Kira stopajı hesaplama aracı, işyeri veya diğer taşınmazların kiralanmasında kiracının kira ödemesi sırasında kesip vergi dairesine yatırması gereken gelir vergisi stopajını ve kiraya verenin eline geçecek net kira tutarını hesaplamak amacıyla kullanılır. Kira sözleşmelerinde bedelin net mi yoksa brüt mü kararlaştırıldığı, hem kiracının vergi yükümlülüğünü hem de kiraya verenin yıllık beyanını doğrudan etkiler.
Kira Stopajı Nedir?
Kira stopajı, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinin beşinci bendinin (a) alt bendi uyarınca, gayrimenkul sermaye iradı niteliğindeki kira ödemeleri üzerinden yapılan gelir vergisi kesintisidir. Kiracı, kanunda sayılan tevkifat yükümlülerinden biriyse, kira bedelini öderken brüt kira üzerinden yüzde 20 oranında vergi keser, muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan eder ve vergi dairesine öder. Kiraya veren ise kesilen bu vergiyi yıllık gelir vergisi beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup eder.
Kimler Kira Stopajı Yapmakla Yükümlüdür?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılan tevkifat yükümlüleri kira stopajı yapmak zorundadır. Bunların başlıcaları şunlardır:
- Sermaye şirketleri ve diğer kurumlar,
- Ticari kazancını bilanço veya işletme esasına göre belirleyen gerçek kişi tacirler,
- Serbest meslek erbabı,
- Kamu idareleri, dernekler, vakıflar ve kooperatifler.
Kiraya veren gerçek kişi olduğunda stopaj yapılır. Kiraya verenin bir şirket olması hâlinde ise kira geliri kurumlar vergisine tabi ticari kazanç niteliğinde olduğundan stopaj uygulanmaz; bunun yerine kiraya veren şirket kira bedeli üzerinden KDV hesaplayarak fatura düzenler.
Konut Kiralarında Stopaj
Stopaj yükümlülüğü yalnızca işyeri kiralarına özgü değildir. Bir şirketin çalışanları için gerçek kişiden konut kiralaması gibi durumlarda da kiracı tevkifat yükümlüsü olduğundan stopaj yapılması gerekir. Buna karşılık bir gerçek kişinin kendi oturduğu konut için ödediği kirada stopaj yapılmaz; bu durumda kiraya veren gerçek kişi, kira gelirini yıllık beyanname ile beyan eder.
Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
Brüt Kira Biliniyorsa
Stopaj = Brüt kira × 0,20
Net kira = Brüt kira − Stopaj = Brüt kira × 0,80
Örnek: Aylık brüt kira bedeli 50.000 TL olan bir işyerinde stopaj 10.000 TL’dir. Kiracı şirket, kiraya verene 40.000 TL öder; 10.000 TL’yi ise vergi dairesine yatırır.
Net Kira Kararlaştırılmışsa
Uygulamada kira sözleşmelerinde kira bedeli sıklıkla kiraya verenin eline geçecek net tutar olarak belirlenir. Bu durumda stopaj, net tutarın brüte tamamlanmasıyla hesaplanır:
Brüt kira = Net kira / 0,80
Stopaj = Brüt kira − Net kira
Örnek: Kiraya verenin eline aylık 40.000 TL net geçmesi kararlaştırılmışsa brüt kira 40.000 / 0,80 = 50.000 TL, stopaj ise 10.000 TL olur. Bu durumda kiracının toplam maliyeti 50.000 TL’dir.
