Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nedir? Bir taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen yapıların (örneğin bina, tesis ya da ağaç gibi) kim tarafından yapıldığının tespiti amacıyla açılan bir davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre bu tür yapılar arsanın parçası sayıldığı için mülkiyeti doğrudan arsa sahibine geçer. Ancak bu dava, yapının kime ait olduğunu belirleyerek özellikle ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma gibi durumlarda, yapı bedelinin kime ödeneceğini netleştirmek amacıyla açılır. Bu davada amaç mülkiyet değişikliği değil, sadece yapının sahibini belirlemektir. Böylece paylaşım ya da tazminat hesaplamalarında doğru kişiye ödeme yapılması sağlanır.

Muhdesat nedir? Bir taşınmazın üzerinde sonradan inşa edilen ve taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelen yapılar, tesisler veya dikili ağaç gibi kalıcı unsurları ifade eder. Genellikle bina, müştemilat, sundurma, kuyu, depo, seralar ve benzeri yapılar muhdesat kapsamına girer. Türk Medeni Kanunu’na göre bu tür yapılar, bulundukları arsanın mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) sayıldığı için kural olarak mülkiyeti arsa sahibine ait olur. Ancak bu yapıların üçüncü kişilerce yapılması ihtimalinde yapının kime ait olduğunun tespit edilebilmesi için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir.

Muhdesat terimi, yalnızca kalıcı nitelikteki yapılar ve ağaç gibi unsurlar için geçerlidir. Kolayca sökülebilecek prefabrik yapılar, tiny house gibi taşınabilir evler muhdesat sayılmaz. 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, muhdesat eşya hukukunda “arazi üzerine kalıcı olarak inşa edilen yapı ve tesisler ile bağ-bahçe şeklinde dikilen ağaçlar” olarak tanımlanmıştır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Hukuki Niteliği Nedir? Yargıtay, muhdesatı şahsi bir hak olarak kabul eder. Bu hak, taşınmaz mülkiyetinden ayrı olarak bağımsız bir mülkiyet hakkı ya da sınırlı aynî hak niteliğinde değildir. Muhdesat; arsa üzerinde sonradan yapılan bina, kulübe, ağaç gibi kalıcı unsurları ifade eder ve kural gereği, üzerinde bulundukları taşınmazın ayrılmaz parçası sayılır. Dolayısıyla, taşınmazın maliki aynı zamanda bu yapıların da malikidir. Ancak bazı durumlarda, bu yapılar arsa sahibinden farklı bir kişiye ait olabilir. Böyle bir durumda, yapı veya ağacın kendisine ait olduğunu iddia eden kişi, mahkemeye başvurarak bu ilişkinin tespit edilmesini talep edebilir.

Bu iddia, muhdesatın mülkiyetinin değil, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine yöneliktir. Aidiyet kelimesi uygulamada çoğu zaman yanlışlıkla mülkiyet olarak anlaşılmaktadır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, yapının “kime ait” olduğunu değil, “kimin tarafından yapıldığını” belirlemek amacıyla açılır. Muhdesatın mülkiyetinin tespiti talebi Yargıtay uygulamasında reddedilmekte ancak muhdesatın aidiyetinin (kimin tarafından yapıldığının) tespitine ilişkin dava açılabilir. Taşınmazın üzerine veya altına bağlanan duvarlar, köprüler, su arkları, direkler, demiryolları ve toprağın altında yapılan sığınaklar gibi unsurlar da muhdesat kapsamında değerlendirilmektedir.

Bu bütünleyici parça niteliğinin bir sonucu olarak, muhdesatı meydana getiren malzeme sahibi veya iş yapan kişi, yapıyı sökerek malzemesini geri alma veya tazminat talep etme gibi haklar ileri sürebilir. Türk Medeni Kanunu madde 722–724, başkasının malzemesinin bir arazide kullanılması hâlinde malzemenin sökülmesine izin verilebileceğini, eğer sökme aşırı zarara yol açmazsa malzeme sahibinin malzemesini alma hakkı bulunduğunu düzenlemektedir.

