KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DİLEKÇESİ (2025)

Türk hukukunda kıymet takdiri, özellikle icra ve iflas işlemleri sırasında taşınır veya taşınmaz malların gerçek değerlerinin belirlenmesi için yapılan bir işlemdir. Bu işlem, borçlunun malvarlığının satışa çıkarılması sürecinde önemli bir aşamadır.

Ancak kıymet takdirinin hatalı veya adaletsiz yapılması, borçlu ya da alacaklı taraflarca mağduriyet yaratabilir. Bu durumda, kıymet takdirine itiraz hakkı gündeme gelir. Bu yazımızda kıymet takdirine itiraz süreci, süresi, dava şartları ve bu itirazın satış üzerindeki etkileri gibi önemli noktaları ele alacağız.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ NEDİR?

Kıymet takdiri, bir malın piyasa koşullarına göre değerinin tespit edilmesidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 128/a maddesi gereğince, icra müdürü tarafından görevlendirilen bilirkişi veya bilirkişiler, malların değerini belirler. Bu işlem, özellikle icra takiplerinde malın satışı öncesinde borçlu ve alacaklı taraflar arasında uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Ancak belirlenen kıymet (değer), taraflardan birinin menfaatine aykırı veya gerçeği yansıtmıyor olabilir. Bu durumda, ilgililer kıymet takdirine itiraz ederek, belirlenen değerin yeniden değerlendirilmesini talep edebilir.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ SÜRESİ

Kıymet takdirine itiraz, belirli bir süre içinde yapılması gereken bir işlemdir. Bu süre, İcra ve İflas Kanunu’na göre düzenlenmiştir ve herhangi bir itirazda olduğu gibi hak kaybına uğramamak için kesin sürelerin takip edilmesi önemlidir.

• İtiraz Süresi:
  Kıymet takdirine itiraz süresi, ilgili tarafların kıymet takdir raporundan haberdar olduğu tarihten itibaren yedi (7) gündür. Bu süre, icra müdürlüğü tarafından yapılan kıymet takdirinin borçluya veya alacaklıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak satış ilanı ile tebliğ edilmiş sayılır.
• Sürenin Kaçırılması Durumu:
  Eğer yedi günlük süre içinde itiraz edilmezse, kıymet takdiri kesinleşir ve itiraz hakkı kaybedilir. Ancak bazı istisnai durumlarda, sürenin kaçırılması halinde adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini öne sürerek hak kaybının telafisi talep edilebilir. Usulsüz tebligat olması gibi durumlarda süre işlemez.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ SÜRECİ

1. İtiraz Dilekçesinin Hazırlanması

Kıymet takdirine itiraz, yazılı bir dilekçeyle yapılır. Bu dilekçede itirazın gerekçeleri detaylı şekilde açıklanmalıdır. Gerekçeler arasında, malın piyasa değerine uygun olmayan bir fiyatla değerlendirilmiş olması, bilirkişinin hatalı hesaplama yapması veya değerlendirme yönteminin yanlış seçilmiş olması gibi nedenler yer alabilir.

2. Başvuru Yapılacak Yer

Kıymet takdirine itiraz, icra hukuk mahkemeleri aracılığıyla yapılır.  Satışa konu malın değerlemesinin yapıldığı yer icra hukuk mahkemeleri yetkili ve görevli mahkemedir.

3. İtirazın İncelenmesi

İtiraz dilekçesi sunulduktan sonra mahkeme tarafından keşif tarihi verilir ve bilirkişiler tarafından yeniden değerlendirme yapılır.

4. Karar ve Sonuç

İtiraz haklı bulunursa, yeni bir kıymet takdir raporu düzenlenir. Bu süreç, satış sürecini geçici olarak durdurabilir ve malın yeni değeri üzerinden işlemler devam eder.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DAVASI (KIYMET TAKDİRİ ŞİKAYET)

Kıymet takdirine itiraz sürecinde uyuşmazlık çözülemezse, ilgili taraflar itirazlarını mahkemeye taşıyabilir. Bu durumda, kıymet takdirine itiraz davası açılır.

Davanın Konusu

Kıymet takdirine itiraz davası, kıymet takdir işleminin hukuka aykırı olduğunu veya belirlenen değerin adaletsiz olduğunu öne sürerek, malın yeniden değerlendirilmesini talep eden bir dava türüdür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu davalarda görevli mahkeme, kıymet takdirine ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde genellikle icra hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya icra müdürlüğünün bulunduğu yer mahkemesidir.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ SATIŞI DURDURUR MU?