Kiraya Verenin Beyan Yükümlülüğü
Stopaj yapılmış işyeri kira gelirleri, belirli bir tutarı aşmadıkça yıllık beyanname ile beyan edilmeyebilir. Bu tutar her yıl Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesi çerçevesinde güncellenir. Beyan sınırının aşılması hâlinde kiraya veren, brüt kira gelirini yıllık beyannamede gösterir ve kesilen stopajları hesaplanan vergiden mahsup eder. Mahsup sonrasında kalan tutar fazla ise iade talep edilebilir. Konut kira gelirlerinde ise her yıl belirlenen istisna tutarı uygulanır; ancak istisnadan yararlanma şartları ayrıca kontrol edilmelidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Kira sözleşmesinde bedelin net mi brüt mü olduğu açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde stopajın kimin üzerinde kalacağı konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
- Stopaj, kiranın ödendiği veya tahakkuk ettiği dönemin muhtasar beyannamesinde gösterilmelidir. Peşin ödenen yıllık kiralarda stopaj, ödeme tarihinde yapılır.
- Stopajın yapılmaması veya yatırılmaması hâlinde vergi idaresi, eksik vergiyi kiracıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte talep eder.
- Konut kiralarında aylık 500 TL ve üzerindeki, işyeri kiralarında ise tutarına bakılmaksızın tüm kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur.
Peşin, Geç veya Toplu Ödenen Kiralarda Stopaj
Kira stopajı, kiranın ödendiği veya hesaben ödendiği tarihte doğar. Yıllık kiranın peşin ödendiği durumlarda stopaj, ödemenin yapıldığı ayda tamamı için hesaplanır ve o ayın muhtasar beyannamesiyle beyan edilir. Kiranın geç ödenmesi hâlinde ise stopaj, ödeme tarihinde yapılır.
Kira Sözleşmesinde Stopaj Hükmü Nasıl Yazılmalı?
Uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yolu, kira sözleşmesinde stopaja ilişkin açık bir hüküm bulunmasıdır. Sözleşmede kira bedelinin “brüt” olduğu ve stopajın bu tutardan kesileceği ya da kira bedelinin “net” olduğu ve stopajın kiracı tarafından ayrıca üstlenileceği açıkça belirtilmelidir. Kira artışlarının net mi brüt tutar üzerinden yapılacağı da yazılmalıdır; aksi hâlde yıllık TÜFE artışının hangi tutara uygulanacağı konusunda farklı hesaplamalar ortaya çıkabilir. Kiracının değişmesi veya kiraya verenin şirketleşmesi gibi durumlarda stopaj yükümlülüğünün değişebileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Net kira üzerinden yapılan artışta stopaj nasıl hesaplanır?
Net kira artırıldığında yeni brüt kira, artırılmış net tutarın 0,80’e bölünmesiyle bulunur ve stopaj bu yeni brüt tutar üzerinden hesaplanır.
Kiracı stopajı yatırmazsa kiraya veren sorumlu olur mu?
Stopajı kesip yatırma yükümlülüğü vergi sorumlusu sıfatıyla kiracıya aittir; yatırılmayan vergi için vergi idaresi öncelikle kiracıya başvurur. Ancak kiraya veren, yıllık beyannamesinde yalnızca fiilen kesilen ve beyan edilen stopajları mahsup edebilir.
Kira stopaj oranı nedir?
Gerçek kişilerden yapılan taşınmaz kiralamalarında stopaj oranı brüt kira bedelinin yüzde 20’sidir.
Şirketten kiralanan işyeri için stopaj yapılır mı?
Hayır. Kiraya veren şirket olduğunda stopaj yapılmaz; kiraya veren şirket kira bedeli için KDV’li fatura düzenler.
Kira stopajını kim öder?
Stopaj, kiraya verenin vergi borcudur; ancak kanun, bu verginin kiracı tarafından kesilerek vergi dairesine yatırılmasını öngörür. Kiracı, vergi sorumlusu sıfatıyla bu yükümlülüğü yerine getirir.
Kira stopajı hesaplama aracının sonuçları bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmesinin hazırlanması ve vergi uyuşmazlıklarında kira ve vergi hukuku alanında destek alınması önerilir.
İlgili araç: Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı. Hesaplama Araçları sayfamızdan diğer araçlara ulaşabilirsiniz.