Ayrıca, malzemenin yerinden sökülmemesi halinde, arsa maliki malzeme sahibine uygun bir bedel ödemekle sorumlu olur. Madde 724 ise yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olduğu durumlarda iyiniyetli malzeme sahibinin uygun bir bedel karşılığında yapı ve arazi mülkiyetinin kendisine verilmesini talep edebileceğini düzenlemektedir. Benzer şekilde, madde 729 kapsamında başkasının fidanını araziye diken kişinin durumu için de aynı hükümler uygulanır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasının Amacı

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, niteliği itibarıyla tespit davasıdır. Bu dava, bir taşınmaz üzerindeki yapı ya da dikili bitkinin kim tarafından yapıldığının mahkeme yoluyla belirlenmesini amaçlar. Tespit davaları, doğrudan icra edilebilir ya da infaz edilebilir nitelikte olmayıp yalnızca belirli bir hukuki yararın mevcut olduğu durumlarda açılabilir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası da, sadece hukuki yararın açıkça var olduğu hâllerde örneğin ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ya da kentsel dönüşüm gibi durumlarda gündeme gelebilir. Bu nedenle Yargıtay, muhdesatın tespiti davasının istisnaî olduğunu, gerekli hukuki yarar yoksa davanın reddedilmesi gerektiğini savunmaktadır.

Davacı bu davada, muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini veya kendisine ait olduğunu mahkeme kararıyla tespit ettirir. Muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden ortaklara karşı bu davanın açılmasına gerek yoktur. Ancak, bu yönde herhangi bir kabul veya beyan sunmamış olan tüm tapu maliklerinin davada davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Öte yandan, mülkiyeti tartışmalı bir taşınmaz üzerine yapı inşa eden ya da ağaç diken kişi, eğer müdahalenin men’i veya ecrimisil talebiyle dava açıyorsa, bu süreçte muhdesatın kime ait olduğunun tespitini de isteyebilir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazın beyanlar hanesinde muhdesatın maliklerden birine ait olduğuna dair kayıt yoksa veya oybirliği sağlanmazsa mahkeme, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını bekletici mesele yapmalıdır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Şartları

1.Güncel Hukuki Yararın Varlığı

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesinin ikinci fıkrasına göre, bir tespit davası açılabilmesi için davacının güncel, somut ve hukuken korunmaya değer bir yararının bulunması zorunludur. Bu ilke, muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları için de geçerlidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tür davalar yalnızca sınırlı ve özel durumlarda hukuki yarar doğurur.

Özellikle taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesine ilişkin bir dava sürüyorsa, taşınmazın kamulaştırılması söz konusuysa ya da kentsel dönüşüm süreci başlamışsa, muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi yönünde açılacak dava için hukuki yarar bulunduğu kabul edilir. Aksi hâlde, yani bu gibi hukuki süreçler yoksa, davacının korunması gereken bir hakkı bulunmadığı gerekçesiyle dava reddedilir.

Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre tespit davaları için güncel hukuki yarar dava şartıdır (m. 106/2). Yargıtay’ın istikrar kazanan kararlarına göre muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ancak aşağıdaki durumlarda açılabilir.

• Taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması,
• Taşınmaza yönelik kentsel dönüşüm uygulaması yapılması,
• Kamulaştırma işlemi olması gibi istisnai hâller söz konusuysa açılabilir.

Yargıtay’ın bir kararında, taşınmaz hakkında kamulaştırma işlemi ve paydaşlık bulunmadığından davacının muhdesat tespiti davası açmakta hukuki yararının olmadığı, bu durumda sebepsiz zenginleşmeye dayalı eda davası açabileceği belirtilmiştir. Bu kapsamda Yargıtay tespit davalarının ancak istisnai hâllerde açılabileceğini savunmakta olup aksi takdirde hukuki yarar yokluğundan davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir.

Yargıtay, ayrıca muhdesatın aidiyetinin tespiti için açılan davalarda sadece dava açma anında değil, dava süresi boyunca da hukuki yararın devam etmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Eğer bu yarar dava devam ederken ortadan kalkarsa, yine davanın esasına girilmeden reddine karar verilebilecektir.

Uygulamada ise sıkça karşılaşılan bir karışıklık mevcuttur. Muhdesatın aidiyetine ilişkin davalar, çoğu zaman mülkiyetin tespitine yönelik davalarla karıştırılmaktadır. Oysa muhdesat davası sadece bir yapının veya dikili unsurun kime ait olduğunun belirlenmesini amaçlamaktadır. Bu kapsamda muhdesat tespitine yönelik davalar doğrudan bir mülkiyet iddiası içermez. Bu nedenle dava konusu ve hukuki sonuçları açısından dikkatli bir ayrım yapılması gereklidir.