Evet, kıymet takdirine yapılan itiraz satış sürecini durdurabilir. İtirazın satış sürecini durdurması için:

• İtiraz Süresi İçinde Yapılmalı: Satış işlemlerinin durması için itirazın yasal süresi içinde yapılmış olması gerekir. Ancak bazı durumlarda, satış işlemleri itirazdan bağımsız olarak devam edebilir. Bu nedenle hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi önemlidir.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ NEDENLERİ

Kıymet takdirine itiraz, çeşitli gerekçelere dayanabilir. Bu gerekçeler arasında şunlar yer alır:

• Hatalı Bilirkişi Raporu: Bilirkişi tarafından hazırlanan raporda, malın gerçek değerinin yanlış hesaplanmış olması.
• Eksik veya Yanlış Değerlendirme: Değerlendirme sırasında piyasa koşullarının dikkate alınmaması veya hatalı bir yöntem uygulanması.
• Menfaatlerin Zedelenmesi: Kıymet takdir raporunun borçlu veya alacaklının haklarını ihlal edecek şekilde düzenlenmesi.
• Maddi Hatalar: Kıymet takdir raporunun başka bir taşınmaza ait olması gibi durumlardır.

Sonuç: Kıymet takdirine itiraz, icra süreçlerinde tarafların haklarını koruyabilmesi için önemli bir mekanizmadır. Ancak bu süreç, belirli süreler ve prosedürlere uyulmasını gerektirir.

• İtiraz Süresi: Tebligattan itibaren 7 gün.
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: İcra hukuk mahkemesi.
• Satış Süreci: İtiraz ve dava süresince durdurulabilir.

Kıymet takdirine itiraz sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yasal sürelerin kaçırılmamasıdır. Ayrıca, hukuki gerekçelerin doğru bir şekilde sunulması ve sürecin uzman bir avukat desteğiyle yürütülmesi, itirazın başarısı açısından kritik öneme sahiptir.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DİLEKÇESİ

… ( ) İCRA HUKUK MAHKEMESİNE

İLGİLİ DOSYA NO             : …İcra Dairesi 2024/…Talimat

ESAS DOSYA NO              : … İcra Dairesi  2024/… E.

İTİRAZ EDEN

BORÇLU / DAVACI           :

VEKİLİ                                 : Av. FERDİ KURNAZ & Av. AYSEL İREM KAP& Av. BERKAY BAŞCI

ALACAKLI / DAVALI         : …

KONU                                 : Kıymet takdirine itirazlarımızın sunulmasından ibarettir.

AÇIKLAMALAR                  :

Esas numarası yazılı talimat dosyasına sunulan; … İli Merkez İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel, teras kat, …No’lu bağımsız bölüm (mesken) hakkındaki … tarihli kıymet takdiri raporu (EK-1: Kıymet Takdiri Raporu) açıkça hukuka aykırı olup süresi içerisinde itirazlarımızı sunmak gerekmiştir. Rapor …tarihinde tebliğ edilmiş olup süresi içinde itirazlar sunulmaktadır. Şöyle ki;

1- Raporda Herhangi Bir Emsale Başvurulmamıştır.

Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporunda emsal bulunmamaktadır. Yalnızca “bölgede yapılan araştırmalar” denilmiş ancak bölgede herhangi bir araştırma yapılmamış sadece takip konusu meskende keşif yapılmıştır. Kaldı ki, raporda başkaca herhangi bir taşınmaza atıf yapılmadığı açıkça gözükmekte olup bu şekilde de herhangi bir emsal olmadığı ve mukayese yapılmadığı ortaya çıkmaktadır. Rapor bu yönüyle eksik ve hukuka aykırıdır.

2- Takdir Edilen Rakam Gerçek Dışıdır.

2.1- Raporda neticeten … TL kıymet takdiri yapılmıştır. Taşınmaz, … m2 alana sahip olup …’ın Merkez ilçesinde yer almaktadır. Bilirkişi tarafından m2 başına takdir edilen miktar … TL’dir. Sahibinden.com ilanlarına kısaca göz atıldığında … Merkez’de m2 başına ev fiyatlarının rapor tarihi olan Ekim ayında ortalama …TL olduğu görülmektedir. Arada tam tamına 3 kattan daha fazla ciddi bir fark bulunmaktadır. Merkez’de son 1 yıllık değişimin ise %45 artış olduğu verisi mevcuttur. (EK-2: Merkez/…Ortalama m2 Fiyatı Grafiği)

Basit bir hesap yapıldığında 1 yıl önceki fiyatların ortalama … TL olduğu ortaya çıkmaktadır. Mevcut enflasyonist ortamda 1 yıl önceki m2 başına düşen ortalama fiyatların dahi …TL olduğu … Merkez’de, Ekim 2024’de m2 başına … TL takdir edilmesinin hayatın olağan akışı, ülke geneli iktisadi durum ve taşınmaz piyasası bakımından kabul edilebilir bir yönü bulunmadığı gibi mezkur taşınmazın ilçe ortalamasından nasıl 3 kat daha aşağıda bir değere sahip olduğu da anlaşılamamaktadır.

