Kentsel dönüşüm maliyeti hesaplama aracı, riskli yapı kapsamında yıkılarak yeniden inşa edilecek bir binanın tahmini yapım maliyetini, ortaya çıkabilecek ek giderleri ve bu maliyetlerin hak sahipleri arasında nasıl paylaşılabileceğini hesaplamak amacıyla hazırlanmıştır.
Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirlerde bina sahipleri, kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce inşaatın toplam maliyetini, devlet desteklerinden yararlanma imkânlarını ve malik başına düşebilecek ödeme tutarlarını öğrenmek istemektedir.
Kentsel dönüşüm maliyeti; binanın toplam inşaat alanına, yapı sınıfına, kullanılacak malzemelere, arsa ve imar durumuna, yüklenici ile yapılacak sözleşmeye ve güncel piyasa koşullarına göre değişmektedir. Bu nedenle hesaplama sonuçları yaklaşık maliyet niteliğindedir.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, afet riski taşıyan yapıların ve alanların tespit edilmesi, gerekli hâllerde tahliye ve yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi ve güvenli yapılaşmanın sağlanması amacıyla yürütülen hukuki, idari ve teknik süreçlerin bütünüdür.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları düzenlenmiştir. Mevcut bir apartmanın yıkılarak yeniden yapılması sürecinde çoğunlukla riskli yapı tespiti esas alınmaktadır.
Ancak bir binanın eski olması, tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sayılması için yeterli değildir. Riskli yapı niteliğinin mevzuata uygun teknik incelemeler sonucunda belirlenmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Karar Çoğunluğu
Kentsel dönüşüm süreci, yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin yetkili kurum ve kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti yaptırmasıyla başlayabilir.
Riskli yapı tespitine ilişkin işlemler tamamlandıktan sonra tespit sonucu mevzuatta öngörülen usulle ilgililere bildirilir. Riskli yapı tespitine karşı, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içerisinde itiraz edilebilir. İtirazlar yetkili teknik heyet tarafından incelenir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte tahliye ve yıkım işlemlerine ilişkin süreç yürütülür. Yapının yeniden değerlendirilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması veya yeniden bina inşa edilmesi gibi konularda maliklerin karar alması gerekir.
7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilgili uygulama kararlarında arsa payları esas alınarak paydaşların salt çoğunluğu yeterli hâle getirilmiştir. Bu çoğunluk, maliklerin kişi sayısına göre değil, sahip oldukları hisseler üzerinden hesaplanır.
Karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif mevzuata uygun şekilde bildirilir. Verilen süre içerisinde anlaşma sağlanamaması hâlinde, ilgili maliklerin arsa paylarının kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen usulle satışına gidilebilir.
Arsa paylarının satışı doğrudan ve kendiliğinden gerçekleşmez. Bildirim, süre, değer tespiti ve açık artırma işlemlerinin hukuka uygun biçimde tamamlanması gerekir.
Kentsel Dönüşüm Maliyetini Oluşturan Kalemler
Kentsel dönüşüm maliyetinin doğru hesaplanabilmesi için yalnızca binanın yapım giderlerinin değil, dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek diğer masrafların da dikkate alınması gerekir.
- Yıkım ve hafriyat giderleri: Mevcut binanın yıkılması ve molozun taşınması.
- Proje ve mühendislik giderleri: Mimari, statik, elektrik, mekanik projeler, zemin etüdü ve yapı denetim ücreti.
- Ruhsat ve belediye giderleri: Yapı ruhsatı, iskân ve benzeri işlemler. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler bu harçların önemli bir kısmından muaftır.
- İnşaat maliyeti: Toplam inşaat alanının metrekare birim maliyetiyle çarpılmasıyla bulunur. Birim maliyet; yapı sınıfına, malzeme kalitesine ve bölgeye göre değişir.
- Kira ve taşınma giderleri: İnşaat süresince maliklerin ve kiracıların başka yerde oturmasının maliyeti.