2.Muhdesat İddiasının İspatı ve Malik Beyanı

Davacının muhdesatın sahibi olduğunu ileri sürmesi halinde, bu iddianın tapu sahipleri tarafından açıkça reddedilmemesi durumunda dava açılmasına gerek yoktur. Muhdesatın maliklerden biri veya birkaçına ait olduğuna dair tapu kütüğünde kayıt bulunması veya tüm maliklerce muhdesatın belirli malik tarafından yapıldığının oybirliği ile kabul edilmesi hâlinde, ortaklığın giderilmesi davası mahkemesinin satış bedelinin paylaştırılmasında muhdesat sahibi paydaşa muhdesat bedelinin verilmesi için oranlama yapabileceğini belirtmektedir. Böyle bir kayıt yoksa, mahkeme muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlığın çözümü için davacılara muhdesat tespiti davası açmaları yönünde süre vermelidir.

Bu davada, yapı veya ağaç gibi unsurların kendisine ait olduğunu ileri süren kişi, bu iddiasını delillerle kanıtlamak zorundadır. İddia edenin iddiasını ispatla yükümlü olup davacı taşınmaz üzerinde bulunan yapıların kendisine ait olduğunu tanık beyanı, sözleşmeler, faturalar, noter satış vaatleri gibi delillerle kanıtlamalıdır. Davalı taraf ise, aksini ispatlayan deliller sunabilir. Davacının iddiasını ispatlayamaması halinde mahkeme davayı reddeder.

Muhdesatın tapu kütüğünde gösterilmesi adi bir karine niteliğinde olup kesin ispat sağlamaz. Başka bir ifadeyle muhdesat tapu kütüğünden görünmekte olduğundan kural olarak tapu malikine ait sayılsa da bu bir karine olup davacı taraf muhdesatın kendisi tarafından yapıldığını her türlü delille ispat edebilir.

Paydaş maliklerin bir kısmı muhdesatın belirli paydaşa ait olduğunu kabul ederken diğerleri etmeyebilir. Bu durumda HMK 165 uyarınca ilgili kişilere muhdesat tespiti davası açmaları için süre verilmelidir. Süre içerisinde dava açılmazsa muhdesat iddiası yok sayılarak ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir. Böyle bir durumda, muhdesat davası sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi davasına devam edilemeyeceğinden, muhdesatın aidiyetine ilişkin dava bekletici mesele olarak kabul edilir.

Kamulaştırma sürecinde arazi üzerinde başkası tarafından inşa edilen muhdesatlar için tespit davası açılabilir ve muhdesat bedelinin kamulaştırma bedelinden davacıya ödenmesi istenir. Devletin egemenliği altındaki mera, orman, yaylak, kışlak ve dere yatakları gibi alanlarda özel mülkiyet hakkı kurulamayacağından, bu tür yerlerde yapılan yapı veya tesisler için kişilere herhangi bir bedel ödenmez.

Muhdesat davalarında bilirkişi raporu önemli bir delildir. Bilirkişi muhdesatın niteliğini, yapının malzemesini, yapım tarihini ve tahmini değerini tespit eder. Bilirkişi raporunda yapıların kalıcı olup olmadığı, sökülüp sökülmediği, hangi tarihte yapıldığı gibi hususlar incelenir. Mahkeme tarafların sunduğu delilleri ve bilirkişi raporunu serbestçe takdir eder.

Muhdesat davalarında iddiaların ispatı için en çok kullanılan yöntemlerden biri tanık ifadesidir. Davacının tanık göstermesi hâlinde tanıklar keşif sırasında bilirkişi raporuna geçirilmek kaydıyla hakim huzurunda dinlenebilir. Sözleşmeler, inşaat ruhsatları, fotoğraflar, belediye izinleri gibi deliller de aidiyetin ispatında kullanılabilir.

3.Davanın Süresinde Açılmış Olması

Muhdesat tespiti davalarında kanunen belirlenmiş bir hak düşürücü süre bulunmamaktaysa da ancak kadastroya tabi taşınmazlarda ilgili kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmektedir. Kadastro işlemleri yapıldıktan sonra muhdesat iddiasını ileri süren kişinin 10 yıl içinde dava açması gerekir.

