https://baf.av.tr/kiracinin-kendi-evi-olmasi-nedeniyle-tahliye/

KİRACININ KENDİ EVİ OLMASI NEDENİYLE TAHLİYE (2025)

Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin son fıkrasında düzenlenmiştir. Kiracının kendi oturabileceği bir konutu varken başkasının konutunda kiracı olarak kalması halinde kiracının tahliyesine imkân veren bir tahliye sebebi düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi bu sebep dışında birkaç yolla daha mümkündür. Bu konuda kiracının tahliyesinde 8 yöntem adlı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

İlgili maddeye göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

TBK md 352/3 uyarınca tahliye davası açabilmek için kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde mevcut olan, oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gerekmektedir. Kanunda böyle bir tahliye sebebinin var olmasının nedeni kiracının aynı ilçe sınırları içinde evi olmasına rağmen başkasına ait bir konutta daha ucuza oturmasını önlemektir. “…sebep ve amacı bir kimsenin aynı şehir ve belediye hudutları içerisinde evi bulunduğu halde, başkasına ait meskende daha ucuz oturmasını önlemeye yöneliktir. Bu bakımdan madde hükmü mutlaktır.” Yargıtay, 6. HD, 10.10.1983 tarih ve E. 1983/9256, K. 1983/9369 sayılı kararı.

Bu hükmün uygulanabilmesi için söz konusu olan kiralanan yerin konut olması şarttır, dolayısıyla iş yerleri bakımından veya hem iş yeri hem konut olarak kullanılan taşınmazlar bakımından bu hükmün uygulama alanı yoktur.

Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Dava Şartları

 1-Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediyesi Sınırları İçerisinde Bir Konutunun Olması

İlgili madde gereğince kiraya verenin bu hükümden yararlanabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun olması gerekir.

Kiracı veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde konutunun bulunması halinde bu hüküm uygulama alanı bulur. Bununla birlikte büyükşehir belediyesi sınırlarının bu uygulamaya dahil edilip edilemeyeceği konusunda görüş ayrılıkları mevcuttur. Özellikle yüz ölçümü büyük olan illerde söz konusu durum problemlere sebep olabileceğinden ilgili maddenin gerekçesinde büyükşehir belediye sınırlarının, maddenin uygulama alanına dahil edilmediği görülmektedir.

Hükümde ifade edilen birlikte yaşama kavramının varlığına eşlerin fiilen birlikte yaşayıp yaşamadıklarına bakılarak karar verilir.  Fiili durumu esas aldığından dolayı eşler arasında bir ayrılık kararı bulunsa bile çiftin birlikte yaşıyor olması birlikte yaşama şartını sağlamış olacaktır. Bu durum, geçici ayrı yaşama durumlarını kapsamamaktadır. Örneğin iş seyahati için kısa süreli olarak başka bir ilde kalan eşler hala birlikte yaşama koşulunu gerçekleştirmektedir. Kiracı ve eşi ayrı yaşıyorlarsa veya haklarında bir ayrılık kararı varsa, ayrı yaşayan eşin başka bir konutunun olması, TBK’nin 352. maddesinin uygulanması sonucunu doğurmaz.

“Eşlerden birinin açtığı boşanma davasının reddedilmiş olması ve çiftin nikahlı durumda olması halinde eşlerden birinin ayrı yaşadığı tespit edilerek, eşin konutu nedeniyle tahliye davası açılamayacağı sonucuna varılmıştır.” Yargıtay 6. H.D., T. 07.04.1980, 11505/3154

Tahliye davasının açılması sırasında konutun bulunması gereken anın tespiti önemlidir. TBK m. 352/3 hükmü uyarınca kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin tahliye davasının açıldığı anda oturabileceği bir konutunun olması gerekir.  Dava açıldıktan sonra, bunu bilerek konutunu elinden çıkaran kişinin, bu şekildeki kötü niyetli davranışının hukuk düzeni tarafından korunmaması gerektiğinden dava açıldıktan sonra konutunu satan kiracıya karşı da tahliye davası devam edecektir.

“Dava açıldığı tarihte davalı adına bulunan konutun yargılama sırasında satılmasının davaya bir etkisi bulunmamaktadır.” Yargıtay 6. HD., 9.11.1998, E. 1998/9376, K. 1998/9408

Kiracının veya eşinin böyle bir konuta sahip olunduğunun kabulü için taşınmazın tescil ile veya sicil dışı iktisap edilmesi önem arz etmez, malik olmaları veya intifa hakkı sahibi olmaları yeterlidir.

“Davalı veya eşine ait evin mutlaka tapulu olması gerekmez. Tapusuz konutlarla, kurası çekilip aidiyeti belli olan kooperatif konutları da madde kapsamına girmektedir. Yine muristen kalan henüz taksim edilmeyen taşınmazda davalı veya eşine payı itibariyle bir konut isabet ettiği keşfen saptanırsa o da maddenin uygulaması için yeterli sayılır.” Yargıtay 6. HD., 9.11.1998, E. 1998/9376, K. 1998/9408

Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahibi olduğu konutta başka bir kiracının bulunuyor olması bu davanın açılmasına engel değildir.

2-Kiracıya Veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Bir Konutun Olduğunun Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Bilinmemesi

Kiraya verenin TBK 352/3 gereğince tahliye davası açabilmesi için kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin ilgili sınırlar içerisinde başka bir konutunun var olduğunu sözleşmenin yapıldığı sırada bilmemesi gerekir. Kiraya verenin tahliye talebinin kabul edilmesi için kiracının konutu olduğunu bilmemesi gerekmektedir. Bilebilecek durumda olması veya bilmesi gerektiği durumlar yeterli değildir.

