mirasçıya tanınan gerçek kolaylık teminat yönündendir. Artırmaya katılmak isteyen pay sahibi, en geç artırma süresinin sona ermesinden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurursa, ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Payın teminatı karşılamaya yetmemesi hâlinde eksik kısmın başvuru anında yatırılması veya teminat mektubunun tevdi edilmesi zorunludur.

Bu, ihaleye giriş aşamasında nakit ihtiyacını azaltan önemli bir kolaylıktır. Ancak ihale bedelinin tamamının süresinde yatırılması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

İhaleyi kazanan mirasçı, kendi payına düşecek tutarı ihale bedelinden mahsup ederek eksik ödeme yapamaz. Bedelin tamamını yatırmak zorundadır; payına düşen tutarı ancak paraların paylaştırılması aşamasında geri alır. Bu nedenle ihaleye girecek mirasçının, yalnızca payının üzerindeki farkı değil, ihale bedelinin tamamını karşılayacak nakit hazırlığını önceden yapması gerekir.

2026 Değişikliği: Birinci Artırmanın Yalnızca Mirasçılar Arasında Yapılması

Bu alanda önemli bir değişiklik gündemdedir. Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek 7589 sayılı Kanun numarasını alan düzenleme, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen bir cümleyle şu kuralı getirmektedir:

Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu artırma usulü bir defaya mahsus olarak uygulanacak ve bu artırmada verilecek tekliflerin muhammen kıymetin tamamını ve masrafları geçmesi aranacaktır.

Düzenlemenin amacı, aile taşınmazlarının düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesini önlemektir.

Bu düzenleme henüz Resmî Gazete’de yayımlanmamıştır ve dolayısıyla yürürlüğe girmemiştir. Hâlihazırda devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında mevcut kurallar uygulanmaya devam etmektedir.

İhale Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

İhale bedeli süresinde yatırılmazsa ihale kararı kaldırılır ve taşınmaz yeniden artırmaya çıkarılır. Bu durumda önceki alıcı, iki ihale arasındaki farktan, temerrüt faizinden ve satış giderlerinden sorumlu tutulur (İİK m. 133). Bu sorumluluk ayrıca hüküm alınmasına gerek kalmaksızın satış memurluğunca tahsil edilir.

Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır? Hangi Masraflar Düşülür?

Satış bedelinden öncelikle paraya çevirme ve paylaştırma masrafları ile satış nedeniyle doğan karar ve ilam harcı düşülür. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (1) sayılı Tarife uyarınca, bir taşınmazın paydaşlar arasında satış suretiyle ortaklığının giderilmesine dair hükümlerde harç, satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında alınmaktadır. Bu kalemler düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.

Yargılama giderleri ve vekalet ücreti masrafları da mirasçılara hisseleri oranında bölüştürülür.

Mirasbırakanın sağlığında bazı mirasçılara yaptığı kazandırmalar bulunuyorsa, paylaşma sırasında denkleştirme (iade) gündeme gelebilir. Saklı payı ihlal eden tasarruflar bakımından ise tenkis talebi ileri sürülebilir. Bu talepler, satış bedelinin dağıtım oranını doğrudan etkileyebileceğinden, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılmalıdır. Konuya ilişkin ayrıntı için saklı paylı mirasçı ve tenkis başlıklı yazımıza bakılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Reddedilebilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının her hâlde kabul edileceği yönündeki yaygın kanaat doğru değildir. Kanun, paylaşmayı isteme hakkını sınırlayan veya erteleyen birtakım sebepler öngörmüştür.

Sağ Kalan Eşin Konut Talebi (TMK m. 652)

Satışa karşı ileri sürülebilecek en güçlü savunma budur ve uygulamada “mirasçılardan biri evi satmak istemiyor” senaryosunun en sık karşılığıdır.

Eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa, sağ kalan eş bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu talep kabul edildiğinde konut satışa çıkarılmaz; sağ kalan eşe özgülenir ve konutun değeri eşin miras payından düşülür. Konutun değeri eşin miras payını aşıyorsa aradaki fark diğer mirasçılara ödenerek denkleştirme sağlanır.

Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa hakkı veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir. Bu ihtimalde eş konutun maliki olmaz ancak yaşamı boyunca konutta oturma hakkını korur; çıplak mülkiyet diğer mirasçılarda kalır.

Buna ek olarak, eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejimi geçerliyse sağ kalan eş, katılma alacağına mahsuben aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m. 240). Bu talep miras hukukundan doğan haktan bağımsızdır.

Bu taleplerde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, sağ kalan eşin özgüleme talebinin sonucu beklenmeden taşınmazın satışına karar verilmesi doğru olmayacağından, bu talep bekletici mesele yapılmalıdır. Murisin eşinin hayatta olduğu dosyalarda, dava açılmadan önce mutlaka bu ihtimalin değerlendirilmesi gerekir.

Paylaşmayı İsteme Hakkının Sözleşmeyle Sınırlandırılması (TMK m. 698/2)

Paydaşlar, hukuki bir işlemle paylaşmayı isteme hakkından en çok on yıl süreyle vazgeçebilir. Taşınmazlarda böyle bir anlaşmanın geçerli olması resmî şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Geçerli bir anlaşma bulunuyorsa süre dolmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası reddedilir.

Mirasçılar bakımından ayrıca, mirasbırakanın ölüme bağlı tasarrufla veya mirasçıların kendi aralarında yapacakları sözleşmeyle miras ortaklığını sürdürmeyi kararlaştırmaları da mümkündür.

Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma ve Ertelenme (TMK m. 698/3, m. 645)

Paylaşma, uygun olmayan bir zamanda istenemez. Paylaşmanın derhâl yapılması paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.