Ayrıca, taşınmazın ortaklığının sona erdirilmesi veya kamulaştırma işlemleri sürerken muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi amacıyla ayrı bir dava açılabilir. Yargılama sırasında hukuki yarar mevcut olmalıdır. Yargıtay, davanın açıldığı tarihte bulunmayan hukuki yararın hüküm verildiği tarihte mevcut hâle gelmesi durumunda, mahkemece bu eksikliğin giderilmiş sayılacağını ifade etmiştir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır?

Bu dava, taşınmaz üzerindeki yapının davacıya ait olduğunu inkâr eden tüm tapu maliklerine karşı yöneltilmelidir. Davacının hakkını açıkça tanıyan ortaklar veya maliklere karşı dava açılması zorunlu değildir. Paylı mülkiyet söz konusuysa, sadece iddiayı kabul etmeyen hissedarların davalı olarak gösterilmesi yeterlidir.

Muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini kabul etmeyen idare veya taşınmaz malikleri davalı olarak gösterilmelidir. İlgili kişiler arasında mirasçılar da bulunuyorsa mirasçıların da davalı olarak yer alması gerekir. Taraf teşkili eksik olursa mahkemece noksan taraflar açısından dava açılması için süre verilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kimler Dava Açabilir?

Kalıcı nitelikteki yapıyı veya dikiliyi gerçekleştiren kişi, bu yapının kendisine ait olduğunu belirlemek amacıyla muhdesatın aidiyetine yönelik dava açabilir. Bu davayı hem taşınmaz üzerinde paydaş olmayan fakat muhdesatı meydana getiren kişi hem de paylı veya elbirliği mülkiyetle malik olan paydaş açabilir.

Ortaklığın giderilmesi halinde paylı veya elbirliği mülkiyetle malik olan paydaş, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğinin tespiti ile ortaklığın giderilmesi sonucunda elde edeceği payın muhdesat oranında artması için bu davayı açabilir.

Taşınmazın paydaşı olmayan bir kişi de, kendi yaptığı yapının aidiyetini tespit ettirmek amacıyla dava açabilir; ancak böyle bir durumda, bu kişi için somut ve korunmaya değer bir hukuki yararın varlığı şarttır.

Dava açabilmek için davacının dava ehliyetine sahip olması ve muhdesatı bizzat kendisinin meydana getirmiş olması gerekir. Dava, tüzel kişiler veya kamu idareleri tarafından açılıyorsa yetkili temsilcinin imzası ve temsil belgesi gerekir.

Davalılar açısından mirasçılar veya paydaşlar, davayı takip ederken temsilci tayin edebilirler. Avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak muhdesat davalarının teknik yapısı nedeniyle gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukatla çalışmak hak kayıplarını önleyecektir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, ilk derece mahkemesinde genellikle 1,5 – 2 yıl civarında sürmekte olup istinaf ve temyiz süreci ise en az 2 yıl sürmektedir. Bu kapsamda bütün hukuki sürecin tamamlanması genellikle 3-4 yıllık bir süreci bulmaktadır.

Ecrimisil veya Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası İleri Sürülebilir Mi?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların satış yoluyla veya aynen taksim edilerek ortaklığının sona erdirilmesini amaçlar. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile izale-i şuyu davası yakından ilişkilidir. Yargıtay içtihatlarına göre, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde muhdesat bulunduğu ve kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa hâkim öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti için ilgili kişilere dava açmaları konusunda süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar.

Taşınmazın ortaklığının satışla sona erdirilmesi hâlinde, muhdesatın taşınmaz üzerindeki değer katkısı göz önüne alınarak satış geliri buna uygun şekilde dağıtılır. Üçüncü şahsa ait muhdesat olması durumunda bu kimse davaya dahil edilir ve muhdesat bedelinden diğer paydaşlara pay verilmez.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu davalara bakma yetkisi, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’ne aittir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Zamanaşımı Süresi

Muhdesat tespiti davalarında kanunen belirlenmiş bir hak düşürücü süre bulunmamakta olup ancak kadastroya tabi taşınmazlarda ilgili kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmektedir. Kadastro işlemleri yapıldıktan sonra muhdesat iddiasını ileri süren kişinin 10 yıl içinde dava açması gerekmektedir.

