KİRA TESPİT DAVASI (2025)

Bu yazımızda; kira sözleşmesinin 5. yılı doldurmasıyla açılan kira bedelinin belirlenmesi talepli kira tespit davasının şartları, ihtar şartı olup olmadığı vb. konularda açıklamalar yapılmıştır. Kira bedelinin tespiti değil de kiracının tahliyesi için dava açmak istiyorsanız kiracı evden nasıl çıkarılır adlı yazımızı okuyabilirsiniz. 

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede belirlenen kira miktarının artırılması veya indirilmesi talebiyle açılan davaları ifade etmektedir. Kira tespit davasına ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde yer almakta olup sözleşmenin özelliklerine göre kira tespit davasının niteliği veya unsurları değişiklik göstermektedir.

Kira tespit davası sonucunda verilen hüküm taraflar arasında yeni bir sözleşme meydana getirmemekte, yalnızca taraflar arasında geçerli olacak yeni kira bedelini belirlemektedir. Kira bedeli dışında sözleşmede yapılacak değişikliklere ilişkin talepler kira tespit davasının konusunu oluşturmamaktadır.

Kira Tespit Davasının Konusu ve Hukuki Niteliği

Kira tespit davasının konusu taraflar arasında kira ilişkisi gereği uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir. Kira tespit davası birden fazla duruma özgü farklı konularda açılabilecek olup bunlar şu şekildedir;

TBK m.344/2’ye dayanılarak açılan kira tespit davasının konusu, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapmadıkları kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesidir. Sözleşmede yeni kira dönemi kira bedelinin nasıl belirleneceğine ilişkin bir hükmün bulunmaması durumunda kiracı ve kiraya veren arasında ihtilaf çıkması muhtemel olup bu durumda taraflardan biri yeni kira dönemine ilişkin bedelin hakim tarafından belirlenmesini isteyebilir.

TBK m.344/3’e dayanılarak açılan kira tespit davasının konusu, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda 6. yıldan itibaren taraflar arasında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir. Kamuoyunda kira tespit davası ile kastedilen dava genellikle TBK m.344/3’e dayanılarak açılan kira tespit davalarıdır.

TBK m.344/4’e dayanılarak açılan kira tespit davasının konusu, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılan sözleşmelerde beş yıldan sonraki sözleşme döneminde taraflar arasında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir. Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği sözleşmelerde farklı olarak yenilenen dönemlerde kira bedeli değiştirilemeyecek olup beş yılın geçmesinin ardından 6. yılda taraflar kendi aralarında yeni bir kira bedeli belirleyebilecekleri gibi hakimden kira bedelinin takdir edilmesini de talep edebilirler.

Kira Tespit Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Kira tespit davaları kiraya veren veya kiralanan el değiştirmişse yeni malik tarafından açılabilir. Bunun yanında kira tespit davaları kira bedelinin artırılması için açılabileceği gibi indirilmesi için de açılabilir. Bu sebeple kira tespit davaları kiracı tarafından da açılabilir.

Kiraya Veren: Kiraya veren ve kiralananın maliki kavramları farklı kavramlardır. Bir taşınmazın kiraya vereni malik olmak zorunda değildir. Malik ile kiraya veren kişiler farklı ise kira tespit davası kiraya veren tarafından açılmak zorundadır. Bunun yanında birden fazla kiraya veren var ise kira tespit davası kiraya verenler tarafından birlikte açılmak zorundadır. Bu kişiler arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Yeni Malik: TBK’nın 310. Maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” denilmektedir. Bu madde gereğince kiralananın mülkiyeti üçüncü bir kişiye geçtiği takdirde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, TBK m.310’un işlerlik kazanabilmesi için eski malikin aynı zamanda kiraya veren sıfatı bulunması gerektiğidir. Eğer kiraya veren eski malik değil üçüncü kişiyse mülkiyetin devriyle kiraya veren sıfatında bir değişiklik olmayacaktır. TBK m.310 gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelen malik TBK m.344’te öngörülen şartlara uygun şekilde kira tespit davası açabilecektir.

Kiracı: Kiracı tarafından emsal kira bedellerinde veya TÜFE oranında düşüş olması, artış oranına göre belirlenen kira bedelinin daha aşağısında kira bedeli belirlenmesini gerektirecek özel gelişmelerin bulunması gibi sebeplerle kiracı tarafından TBK m.344/3 gereği indirim talebiyle kira tespit davası açılabilir. Bunun yanında kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği sözleşmelerde yabancı paranın değerinde anormal artış olması sebebiyle kiracı tarafından TBK m.344/4 gereği indirim talebiyle kira tespit davası açılabilir. İşbu hususlar dışında birinci ve ikinci fıkralar uyarınca açılacak kira tespit davaları da kiracı tarafından açılabilmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangileridir?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereği sulh hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise genel yetki kurallarına göre tayin edilir. Buna göre genel yetkili mahkeme davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10. Maddesinde “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” denilmekte olup bu madde de uygulanabilecektir. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça götürülecek borçlardan olup ifası kiraya verenin yerleşim yerinde gerçekleştirilecektir. Bu sebeple sözleşmede aksine bir hüküm yok ise kira tespit davalarında kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira bedelinin artırılması davasının açılmasına ilişkin düzenleme TBK m.345’te yapılmış olup esasen kira tespitine ilişkin davanın her zaman açılabileceği düzenlenmiştir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde, tespit edilen miktarın içinde bulunulan kira dönemin bakımından geçmişe dönük uygulanabilmesi için süre bakımından birtakım şartlar öngörülmüş olup bunlara uyulması gerekmektedir.

Kira tespit davası neticesinde belirlenen kira bedelinin geçmişe etkili uygulanabilmesi üç durumda mümkündür. 