- Finansman giderleri: Kredi kullanılması hâlinde faiz maliyetleri.
- Beklenmeyen giderler: İnşaat sürecinde ortaya çıkabilecek zemin iyileştirmesi, proje değişiklikleri, malzeme fiyat artışları ve öngörülemeyen teknik giderler için ayrıca bütçe ayrılması gerekebilir.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
Kentsel dönüşüm maliyeti hesaplanırken öncelikle yeniden inşa edilecek yapının toplam brüt inşaat alanı belirlenmelidir. Bu alan yalnızca dairelerin net kullanım alanlarından oluşmaz. Projenin niteliğine göre merdiven, koridor, ortak alan, otopark ve diğer yapı bölümlerinin de maliyet hesabına dahil edilmesi gerekir.
Basitleştirilmiş hesaplama formülü şu şekildedir:
Toplam proje maliyeti = (Toplam brüt inşaat alanı × Metrekare birim maliyeti) + Yıkım, proje ve diğer giderler + Finansman ve beklenmeyen giderler
Devlet destekleri ve diğer finansman kaynakları değerlendirildikten sonra maliklerin kendi kaynaklarıyla karşılaması gereken tutar ayrıca hesaplanabilir.
Maliklerin karşılayacağı tahmini tutar = Toplam proje maliyeti − Projeye uygulanabilen karşılıksız destekler − Diğer karşılanan giderler
Malik başına düşen maliyet, toplam maliyetin arsa payları oranında paylaştırılmasıyla bulunur. Müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapılması hâlinde maliyet maliklerden alınmaz; bunun yerine yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin bir kısmı müteahhide bırakılır. Bu durumda hesaplama, maliklerin yeni binada alacakları alan ile müteahhide kalan alan arasındaki dengeyi göstermeye yöneliktir.
Örneğin toplam 1.200 metrekare brüt inşaat alanına sahip bir binanın metrekare birim maliyetinin 25.000 TL olduğu varsayıldığında yalnızca inşaat maliyeti 30.000.000 TL olacaktır. Bu tutara yıkım, proje, ruhsat kapsamında ödenmesi gereken giderler ve diğer maliyetler eklenmelidir. Binada 10 bağımsız bölüm bulunduğu ve maliklerin eşit paylaşım konusunda anlaştığı varsayılırsa, yalnızca 30.000.000 TL tutarındaki inşaat maliyetinin malik başına düşen kısmı 3.000.000 TL olacaktır. Bu tutar örnek hesaplamadır ve güncel piyasa fiyatını göstermez.
Kentsel Dönüşüm Devlet Destekleri ve Vergi Avantajları
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen dönüşüm işlemlerinde belirli şartlarla vergi ve harç muafiyetleri, kira yardımı ve finansman destekleri sağlanabilmektedir.
Harç ve vergi muafiyetleri: 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında, kanunda belirtilen işlemler yönünden tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve bazı belediye harçları bakımından muafiyet uygulanabilir. Muafiyetin kapsamı, gerçekleştirilen işlemin niteliğine ve kanuni şartlara göre değerlendirilmelidir.
İndirimli KDV uygulaması: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların bulunduğu yerlerde, dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde, ilgili şartların sağlanması hâlinde %1 KDV uygulanabilmektedir.
Bununla birlikte inşaat taahhüt hizmetlerine uygulanan KDV ile yeni bağımsız bölümlerin tesliminde uygulanan KDV birbirinden farklı işlemlerdir. Konut teslimlerinde uygulanacak vergi oranı; yapı ruhsatı tarihi, geçiş hükümleri, konutun net alanı ve işlemin niteliği dikkate alınarak ayrıca belirlenmelidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamındaki bütün konut teslimlerinde otomatik olarak %1 KDV uygulanacağı kabul edilmemelidir.
Kira yardımı: Riskli yapıların tahliyesi nedeniyle belirli şartları sağlayan maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Yardımın süresi, tutarı ve başvuru şartları yürürlükteki düzenlemelere göre belirlenir.