Ortaklığın sona erdirilmesi, kentsel dönüşüm uygulamaları ya da kamulaştırma işlemleri sürerken muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi için bu dava açılabilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme, muhdesatın kim tarafından yapıldığını tespit eder. Bu karar sadece belirleyici nitelikte olup muhdesatın sökülmesi veya mülkiyetin devri gibi icrai sonuçları yoktur. Ancak ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma bedelinin paylaştırılması veya diğer hukuki işlemler sırasında bu tespit kararı belirleyici rol oynamaktadır.

Başka bir ifadeyle, malın satılması durumunda bu yapının bedeli tespit kararına göre muhdesatı yapan kişiye ödenir.

Muhdesatın Bedeli Nasıl Hesaplanır?  

Muhdesat için ödenecek bedel, onun taşınmazın toplam değerine ne ölçüde katkıda bulunduğu dikkate alınarak hesaplanır. Muhdesatın bedelinin taşınmazın genel bedeline oran kurulmak suretiyle hesaplanması gerekmekte olup belirlenen taşınmaz bedeli üzerinden muhdesata karşılık gelen değerin davacıya ödenmesi gerekmektedir.

Yargıtay içtihatlarına göre, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmaz üzerindeki muhdesat arzla birlikte satılır ve muhdesatın bedeli ayrı oranlama ile paydaşlara verilir. Muhdesatın değerinin ve arazinin değerinin ayrı ayrı tespit edilip aradaki yüzdelik oranların belirlenmesi gerekmekte olup satış sonunda elde edilecek bedel bu oranlara göre paylaştırılır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2013/551 Esas, 2013/19245 Karar, 14.11.2013 Tarih; 

‘Aidiyet tespiti davaları kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Taşınmaz üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde bu dava görülemez. Kural olarak, öğretide ve yerleşik Yargıtay uygulamasında muhdesat aidiyetinin tespiti davası yönünden eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde, tespit davası açılmasında hukuki bir yararın bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu hukuksal olguların ışığı altında duraksamasız belirtmek gerekirse hukuki yarar dava koşuludur.

Öte yandan; gerek eski Medeni Kanun ve gerekse sonradan yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre arz üzerindeki bütünleyici parça nitelikli muhdesatların mülkiyetinin arzın mülkiyetine tabi olduğu gözetildiğinde, sadece muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğinin tespitine karar verilmekle yetinilmesi, mülkiyetin tespiti ve tapu kaydının beyanlar hanesine şerh verilmesi istemlerinin ise reddine karar verilmesi gerekir. Somut olaya gelince; mahkemece dava tapu iptali ve tescili davası olarak nitelendirilmiş ve bu yönde uygulama yapılarak neticesinde somut uyuşmazlıkta uygulama yeri bulunmayan gerekçelerle ve belirlenen dava niteliğine de aykırı düşecek şekilde hüküm oluşturulmuştur.

Hal böyle olunca davanın muhdesat aidiyeti tespiti istemine ilişkin olduğu düşünülerek öncelikle davada hukuki yarar bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bu cümleden olarak dava konusu taşınmaz hakkında kamulaştırma işlemi yapılıp yapılmadığı ilgili DSİ Bölge Müdürlüğünden sorulmalı varsa kamulaştırma kararı ve haritası getirtilmeli, davaya konu muhdesatların üzerinde bulunduğu taşınmaz hakkında kamulaştırma işlemi bulunmadığı ya da muhdesatların kamulaştırma sahası içerisinde kalmadığının belirlenmesi halinde az yukarıda açıklandığı üzere davacının muhtesat aidiyetinin tespitine yönelik dava açmakta hukuki yararının bulunmayacağı kabul edilerek davanın tümüyle reddine karar verilmelidir.’

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2013/7399 Esas, 2013/11006 Karar, 12.06.2013 Tarih;

Dava, taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın aidiyetinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece kanıtlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Kural olarak muhdesat aidiyetinin tespiti davasının dinlenebilmesi için genel dava şartlarından başka iki özel koşula daha ihtiyaç vardır. Özel koşulların ilki, tespit davasının konusunu ancak bir hukuki ilişkinin oluşturabileceğidir. Gerçekten tespit hükmü, hak ve alacakların doğduğu hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığını tespit etmekte olup, miktarları hakkında bir şey içermez. Bu nedenle uygulamada, konusu yalnızca maddi vakıa ya da vakıalar olan tespit davalarının dinlenemeyeceği sonucuna varılmıştır. Kural olarak maddi vakıa ya da vakıalar ancak hukuki bir ilişki ile birlikte tespit davasına konu olabilirler. İkinci koşul, davacının sözünü ettiği hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının hemen tespitinde hukuki bir yararı bulunmalıdır. Hukuki yarar koşulu, tespit davasını hükme bağlayan tüm yasalarda öğretide ve uygulamada kararlılıkla aranmaktadır.Öte yandan, bir hukuki ilişkinin hemen tespitinde, hukuki yararın varlığının kabul edilebilmesi için de şu üç koşulun birlikte olması zorunludur.

