Kira artış hesaplama aracı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yeni kira döneminde uygulanabilecek azami kira artış oranını ve yeni kira bedelini, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksi (TÜFE) verilerine göre hesaplamak amacıyla kullanılır. Kira artışları, kiraya veren ile kiracı arasında en sık uyuşmazlık konusu olan meselelerden biridir; yasal sınırın doğru hesaplanması her iki tarafın da hakkını korur.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede bu orandan daha yüksek bir artış kararlaştırılmışsa, kanuni sınırı aşan kısım uygulanmaz. Ancak sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlenmişse kural olarak taraflar bu oranla bağlıdır.
Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmamışsa kira bedeli kendiliğinden TÜFE oranında artmaz. Bu durumda tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşamaması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesi uyarınca hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.
Yüzde 25 Sınırının Sona Ermesi
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren geçici olarak uygulanan yüzde 25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde başlayan yenileme dönemleri de kapsayacak şekilde uygulanmış ve bu tarihten sonra sona ermiştir. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yeniden genel artış sınırı hâline gelmiştir. Geçici yüzde 25 sınırı çatılı işyeri kiralarına uygulanmamıştır. Geçmiş dönem kira artışları hesaplanırken kira sözleşmesinin yenilenme tarihi ve o tarihte yürürlükte bulunan yasal düzenlemeler dikkate alınmalıdır.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama iki adımda yapılır:
- Uygulanacak oranın tespiti: Yeni kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı bulunur. Örneğin kira dönemi Eylül ayında yenileniyorsa, Ağustos ayına ait on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır.
- Yeni kira bedelinin hesaplanması: Mevcut kira bedeli bu oranla artırılır.
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli × (1 + TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı)
Örnek: Mevcut aylık kira bedeli 20.000 TL olan ve kira dönemi Eylül ayında yenilenen bir konutta, Ağustos ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde 35 olarak açıklanmışsa, yasal azami yeni kira bedeli 20.000 × 1,35 = 27.000 TL olur. Sözleşmede yüzde 25 artış öngörülmüşse yeni kira 25.000 TL’dir. Bu örnekteki oran yalnızca hesaplama yöntemini göstermek içindir; güncel oran TÜİK verilerinden kontrol edilmelidir.
Bu formül, ilgili kira döneminde uygulanabilecek azami artış oranı üzerinden yeni kira bedelinin hesaplanmasını sağlar. Sözleşmede TÜFE sınırından daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran esas alınmalıdır. Sözleşmede artış hükmü bulunmaması, kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesi veya yabancı para cinsinden kira sözleşmesi gibi özel durumlarda hesaplama farklılık gösterebilir. Bu nedenle hesaplama aracının gösterdiği azami kira bedeli, her durumda kiracının ödemekle yükümlü olduğu kesin kira bedeli anlamına gelmez.
Beş Yıllık Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira sözleşmesinin beş yıllık süreyi doldurması, kira bedelinin kendiliğinden emsal piyasa seviyesine yükseltilebileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir.
Örneğin 1 Eylül 2021 tarihinde başlayan bir yıllık kira sözleşmesinde, beş yıllık sürenin dolmasının ardından 1 Eylül 2026 tarihinde başlayan kira dönemi için emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira tespiti talep edilebilir. Mahkeme, taşınmazın konumu, büyüklüğü, fiziki özellikleri, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapar.
Beş yıllık sürenin dolmasıyla kiraya verenin tek taraflı olarak belirlediği piyasa kirası kendiliğinden bağlayıcı hâle gelmez. Tarafların geçerli bir anlaşmaya varamaması durumunda yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Standart TÜFE kira artış hesaplama araçları, mahkemece yapılacak bu emsal kira değerlendirmesinin yerine geçmez.
Kira Tespit Davası
Kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kalması hâlinde kiraya veren, koşulları varsa kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak bedel; TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda hâkim, TÜFE artış oranıyla sınırlı olmaksızın emsal kira bedellerini de değerlendirebilir. Ancak emsal kira bedelinin doğrudan ve aynen uygulanması zorunlu değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemden en geç otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir. Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde ise yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen kira bedeli, o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.