2.2- Raporda, taşınmazın bulunduğu mevki ile ilgili tespitler yapılmamış, taşınmazın konum itibariyle avantajlarına hiçbir şekilde yer verilmemiştir. Belirli bir takım faktörlerin göz önüne alındığı ifade edilmişse de bu faktörlerin ne şekilde ve nasıl ele alındığı gerekçelendirilmemiştir.

Taşınmaz, yürüme ile …Otogarına 3 dakika, … Mahallesi Muhtarlığına 1 dakika, …’ın en merkezi caddesi olan …Caddesine yalnızca 4 dakika ve merkezdeki tüm okullara ise birkaç dakika mesafededir. Buradan da açıkça görüldüğü üzere taşınmaz, … en merkezi konumunda yer almaktadır. Konumu itibariyle lokantaların, kuaförlerin, marketlerin, okulların, toplu taşıma duraklarının ve sosyal alanların tam merkezinde yer alan taşınmaza takdir edilen kıymetin makul karşılanabilmesi olanaksızdır.

2.3- Taşınmazın tam …m2 terası bulunmaktadır. Çevre taşınmazların ekseriyetinde bulunmayan geniş teras, şehrin merkezinde yer alan taşınmazı bu yönden de avantajlı hale getirmektedir. Fakat bu hususa da raporda hiç temas edilmemiştir. Rapor bu yönüyle de hukuka aykırıdır.

3- HESAPLAMANIN NASIL YAPILDIĞI SOMUTLAŞTIRILAMAMIŞTIR.

Raporda belirlenen kıymet takdirinde hangi hesaplamaların kullanıldığı ve bunların ne şekilde irdelendiği belirtilmemiştir. Salt …TL sonuç rakama ulaşılmış olup bu rakam hesaplanırken kullanılan teknik yöntemlerin hiçbiri belirtilmemiş ve gerekçelendirilmemiştir. Neticeten, kıymet takdiri muhtelif yönlerden hukuka aykırılık taşıdığından açıkça itiraz etmek gerekmiştir.

HUKUKİ DELİLLER    : … İcra Dairesi 2024/… T. Sayılı Dosyası, … İcra Dairesi 2024/… E. Sayılı Dosyası, Kıymet Takdiri Raporu, Tapu Kayıtları, Emsal Taşınmazlar, Keşif, Bilirkişi, Tanık, Yemin ve Sair Yasal Delil.

HUKUKİ SEBEPLER  : İcra ve İflas Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Sair Mevzuat.

NETİCE VE TALEP  : Yukarıda açıklanan nedenler ve mahkemenizce re’sen nazara alınacak sair sebeplerle;

1- … İcra Dairesinin …T. sayılı dosyasına sunulan … tarihli kıymet takdiri raporuna İTİRAZIMIZIN KABULÜ İLE KIYMET TAKDİRİNİN İPTALİNE,

2- Mezkur taşınmaz hakkında yeniden keşfe çıkılmasına ve uzman bir bilirkişi heyetine başvurularak YENİ BİR KIYMET TAKDİRİ YAPILMASINA,

3- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

İtiraz Eden Borçlu / Davacı Vekili

Av. FERDİ KURNAZ & Av. AYSEL İREM KAP& Av. BERKAY BAŞCI

NOT   : Kıymet takdirine itiraz dilekçesi genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık bakımından farklı değerlendirmeler gerekmektedir. Kıymet takdirine itiraz dilekçesinde önemli hususların öne sürülmemesi ya da eksik öne sürülmesi sonradan toparlanması mümkün olmayan sorunlara sebebiyet vermektedir. Bu sebeple alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınmalıdır.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ AVUKAT YARDIMI 

Kıymet takdirine itiraz süreci, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren karmaşık bir işlemdir. Bu nedenle, süreç boyunca bir avukattan destek almak tarafların hak kaybını önlemek açısından önemlidir. Alanında uzman bir avukat, itiraz dilekçesinin hazırlanması, satış memurluğu ve mahkeme süreçlerinin yönetimi gibi aşamalarda profesyonel destek sağlar. Ayrıca, itirazın hukuki dayanaklarının oluşturulmasında da etkin bir rol oynarlar.

KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DAVA MASRAFLARI 

Kıymet takdirine itiraz dava masrafları 2025 yılı için ortalama 15.000,00 TL ile 25.000,00 TL arasındadır. Kıymet takdirine itiraz dava masrafları açılacak olan davanın türüne, davalı ve davacı sayısına, keşif ve bilirkişi gerekliliğine göre değişmektedir. Kıymet takdirine itiraz dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.