Kira alacağı hesaplama aracı, kiracının ödemediği kira bedelleri ile bu alacağa işleyen faizin toplam tutarını yaklaşık olarak göstermek amacıyla kullanılır. Ev sahipleri için birikmiş kira alacağının doğru hesaplanması; ihtarname gönderilmesi, icra takibi başlatılması ve tahliye talebinde bulunulması aşamalarında belirleyici rol oynar. Kiracılar açısından ise talep edilen tutarın doğruluğunun kontrolü önem taşır.
Kira Alacağı Nedir?
Kira alacağı, kira sözleşmesi uyarınca kiracının kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu ve vadesi geldiği hâlde ödenmemiş kira bedellerinden oluşur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini ve sözleşmede kararlaştırılmışsa yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314).
Kira alacağının kapsamına ödenmemiş aylık kira bedellerinin yanı sıra, hukuki koşulları oluşmuş yan giderler ve gecikme faizi de girebilir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracının cezai şart ödeyeceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel hâle geleceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu nedenle kira alacağı hesaplanırken sözleşmede yer alan her türlü cezai şartın doğrudan alacağa eklenmesi mümkün değildir.
Kira Alacağı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama iki temel kalemden oluşur:
Toplam alacak = Ödenmeyen kira bedelleri toplamı + Her bir kira bedeline vade tarihinden itibaren işleyen faiz
- Ödenmeyen kiralar: Her ay için ödenmesi gereken kira bedeli, varsa yıllık artışlar dikkate alınarak belirlenir.
Kiracının kira borcuna karşılık kısmi ödeme yapması hâlinde, ödemenin hangi döneme ait olduğu ve hangi borca mahsup edileceği belirlenmelidir. Birden fazla kira borcu bulunuyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun 101 ve devamı maddelerindeki mahsup kuralları dikkate alınır. Ayrıca faiz ve giderlerin bulunduğu durumlarda TBK m. 100 kapsamında ödemenin öncelikle hangi alacak kaleminden düşüleceği değerlendirilmelidir. Bu nedenle kısmi ödemeler yalnızca toplam borçtan çıkarılmamalı, ödeme tarihleri ve mahsup sırası dikkate alınarak hesaplama yapılmalıdır.
- Faiz: Kira alacağına uygulanacak temerrüt faizi, sözleşme hükümleri ve ilgili mevzuat dikkate alınarak belirlenir. Taraflar arasında geçerli bir faiz anlaşması bulunmuyorsa kural olarak yasal faiz uygulanır. Ticari iş niteliğindeki kira ilişkilerinde koşulları varsa ticari temerrüt faizi gündeme gelebilir. Faiz başlangıcı ise her durumda kira bedelinin vade tarihi değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesi uyarınca ödeme günü sözleşmeyle belirlenmişse kiracı bu tarihte ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşebilir. Ödeme günü belirlenmemişse kural olarak temerrüt ihtarı gerekir. Her kira dönemine ilişkin faiz, ilgili borcun temerrüt tarihinden itibaren ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Örnek: Aylık kira bedeli 25.000 TL olan bir konutta kiracı, ocak, şubat ve mart aylarına ait kira bedellerini ödememiştir. Bu durumda toplam asıl alacak 75.000 TL’dir. Kira sözleşmesinde her ayın son günü ödeme tarihi olarak kararlaştırılmışsa, ocak ayı kirası için ocak ayı sonundan, şubat ayı kirası için şubat ayı sonundan ve mart ayı kirası için mart ayı sonundan itibaren, temerrüt koşulları dikkate alınarak faiz hesaplanabilir. Hesaplama aracı, her kira dönemine ilişkin alacağı ve işlemiş faizi ayrı ayrı göstererek toplam borcu belirler.
Kira Alacağının Tahsil Yolları
1. Temerrüt İhtarnamesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi
İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emriyle kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır. Kiracının ödeme emrine itiraz süresi ise kural olarak yedi gündür. Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde borcunu ödemezse kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir. Kiracının süresinde itiraz etmesi hâlinde takip durur ve itirazın niteliğine göre ilgili hukuki yollara başvurulması gerekir.
3. İki Haklı İhtar
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise aynı kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Davanın, ilgili kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. İhtarların farklı kira borçlarına ilişkin olması ve haklılık koşullarını taşıması önemlidir. Kira borcunun ihtarın tebliğinden sonra ödenmesi, ihtarın haklılığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tahliye talepli icra takiplerinde gönderilen ödeme emirleri de koşulları varsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir.
4. Alacak Davası
Kira alacağının tahsili amacıyla dava açılmadan önce, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlükte olan 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu nedenle doğrudan kira alacağı için icra takibi başlatılması veya tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurulması öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci bulunmamaktadır. Buna karşılık kira alacağı davası ve iki haklı ihtara dayalı tahliye davası gibi uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.