Kira tespit davalarında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinin ve dava açma zamanının, yeni kira dönemine ilişkin talepler üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Artışında Sık Yapılan Hatalar
Kira artışlarında en sık yapılan hata, aylık veya yıllık TÜFE oranının on iki aylık ortalama değişim oranı yerine kullanılmasıdır. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu üç oran arasında önemli farklar oluşabileceğinden, yanlış oranın kullanılması kiracının fazla ödeme yapmasına veya kiraya verenin eksik artış uygulamasına neden olur. Bir diğer hata, kira artışının sözleşmenin yenilendiği tarih yerine takvim yılının başında uygulanmasıdır. Ayrıca geçmiş kira dönemlerinde uygulanmamış artışların sonraki dönemlere toplu olarak eklenmesi de uyuşmazlıklara neden olabilir. Önceki dönemlerde artış yapılmamış olması, geçmiş dönem farklarının her durumda talep edilebileceği veya bu farkların kendiliğinden sonraki kira bedeline eklenebileceği anlamına gelmez. Bu konuda sözleşmedeki artış hükmü, tarafların sonraki anlaşmaları, fiilî ödeme uygulaması ve zamanaşımı hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin artış talebini yazılı olarak bildirmesi ve hesaplamanın dayanağını göstermesi, uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlar. Kiracı açısından da yeni kira bedelini ödemeden önce oranın TÜİK verileriyle kontrol edilmesi önerilir.
Yabancı Para Cinsinden Kira
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/4. maddesi uyarınca kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde, kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklıdır. Beş yılın ardından kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınır.
Bununla birlikte Türkiye’de yerleşik kişiler arasında taşınmaz kiralama sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli bedel belirlenmesi, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve ilgili tebliğ hükümleri kapsamında sınırlamalara tabidir. Bu nedenle yabancı para cinsinden kira sözleşmelerinde öncelikle sözleşmenin dövizle düzenlenmesinin hukuken mümkün olup olmadığı ve uygulanabilecek istisnalar değerlendirilmelidir.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Doğru endeksin kullanılması: Artış hesabında aylık veya yıllık TÜFE değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Bu ayrım hesaplamada sık yapılan bir hatadır.
- Dönemin başlangıcı: Kira artışı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin yıl dönümünden itibaren uygulanır; takvim yılı esas alınmaz.
- Fazla ödenen kira: Yasal sınırı aşan artışla ödenen kira bedellerinin iadesi talep edilebilir.
- İşyeri kiraları: TÜFE sınırı, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında uygulanır.
- Yazılı anlaşma: Artış konusunda yapılan anlaşmaların yazılı yapılması ve imzalı bir örneğin saklanması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı ne zaman uygulanır?
Kira artışı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin yıl dönümünde, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte uygulanır. Takvim yılının başı esas alınmaz.
Ev sahibi TÜFE’den fazla artış isteyebilir mi?
Yenilenen kira dönemlerinde TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan artış anlaşmaları kiracı bakımından bağlayıcı değildir. Ancak beş yıllık süreyi dolduran kiralarda kira tespit davası yoluyla piyasa koşullarına uygun yeni bir kira bedeli belirlenebilir.
TÜFE oranı nereden öğrenilir?
TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, TÜİK tarafından her ay açıklanan enflasyon bülteninde yayımlanır.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?
Yasal sınır içindeki artış sözleşmede kararlaştırılmışsa kiracı bununla bağlıdır. Sözleşmede artış hükmü bulunmuyorsa kiraya veren, kira tespit davası açarak yeni kira bedelini mahkemeye belirletebilir.
Kira artışı ödenmezse tahliye istenebilir mi?
Yasal ve sözleşmeye uygun şekilde artırılan kira bedelinin eksik ödenmesi kira borcunun kısmen ödenmemesi anlamına gelir. Bu durumda temerrüt ihtarnamesi veya tahliye talepli icra takibi yoluna başvurulabilir.
Kira artış hesaplama aracının sonuçları bilgilendirme amaçlıdır. Kira tespit davası, arabuluculuk ve kira uyuşmazlıklarında kira hukuku alanında destek alınması önerilir.
Hesaplama Araçları sayfamızdan diğer araçlara ulaşabilirsiniz.