a)Davacının bir hakkı veya hukuki durumunun halihazır bir tehlike ile ciddi biçimde tehdit edilmiş olması,

b)Bu ciddi tehdit sebebiyle davacının hukuki durumunun tereddüt ya da belirsizlik içinde olması,

c)Muhdesat aidiyetinin tespiti hükmünün bu tehlikeyi ortadan kaldıracak nitelikte olması.

Açıklanan nedenlerle davacının hukuki korunma (himaye) ihtiyacını başka bir vasıta ile tamamen tatmin edebilmesinin mümkün olduğu hallerde, hukuki ilişkinin soyut tespitinde hukuki yararının bulunmadığı, bu nedenle tespit davası açamayacağı kuşkusuzdur. 
Kural olarak, eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde muhdesat aidiyetinin tespiti davası açılmasında hukuki bir yararın bulunmadığı kabul edilmektedir. Sözü edilen kuralın ayrık hali olarak eda davası ile elde edilecek tespit hükmünün kapsamı, tespit davası ile elde edilecek tespit hükmünün kapsamından daha dar ise, eda davası açılması mümkün olmasına rağmen, eda davasından bağımsız olarak ayrı bir tespit davası açılabileceği de öğretide ve uygulamada kararlılık kazanmıştır.

Az yukarıda genel dava şartlarından ayrık olmak üzere muhdesat aidiyetinin tespiti davasına özgü koşulların mahkemece resen gözetilmesi zorunludur. Bu hukuksal olguların ışığı altında duraksamasız belirtmek gerekirse hukuki yarar dava koşuludur.

Somut olaya gelince; davacı tarafından dava konusu muhdesatın miras bırakanı … tarafından meydana getirildikten sonra, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine devredildiği iddia edilerek eldeki davanın açıldığı anlaşılmıştır. Satış vaadi sözleşmesinin davacıya eda içerikli dava açma hakkı tanıdığı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerinin muhdesat aidiyetinin tespitine ilişkin hükümlerinin somut olayda uygulanmasına imkan olmadığı gözetildiğinde, davacının tespit davası açmakta hukuki yararının olmadığı kuşkusuzdur.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasının Açılabileceği Başlıca Durumlar 

Aşağıdaki tablo, hukuki yararın varlığı kabul edilen ve muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabileceği başlıca durumları özetlemektedir.

Tablo dışında kalan durumlarda hukuki yarar bulunmadığı için tespit davası açılamaz. Bunun yerine sebepsiz zenginleşmeye dayalı eda davası veya ecrimisil davası gibi başka davalar açılabilir Hakim, davacının hukuki yararını her aşamada kendiliğinden denetler.

Sonuç

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, gayrimenkul hukukunda sınırlı şekilde başvurulan bir dava türüdür. Taşınmaz üzerinde yer alan kalıcı yapılar ve dikili unsurlar genellikle arsa sahibinin mülkiyetinde kabul edilir. Ancak, uygulamada bazen bu yapılar arazi maliki dışında kişiler tarafından inşa edilebilir. Bu gibi hallerde, muhdesatı yapan kişi, yapının kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa ve bu iddia diğer paydaşlarca veya kamu kurumlarınca reddediliyorsa, durumun tespiti için mahkemeye başvurabilir.

Bu davanın açılabilmesi için HMK madde 106/2’de öngörülen güncel hukuki yararın bulunması şarttır. Yargıtay ve doktrin, ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm uygulamaları gibi istisnai hâller dışında muhdesat tespiti davası açılmasını hukuki yarar yokluğu sebebiyle reddetmektedir. Bu sebeple gerçekten bir dava hakkınız olup olmadığının tespiti konusundan gayrimenkul konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması hukuki sürecin başarıya ulaşması bakımından önem arz etmektedir.

Sık Sorulan Sorular

1-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası nedir?