Zamanaşımı
Kira alacakları, Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı her kira bedeli için ayrı ayrı, o kira bedelinin vadesinin geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Beş yıldan eski kira alacakları için talepte bulunulması hâlinde kiracı zamanaşımı def’inde bulunabilir.
Yan Giderler ve Diğer Alacak Kalemleri
Kira alacağının yanı sıra, kiralananın kullanımından kaynaklanan aidat, ısınma, aydınlatma, su ve benzeri yan giderler de koşulları varsa kiracıdan talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Bununla birlikte apartman veya site yönetim giderlerinin tamamı doğrudan kiracıya yüklenemez.
Özellikle taşınmazın esaslı onarımına, demirbaş yenilenmesine veya malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan giderlere ilişkin sorumluluk ayrıca değerlendirilmelidir. Yan giderlerin talep edilebilmesi için giderin niteliği, miktarı ve kiracının sorumluluğu belirlenmeli; giderleri ispatlayan belgeler talep üzerine ilgili tarafa sunulmalıdır.
Kiracının Ödeme Yapmaması Hâlinde Seçenekler
Ekonomik sıkıntı yaşayan kiracı ile kiraya veren arasında yapılandırma anlaşması yapılması, tahliye ve dava süreçlerine göre daha hızlı ve masrafsız bir çözüm sunabilir. Ödeme planı içeren anlaşmaların yazılı yapılması, borcun ikrarını ve ödeme takvimini açıkça göstermesi önerilir. Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belge hâline getirilebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Ödemelerin ispatı: Kira ödemelerinin banka aracılığıyla yapılması hem kiracı hem de kiraya veren açısından ispat kolaylığı sağlar. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınması önerilir.
- Kira artışlarının doğru hesaplanması: Kira alacağı hesaplanırken sözleşmede kararlaştırılan artış oranları ve ilgili dönemde yürürlükte bulunan yasal sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri bakımından uygulanan geçici %25 artış sınırı, geçmiş dönem kira alacaklarının hesaplanmasında önem taşır. Bu geçici düzenlemenin sona ermesinin ardından kira artışlarında, TBK m. 344 kapsamında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Geçerli bir kira tespit kararı bulunması hâlinde kararın hangi kira döneminden itibaren hüküm doğurduğu da hesaplamaya dahil edilmelidir.
- Depozito: Kiracının verdiği güvence bedeli, kira alacağından kendiliğinden mahsup edilemez; sözleşmenin sona ermesinden sonra hesaplaşmada dikkate alınır.
- Ödeme yeri ve şekli: Sözleşmede belirtilen ödeme hesabı ve şekline uyulması, temerrüt tartışmalarını önler.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira borcu icra takibine itiraz edilirse ne olur?
Kiracının ödeme emrine süresinde itiraz etmesi hâlinde takip durur. Kiraya veren, itirazın niteliğine ve elindeki belgelere göre icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve koşulları varsa tahliyeyi talep edebilir. İtirazın kaldırılması yolunun koşulları bulunmuyorsa genel mahkemede itirazın iptali davası açılması gündeme gelebilir. İtirazın iptali davasında kira alacağına ilişkin uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk hükümleri de dikkate alınmalıdır. İtirazın kaldırılması ve tahliye talepleri bakımından kanunda öngörülen özel başvuru sürelerinin kaçırılmaması önemlidir.
Kaç ay kira ödenmezse tahliye istenebilir?
Tek bir aylık kiranın dahi ödenmemesi, temerrüt ihtarnamesi veya tahliye talepli icra takibi yoluyla tahliye sonucunu doğurabilir. Önemli olan, kiracıya verilen yasal süre içinde ödemenin yapılmamasıdır.
Kira alacağı için hangi faiz uygulanır?
Sözleşmede faiz kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran, kararlaştırılmamışsa yasal faiz uygulanır. Ticari kiralarda koşulların bulunması hâlinde ticari faiz istenebilir.
Kefile başvurulabilir mi?
Kira sözleşmesinde hukuken geçerli bir kefalet taahhüdü bulunuyorsa, kefaletin kapsamına giren kira alacakları için kefile başvurulabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 583. maddesi uyarınca kefalet sözleşmesinin yazılı yapılması, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi gerekir. Müteselsil kefalet söz konusuysa bu sıfatın veya aynı anlama gelen ifadenin de kefilin el yazısıyla yazılması zorunludur. Ayrıca TBK m. 584 kapsamında, kanuni istisnalar dışında eşin yazılı rızası aranır. Kefilin sorumluluğu, kefaletin kapsamı ve süresi ile kanuni sınırlamalar dikkate alınarak belirlenir.
Kira alacağı hesaplama aracının sonuçları bilgilendirme amaçlıdır. İhtarname, tahliye talepli icra takibi, arabuluculuk ve kira davalarında kira hukuku alanında destek alınması önerilir.
İlgili araç: Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı. Hesaplama Araçları sayfamızdan diğer araçlara ulaşabilirsiniz.