3 -Kiracıya Veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Konutun Oturmaya Elverişli Olması

Yasa hükmünde kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, “oturmaya elverişli” bir konutu bulunması gerektiği ifade edilmiştir. Konutun oturmaya elverişli olup olmaması hem konutun fiziksel yapısı gibi objektif hem de kiracının aile hayatı, nüfus adeti, sosyal hayatı, sağlık durumu gibi subjektif unsurlar göz önünde bulundurularak tespit edilir. Örneğin kirada oturan bir ailenin konutunun bulunduğu apartman asansörsüz ise ve ailede felçli bir kişinin varlığı söz konusu ise sahip oldukları konut elverişli bir konut değildir.

“Mahallinde yapılan keşiflerde bu dairenin çok küçük iki oda ve bir salon, duşlu WC ile mutfaktan ibaret toplam 40 m² kullanma alanlı olduğu, normal olarak bir ailenin kullanımına yeterli bulunmadığı anlaşılmıştır. Aynı şehir ve belediye sınırları içinde konutu bulunmaktan ötürü tahliye istenebilmesi için, davalıya ait konutun objektif şekilde oturulabilir vasıf ve şartları haiz olması, davalının sübjektif durumunda uygun oturulabilir olması gerekir.” Yargıtay, 6. HD, 04.03.1988 tarih ve E. 1987/15292, K. 1988/3263 sayılı kararı.

Konutun oturmaya elverişli olduğunu söyleyebilmemiz için konutun fiziki durumu ile kiracının özel durumunun ilgili konutta yaşayabilme açısından eşleşmesi gerekir.

Yargıtay 6. H.D., T. 27.01.1986, 153/739 kararında iki kızı ve bir oğluyla birlikte oturan eşinden boşanmış olan kiracının, aynı belediye sınırları içindeki bir oda, bir salondan oluşan 55 m2 büyüklüğündeki evi de, çocukların cinsiyetlerinin farklı olması da göz önüne alınarak kiracının oturmasına elverişsiz bulunmuştur. Örneğin aynı konut, tek başına yaşayan bir kişi için elverişli bir konut sayılabilir. Bu sebepten objektif ve subjektif durumların birlikte değerlendirmeli ve ilgili değerlendirme yapılırken kiracının kirada oturduğu konut ile sahibi olduğu konut karşılaştırılmalıdır.

Söz konusu olan konutun oturmaya elverişli olup olmaması mahallinde keşif yapılması ve gerektiğinde bilirkişi inceleme raporları sonucunda karar verilecektir.

Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi

Kiraya veren, ilgili şartların sağlanması durumunda kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Örneğin üç yıllık bir kira sözleşmesi varsa tahliye davası üç yıllık sürenin dolmasından sonra bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, en geç bir aylık dava açma süresinin sonuna kadar dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğu durumlarda taraflar arasında aksi kararlaştırılmadığı sürece altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedilebilir. Kiracı, altı aylık fesih döneminden üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalı ve altı aylık süre bittikten sonra 1 ay içerisinde ilgili davayı açmalıdır.

Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir

Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası açma hakkı, ilgili konutu kiraya verene tanınmıştır. TBK gereğince tahliye davasını açma hakkı malikin değil kiraya verenindir.

Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davasında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve diğer seçimlik yetkili mahkemelerdir.

SIK SORULAN SORULAR

1-Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının kendi evi olması nedeniyle  tahliye davası ortalama bir ile bir buçuk yıl arası sürmektedir.

2- Kiracının Kendi Evi Varsa Çıkarabilir Miyim?

Kiracının evi, kiraya verdiğiniz evin bulunduğu ilçe sınırları veya belde belediye sınırları içerisinde ise ve kiracının evi oturmaya elverişli bir ev ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilirsiniz.

3- Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Davası Açabilmek İçin Kiracının Evi Konum Olarak Yakın Olmak Zorunda Mı?

Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiracının evinin ve kiraladığı evin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında olması zorunlu ve yeterlidir. Yakın olması zorunlu değildir.

4- Kiracı (Kendine) Yeni Ev Aldı Çıkarabilir Miyim?

Kiracı yeni ev aldıysa ve ev sahibinin aynı belde ya da ilçede oturmaya elverişli başka bir konutu yoksa kiracısını tahliye edebilir. Kiracı kendine yeni ev aldıysa evden çıkarılması mümkündür.

5- Kiracının Kendi Evi Var Çıkmıyor Ne Yapabilirim?

Kiracının evi, kirada oturduğu ev ile aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilirsiniz.

6- Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Davası İhtarname Şart Mı?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davasında ihtarname şartı aranmamaktadır. 1 aylık süre içinde kiracıya ihtarname gönderilirse dava, kira dönemi içinde herhangi bir zaman açılabilir.

7 – Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Dava Masrafları

Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası masrafları 2025 yılı için ortalama 5.000,00 TL ile 10.000,00 TL arasındadır. Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası masrafları belirlenirken yıllık ödenen kira bedellerine göre hesaplama yapılmaktadır. Kiracı tahliyesi davası masrafları 1 senelik toplam kira bedeli üzerinden nispi harçlandırılır.  Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

8- Kiracının Kendi Evi Olması Nedeniyle Tahliye Avukat 

Kiracının kendi evi olması sebebiyle tahliye davasının tüm detaylarına değindik. Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası avukat yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilen bir dava türüdür. Dava açma süresinden başlamak üzere dava şartlarının var olup olmadığı gibi bir çok çetrefilli ayrıntı bulunmaktadır. Kiracının kendi evi olması nedeniyle tahliye davası avukat aracılığı ile de açılabilmekte olup zaman ve para kaybı olmaması adına deneyimli bir kira avukatından destek alınması gerekir.