Uygulamada imar planı değişikliği beklenen taşınmazlar, kentsel dönüşüm sürecine girmiş yapılar veya hasat dönemindeki tarım arazileri bakımından bu savunma sonuç doğurabilmektedir. Erteleme talebi soyut olarak ileri sürülemez; değer kaybının somut verilerle ortaya konulması gerekir.

Bekletici Mesele Yapılabilecek Davalar

Terekenin kapsamını veya mirasçıların paylarını değiştirebilecek nitelikteki davalar, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, tenkis davası, denkleştirme davası, mirasçılık belgesinin iptali davası ve vasiyetnamenin iptali davası bu kapsamdadır.

Bu davalar sonuçlanmadan paylaşımın yapılması, sonradan geri alınması güç hak kayıplarına yol açar. Buna karşılık tapuda mülkiyet nakline yol açmayan davaların bekletici mesele yapılması gerekmez. Hangi hâllerde bu yollara başvurulamayacağı konusunda hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz başlıklı yazımız incelenebilir.

İhalenin Feshi (İİK m. 134)

İhalede kanuna aykırılık, usulsüzlük veya artırmaya fesat karıştırılması gibi sebeplerin bulunması hâlinde ihalenin feshi istenebilir. Talep; satış isteyen, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve teminat göstererek artırmaya katılanlar tarafından ileri sürülebilir.

Süre kısadır: fesih talebi kural olarak ihalenin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde ileri sürülmelidir. Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi hâlinde süre öğrenme tarihinden işlemeye başlar; ancak her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez.

Miras Hukukunda Hukuki Destek

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar; usul hukuku, miras hukuku, icra hukuku ve tapu mevzuatının kesiştiği teknik bir alandır. Dava şartlarının eksiksiz sağlanması, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi ve kıymet takdirine itiraz ile ihalenin feshi gibi yedi günlük kısa sürelerin takibi bakımından sürecin bir avukat eşliğinde yürütülmesinde yarar bulunmaktadır.

Büromuzun bu alandaki çalışmaları hakkında bilgi için miras hukuku alanındaki çalışmalarımız sayfası incelenebilir.

Sık Sorulan Sorular

Mirasçılardan Biri Evi Satmayı Reddederse Ne Yapılabilir?

Öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Mahkeme taşınmazı aynen bölemiyorsa satışına karar verir ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Daha hızlı bir seçenek, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyerek kendi payını serbestçe satabilir hâle gelmektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

Mirasçı Kendi Payını Tek Başına Satabilir Mi?

Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece belirli bir taşınmazda satılabilecek somut bir pay yoktur; bu aşamada devredilebilecek olan terekedeki miras payıdır. Mirasçılar arasındaki miras payı devri yazılı şekilde yapılır ve diğerlerinin rızası aranmaz; üçüncü kişiye devir ise noterlikçe düzenlenmelidir ve üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra ise her mirasçı payını serbestçe satabilir.

İhalede Mirasçıların Öncelik Hakkı Var Mıdır?

Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; mirasçı ihaleye üçüncü kişilerle aynı şartlarda katılır. Mirasçıya tanınan tek kolaylık, ortaklık payının karşıladığı miktar kadar teminattan muaf tutulmasıdır; bunun için artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurulması gerekir. Kabul edilen 7589 sayılı Kanun’la, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir; ancak bu düzenleme henüz Resmî Gazete’de yayımlanmamıştır.

Mirasçılardan Biri Evde Oturuyorsa Kira (Ecrimisil) İsteyebilir Miyim?

Evet, ancak kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Taşınmazdan yararlanma isteğinizi noter ihtarnamesiyle bildirmeniz ve buna rağmen kullanımdan alıkonulmanız gerekir. Ecrimisil geriye dönük en fazla beş yıl için istenebilir; bu nedenle ihtarnamenin gecikmeden gönderilmesi önemlidir.

Sağ Kalan Eş Evin Satılmasını Engelleyebilir Mi?

Belirli şartlarda evet. Sağ kalan eş, eşlerin birlikte yaşadıkları konut üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir; talep kabul edilirse konut satışa çıkarılmaz ve eşe özgülenir. Haklı sebep varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

İlk derece yargılaması çoğunlukla bir ila iki yıl sürmektedir. Buna kesinleşme ve satış aşamaları eklendiğinde toplam süre iki ila üç yılı bulmaktadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanması hâlinde ise süreç birkaç hafta içinde tamamlanabilir.

Satış Bedelinden Hangi Masraflar Düşülür?

Satış bedelinden paraya çevirme ve paylaştırma masrafları ile satış bedeli üzerinden hesaplanan karar ve ilam harcı düşülür. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti satış bedelinden düşülmez; bunlar taraflara payları oranında yükletilir.

Parası Olmayan Mirasçı Ne Yapabilir?

Mahkemenin ödeme gücü bulunmayan mirasçı lehine taksit tanıma veya bedel indirme yetkisi yoktur. Gerçekçi seçenekler şunlardır: arabuluculuk aşamasında vadeli veya taksitli bir devir protokolü yapmak; elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyerek kendi payı üzerinde ipotek kurmak suretiyle finansman sağlamak; miras payını diğer mirasçılara devretmek; veya ihaleye kredi hazırlığıyla katılmak. Bu seçeneklerin tamamı satış aşamasına gelinmeden değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Evi Satarsam Vergi Öder Miyim?

Miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında kural olarak değer artışı kazancı doğmaz; beş yıllık elde tutma şartı ivazsız iktisapta uygulanmaz. Ancak diğer mirasçılardan satın alınan paylar bakımından bu istisna geçerli değildir. Ayrıca tapuda intikal ve devir için veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi gerekir.