1-  Kira tespit davası, yeni kira döneminden önce açılmış olmasıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde yenilenecek olan kira dönemindeki kiranın tespiti için alınan kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için kanunda davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önceden açılmış olması gerektiğinden bahsedilmektedir.

Her ne kadar kanunun lafzında otuz gün önceden davanın açılmış olması şart koşulmuşsa da esasen dava dilekçesinin davalıya tebliği gerekmektedir. Zira kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilecek olup kiracının bu imkanının elinden alınmaması için otuz gün önceden davanın açılması değil dava dilekçesinin davalıya tebliği şart koşulmuştur. Örneğin 01.07.2023 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde en geç 31.05.2024 tarihinde dava dilekçesinin davalıya tebliğ edildiği takdirde belirlenen kira bedeli 01.07.2024 itibariyle kiracıyı bağlar.

2- Kira tespit davası,  neticesinde belirlenen kira bedelinin geçmişe etkili olarak uygulanabileceği ikinci durum ise yeni kira döneminden önce kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmasıdır. İşbu bildirim yeni kira dönemi başlangıcından en az otuz gün önce yapılmalı, yani kiracıya tebliğ edilmelidir. Eğer kiranın artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce davacıya tebliğ edilmişse yeni kira dönemi içinde açılacak kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Örneğin 01.07.2023 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde en geç 31.05.2024 tarihinde yazılı bildirim yapılmışsa, yeni kira dönemi içinde açılacak kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli 01.07.2024 tarihi itibariyle kiracıyı bağlar.

3- Kira tespit davası, neticesinde belirlenen kira bedelinin geçmişe etkili olarak uygulanabileceği üçüncü ve son durum ise kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmasıdır. Bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli kira döneminin başlangıcından itibaren etkili olmaktadır. Örneğin 01.07.2023 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm var ise 30.06.2025 tarihine kadar açılacak kira tespit davası sonucu alınacak hüküm, yeni dönemin başlangıç tarihi olan 01.07.2024 tarihi itibariyle kiracıyı bağlar.

Dava açılırken bu sürelere uyulmaması durumunda dava sonucunda verilecek hüküm bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak şekilde belirlenmektedir. Örneğin 01.07.2023 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi için 31.05.2024 tarihinden sonraki bir tarihte bildirim yapılması durumunda açılacak kira tespit davası sonucu belirlenen miktar 01.07.2024 tarihi itibariyle değil 01.07.2025 tarihi itibariyle kiracıyı bağlar.

Not: TBK’nın 344. Maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca açılacak kira tespit davaları için ayrıca 5 yılın doldurulması gerekmekte olup bu sürenin de dikkate alınması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Sonucu Verilecek Hüküm ve İcrası

Kira tespit davası sonucu kararın belirlenmesi yenilik doğurucu nitelikte olup bir durumda da tespit niteliğindedir. Verilen karar eda hükmü niteliğini haiz değildir, bu sebeple kira tespit davası kararı tek başına icra edilebilir bir karar değildir. Yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından veya mahkeme kararı ile belirlenen tarihten itibaren geçerli olur. İşbu karar kesinleşene kadar kiracı önceki kira bedelini ödeyerek kira yükümlülüğünü yerine getirir.

Yeni kira bedeli, dava sonucu verilen kararın kesinleşmesiyle muaccel hale gelir. Kiracının tarafından ödenen kira bedelinin hakim tarafından belirlenen kira bedelinden düşük olması durumunda kararın kesinleşmesinden sonra kiraya veren tarafından eksik kalan kira bedeli talep edilebilir. Bunun yanında kira tespit davası sonucu kira bedeli indirildiği takdirde kiracı tarafından fazladan ödenen kira bedeli de talep edilebilir.

Kira tespit davası ile belirlenen yeni kira bedeli ile ödenen kira bedeli arasındaki fark icra takibi yoluyla talep edilebilir. Ancak verilen hüküm eda hükmü niteliğinde olmadığı için tek başına karar takibe konu edilemeyecek olup ilamlı takip başlatılamayacaktır. Bu sebeple ilamsız takip yoluna gidilmelidir. Mahkeme tarafından verilen kesinleşmiş kira tespit davası kararı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. Maddesi kapsamına giren belge niteliğindedir. Bu sebeple borçlu tarafından takibe itiraz edilmesi durumunda alacaklı tarafından icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması yoluna gidilebilecektir.

SIK SORULAN SORULAR 

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? 

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açıldı ise ya da en az 30 gün önce ihtarname gönderildi ise ya da kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm var ise; açılan kira tespit davası kira döneminin en başından itibaren geçerli olur. 

Kira Tespit Davasında Faiz İstenebilir Mi? 

Kira Tespit Davası Kararı Kesinleşmeden İcra Yapılabilir mi?

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti Ne Zaman Ödenir?

Kira tespit dava avukat ücreti peşin ödenir. Kira tespit davası avukatlık ücretinin miktara göre taksitlendirilmesi mümkündür. Yine kira tespit davası avukatlık ücretinin bir kısmı dava sonunda almak üzere nisbi de kararlaştırılabilir.

Kira Tespit Dava Masrafları

Kira tespit davası masrafları 2025 yılı için ortalama 5.000,00 TL ile 12.000,00 TL arasındadır. Kira tespit dava masrafları belirlenirken mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispi harçlandırılır. Kira tespit dava masrafını buraya tıklayarak hesaplayabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Avukat Yardımı 

Uygulamada; kira tespit davası avukat yardımıyla takip edilen bir dava türüdür. Davanın açılış zamanı, tespitin hangi tarihinden isteneceği, delillerin değerlendirilmesi gibi birçok teknik husus vardır. Avukat yardımıyla açılacak olan kira tespit davaları sizi para ve zaman kaybından koruyacaktır.