Faiz destekli kredi: Kentsel dönüşüm kapsamında yapım veya diğer uygun finansman ihtiyaçları için belirli şartlarla faiz destekli kredilerden yararlanılması mümkündür. Kredi koşulları ve destek miktarları başvuru dönemine göre değişebilir.
Özel dönüşüm programları: İstanbul başta olmak üzere belirli bölgelerde, genel desteklerden farklı şartlara sahip özel dönüşüm ve finansman programları uygulanabilir. Bu programların kapsamı, başvuru şartları ve desteklerin bir arada kullanılıp kullanılamayacağı ayrıca araştırılmalıdır.
Kat Karşılığı ile Kendi İmkânlarıyla Dönüşüm Arasındaki Fark
Kentsel dönüşümde malikler iki temel modelden birini tercih eder. Kat karşılığı modelde inşaat maliyetini müteahhit üstlenir ve karşılığında yeni binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmını alır. Bu model maliklerin nakit ihtiyacını ortadan kaldırır; ancak yeni binada maliklere düşen alanın küçülmesine veya bazı daireleri müteahhide bırakmak zorunda kalınmasına neden olabilir. Kendi imkânlarıyla dönüşüm modelinde ise malikler inşaat maliyetini arsa payları oranında üstlenir, yüklenici ile anahtar teslim veya maliyet artı kâr esasına dayalı bir sözleşme yapılır. Bu modelde malikler yeni binadaki tüm bağımsız bölümlerin sahibi olur; ancak önemli bir finansman ihtiyacı doğar ve inşaat maliyet artışlarının riski maliklerde kalır.
Hangi modelin daha avantajlı olduğu; imar durumunun sağladığı ek inşaat hakkına, bölgedeki konut değerlerine, maliklerin finansman imkânlarına ve kredi desteklerine göre değişir. Hesaplama aracı bu iki model arasındaki maliyet farkını görmek için bir başlangıç noktası olarak kullanılabilir.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranları, teslim süresi, gecikme cezası ve teminatlar açıkça düzenlenmelidir.
- Yapı ruhsatında işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun belirtilmesi, indirimli KDV ve muafiyetlerden yararlanmak için önemlidir.
- Birim maliyetler hızla değiştiğinden, hesaplama aracının sonucu güncel teklif ve keşiflerle karşılaştırılmalıdır.
- Riskli yapı tespitine itiraz süresi kısadır; muhtarlıktaki ilan tarihleri dikkatle takip edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine itiraz süresi nedir?
Tespit muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü maliklere tebliğ edilmiş sayılır ve itiraz bu tarihten itibaren 15 gün içinde yapılır. İtiraz, kanunda belirtilen teknik heyet tarafından incelenir.
Kentsel dönüşüme katılmak istemeyen malik ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin payı, kanundaki usule göre öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Satış gerçekleşmezse Bakanlık veya ilgili idare tarafından değerinden az olmamak üzere satın alınabilir.
Kiracılar kentsel dönüşümde ne hakka sahiptir?
Riskli yapıda en az bir yıldır kiracı olarak oturan kişiler, kanunda öngörülen şartlarla kira veya taşınma yardımından yararlanabilir.
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde, kanunda belirtilen şartlarla tapu harcı alınmaz. Muafiyetten yararlanabilmek için işlemin kanun kapsamında olduğunun belgelenmesi gerekir.
Kentsel dönüşümde müteahhit payı nasıl belirlenir?
Müteahhit payı, imar durumu, bölgedeki konut değerleri ve inşaat maliyeti dikkate alınarak maliklerle müteahhit arasında serbestçe kararlaştırılır.
Kentsel dönüşüm maliyeti hesaplama aracının sonuçları bilgilendirme amaçlıdır. Riskli yapı itirazı, malik toplantısı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hak sahipliği süreçlerinde gayrimenkul hukuku alanında destek alınması önerilir.
Hesaplama Araçları sayfamızdan diğer araçlara ulaşabilirsiniz.