Bu dava, bir taşınmazda sonradan meydana getirilen yapı ya da dikili unsurların kim tarafından yapıldığını ortaya koymak amacıyla açılır.

2-Muhdesat Nedir?

Bir taşınmazın üzerinde sonradan inşa edilen ve taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelen yapılar, tesisler veya dikili ağaç gibi kalıcı unsurları ifade eder. Genellikle bina, müştemilat, sundurma, kuyu, depo, seralar ve benzeri yapılar muhdesat kapsamına girer.

3-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır?

Dava, muhdesatın davacıya ait olduğunu reddeden tapu sahiplerine veya ortaklara karşı açılır. Eğer bazı paydaşlar muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça kabul etmişse, bu kişilere karşı dava açılmasına gerek yoktur.

4-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kimler Açabilir?

Muhdesatı yapan kişi, paydaşlardan biri veya taşınmaz üzerinde paydaş olmayan üçüncü bir kişi olabilir. Önemli olan, muhdesatı yaptığı hâlde diğer paydaşların veya tapu maliklerinin bunu kabul etmemesi ya da kamulaştırma/kentsel dönüşüm gibi durumlarda muhdesat bedelinin belirlenmesi için hukuki yararın bulunmasıdır.

3-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında arabuluculuk zorunlu değildir. 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca, yalnızca belirli özel hukuk uyuşmazlıklarında (örneğin iş davaları, kira uyuşmazlıkları, ticari davalar) dava şartı olarak arabuluculuk öngörülmüştür. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ise, gayrimenkul hukukuna ilişkin ve yalnızca tespit amaçlı bir dava olduğundan bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

Bu tür tespit davaları için mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecine başvurma zorunluluğu yoktur. Ancak taraflar isterse, ihtiyari arabuluculuk başvurusu yapmakta serbesttir. Fakat ihtiyari arabuluculuk dava şartı değildir.

4-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Tespit niteliğindeki muhdesat davaları, karar kesinleşmeden icraya verilemez. Ancak mahkeme kararı kesinleştiğinde sadece yargılama giderleri ve vekalet ücretleri icra takibine konu olabilir. Şöyle ki, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bir para alacağına veya taşınmazın aynına ilişkin hüküm içermediğinden icra takibine konu edilebilecek doğrudan bir eda hükmü de barındırmaz. Ancak bu tespit kararı, ileride açılacak tazminat, paylaştırma ya da kamulaştırma bedelinin ödenmesi gibi başka davalarda delil olarak kullanılabilir.

5-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Vekalet Ücreti Nispi Mi Maktu Mudur?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, nispi harca tabidir. Davada ödenecek nispi harç, muhdesatın toplam değerinden davacının talep ettiği orana göre hesaplanır. Dava tarihinde muhdesatın bedeli belirli olmadığından bu harç keşif sonrasında bilirkişi tarafından tespit edilecek muhdesatın değeri üzerinden belirlenir ve davacıya harç tamamlaması için mahkemece süre verilir.

Bu kapsamda dava nispi harca tabi olduğundan vekalet ücreti de kabul ret oranına göre nispi şekilde belirlenir. Başka bir deyişle, Yani, bu davalarda avukatlık ücreti sabit değil, muhdesatın değerine göre nispi olarak belirlenir.

6-Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Satışı Durdurur Mu?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, sadece tespit niteliğinde bir dava olup ve doğrudan taşınmazın satışını durdurmaz. Bu dava ile amaçlanan, taşınmaz üzerinde bulunan yapıların kime ait olduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesidir. Ancak uygulamada, bu tür bir dava açıldığında satış işleminin etkilenmemesi için davacı, taşınmazın tapusuna ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep edebilir.

Mahkeme, gerekli şartlar oluştuğunda bu talebi kabul ederek taşınmazın devrini geçici olarak durdurabilir. Böylece dava süreci tamamlanana kadar taşınmazın başkalarına satılması veya devri engellenmiş olur. Özetle, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası tek başına satışı durdurmaz, ancak ihtiyati tedbir kararı alınması durumunda satış geçici olarak durdurulabilir. Bu nedenle davacı, taşınmazın satışını durdurmak için mutlaka ihtiyati tedbir talebinde bulunmalıdır.

İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi) makalemiz için tıklayınız. 

Ecrimisil Davası makalemiz için tıklayınız.