KİRA TESPİT DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ (2025)

Kira Tespit Davası Nedir? Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği Nasıl Hazırlanır?

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında kiraya verenin kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açtığı bir davadır. Kira sözleşmesinin uzun süreli olması ve ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle mevcut kira bedelinin güncel şartlara uymaması durumunda kiraya veren kira tespit davası açabilir. Bu dava ile kira bedelinin emsal kira değerlerine, enflasyon oranlarına ve gayrimenkulün bulunduğu bölgenin rayiç kira artışına uygun bir şekilde yeniden düzenlenmesi sağlanır.

Aşağıda paylaşılan kira tespit dava dilekçesi örneği ile kira tespit davası açılabilir. Ancak dava süreci sadece davanın açılması ile bitmez. Sonraki bütün aşamaların titizlikle takip edilmesi, mahkeme tarafından ara karar ile istenen masrafların, bilgi ve belgelerin yasal süresi içinde ibraz edilmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davasını belirli şartları vardır. Bu şartlar özetle aşağıdaki gibi sıralanabilir. Kira tespit davasıyla ilgili daha detaylı bilgi almak için kira tespit davası makalemizi okumak için tıklayınız. 

1. Kira Sözleşmesinin Varlığı: Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme, kira ilişkisinin başlangıç tarihini ve koşullarını ortaya koyan temel belgedir. Kira sözleşmesi yasal olarak her ne kadar sözlü yapılabilse de ispat sorunu yaşamamak adına kira sözleşmelerinin mutlaka yazılı şekilde yapılması tavsiye edilmektedir.
2. Beş Yıllık Sürenin Dolması: Kira tespit davası TBK m. 344 gereği ancak kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık yasal süre dolduktan sonra açılabilir.

Kira Tespit Davası Aşamaları

1. İhtarname: Kira sözleşmesinde kira bedelini yeni dönemde artırılacağına dair bir hüküm yoksa kiraya veren yeni kira döneminin başlamasına en az 1 ay kala kira bedelinin artıracağına dair bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yazılı olmalıdır. Yazılı bildirimlerden kiracının ihtarnameyi tebliğ aldığını teyit edebilmek adına en güvenli yol noterden ihtar çekilmesidir. Kira tespit davası ihtarname örneği için tıklayınız. Ancak özellikle belirtmek gerekir ki, uygulamada genellikle yazılı kira sözleşmelerinde kira bedelinin TÜFE, ÜFE vb. şekilde artırılacağına dair matbu hükümler vardır. Bu durumda kiracıya ayrıca ihtar çekilmesine lüzum yoktur. Bu hususların tespiti hak kaybı yaşamamak adına mutlaka bir profesyonel tarafından yapılmalıdır.
2. Arabuluculuk: Davacı taraf dava önce dava şartı gereği arabuluculuk başvurusu yapmakla yükümlüdür.
3. Dava Açılması: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılması gerekir. Aşağıda alıntılanan kira tespit dava dilekçesi örneği kendi özel durumunuza göre düzenlenip kullanılabilir. Dava dilekçesi, dava açılmadan mutlaka birkaç kez okunmalı ve artırım talep edilen meblağ, tarihler vs. maddi bilgiler teyit edilmelidir. Kira tespit dava dilekçesi örneği içinde sadece kira tespit davasına ilişkin açıklamalar mevcuttur. Her ne kadar hukuken kira tespit davası ile birlikte ihtiyaç sebebiyle tahliyesi talebinde bulunulabilir olsa da uygulama mahkemeler bu talepleri ayırdığından kira tespit dava dilekçesi örneği içinde sadece kira tespitine ilişkin taleplerin bulunması yargılamanın daha hızlı ilerlemesi adına daha uygun olacaktır.
4. Ön İnceleme: Dava açıldıktan sonra mahkeme ön inceleme duruşması için gün verir. Bu duruşmada uyuşmazlık konusu tespit edilir. Prosedürsel bir duruşmadır. Davanın esasına girilmez.
5. Keşif: Uygulamada genellikle ön inceleme duruşması ile keşif günü verilir ve bilirkişi heyeti atanır. Davacı tarafı keşif haçlarını ve bilirkişi masrafını yatırır. Keşif günü hakim ve bilirkişi heyeti taşınmazı inceler notlarını alır.
6. Bilirkişi İncelemesi: Bilirkişi heyeti, keşif notlarına istinaden taşınmazın rayiç piyasa kira bedeli, bulunduğu konum, bulunduğu kat vb. gerekli kriterleri dikkate alarak davacının talep ettiği kira dönemi için kira bedelini belirler.
7. Bilirkişi Raporuna İtiraz: Davacı ve davalı taraf bilirkişi tarafından yapılan kira bedeli tespitine katılmıyorsa ‘bilirkişi raporuna itiraz’ hakkını kullanır. Mahkeme itirazları haklı görüyorsa bilirkişiden itirazlar doğrultusunda ek rapor alınmasına karar verebilir.
8. Bilirkişi Ek Raporu Alınması: Mahkeme ek rapor alınması kararı üzerine bilirkişi, rapora itiraz eden tarafın ya da tarafların itirazları doğrultusunda değerlendirme yaparak bilirkişi ek raporu düzenler.
9. Karar: Mahkeme ek rapor alındıktan sonra eksiklik görürse tekrar ek rapor alınmasına karar verebileceği gibi karar da verebilir. Uygulama ek rapor alınması dahi istisna olduğundan genellikle karar ilk bilirkişi raporu üzerinden verilmektedir.
10. Gerekçeli Karar: Mahkeme tarafından verilen karar kesin değildir. Bu karara karşı tarafların istinaf mahkemesine başvuru hakkı vardır. Taraflar kararın kendilerine tebliğinden 2 haftalık yasal süre içinde istinaf kanun yoluna başvuru haklarını kullanmalıdır. Bu süre kullanılmayan hak düşer. Karar kesinleşir ve infaz edilebilir hale gelir.
11. İstinaf Başvurusu: Taraflardan birinin başvurusu üzerine dosya istinaf (bölge adliye) mahkemesine gönderilir. İstinaf süreci genellikle 1-2 yıl civarında sürmektedir.
12. Kesinleşme: Mahkeme kararının istinaf başvurusu neticesinde ya da istinaf başvurusu olmaksızın kesinleşmesi sonrasında davacı tarafı karar gereği alacağını icraya koyabilir. Bu durumda tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminde itibaren geçerli olacak olup dava sürecinden geriye dönük (karar ile tespit edilen kira döneminden başlamak üzere) toplu alacaklar icra takibine konu edilebilir.

Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği 

İSTANBUL ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : İSİM SOYİSİM – T.C:……………………. – Adres

VEKİLİ : Av. ……………..

DAVALI : İSİM SOYİSİM- T.C:……………………… – Adres

KONU : Kira bedelinin tespiti.

HARCA ESAS
DEĞER : …………….. TL (Talep edilen kira bedeli ile aylık kira bedeli arasındaki fark yazılır.)

AÇIKLAMALAR

1-Davalı taraf, mülkiyeti müvekkile ait ………………………………/ İstanbul adresinde bulunan kiralananda ……………………tarihli kira sözleşmesiyle kiracı olarak oturmaktadır. (EK-1 ……………..Tarihli Kira Sözleşmesi) (EK-2 Tapu Fotokopisi) …………….tarihli kira sözleşmesi ile aylık kira bedeli ………….TL olarak belirlenmiştir. Davalı taraf güncel kira bedeli olarak …………….TL ödemektedir. (EK-3 Son Kira Ödeme Dekontu) Ancak mevcut ekonomik koşullar düşünüldüğünde mevcut kira bedeli çok düşük kalmaktadır.

Davalı taraf ile arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamamış olup işbu davanın ikame edilmesi gerekmektedir. (EK-4 Arabuluculuk Son Tutanağı)

2-TBK m. 344; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Düzenlemesi yer almakta olup güncel kira bedeli piyasa rayicinden oldukça düşük olduğundan güncel tarihli emsal kira sözleşmeleri ve piyasa rayici göz önüne alınarak yeni bir kira bedeli belirlenmesi gerekmektedir.

3-Kiralanan taşınmazın bugünkü rayiç kira bedeli en az …………………….. TL olup ekonomik şartların değişmesi ve taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden bu yana beş yıldan uzun süre geçmiş olması nedeniyle, yeni kira bedelinin kiralananın durumu ve güncel emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesi bir zorunluluk olarak ortaya çıkmıştır. Bu sebeple kira bedelinin piyasa rayicine göre güncellenerek arttırılması için iş bu davanın açılması gerekmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER : 6098 sayılı TBK, 6100 sayılı HMK ve sair yasal mevzuat.

DELİLLER :
………….Tarihli Kira Sözleşmesi,
Tapu Fotokopisi,
………….Dönemine İlişkin Güncel Kira Bedelini Gösterir Dekont,
Arabuluculuk Son Tutanağı,
Banka Kayıtları,
Emsal Kira Sözleşmeleri,
Sair İlan Sitelerindeki Emsal Kira İlanları,
Tanık,
Bilirkişi,
Yemin,
Keşif,
İkamesi Caiz Her Türlü Yasal Delil.

İSTEM : Yukarıda açıklanan sebeplerle;

1-Davanın kabulüne ve kira bedelinin …………………… (buraya artırım talep edilen kira döneminin başlangıç tarihi yazılmalıdır) tarihinden itibaren aylık ………………….. TL olarak tespitine,

2-Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,

Karar verilmesini vekaleten talep ederim. ……….(Tarih)………..

DAVACI VEKİLİ
Av. BERKAY BAŞCI & Av. FERDİ KURNAZ & Av. AYSEL İREM KAP
E-imzalıdır.

EK
1-……………..Tarihli Kira Sözleşmesi,
2-Tapu Fotokopisi,
3-…………………..Dönemine İlişkin Güncel Kira Bedelini Gösterir Dekont,
4-……………………Arabuluculuk Son Tutanağı,
5-………………..Vekaletname,

NOT   : Kira tespit dava dilekçesi örneği genel bilgiler ışığında örnek olması için hazırlanmıştır. Dilekçelerin, kira süresi, kira miktarı, hukuki ilişkiler vb. tüm hususlar dikkate alınarak kişiye özel hazırlanması gerekir. Kira tespit dava dilekçesi örneğinde önemli hususların öne sürülmemesi ya da eksik öne sürülmesi sonradan toparlanması mümkün olmayan sorunlara sebebiyet vermektedir. Bu sebeple alanında uzman bir kira avukatından destek alınmalıdır. Kira tespit dava dilekçesi örneği her durum için yeterli gelmeyebilir. 

Sonuç

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer verildiği üzere beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde sonraki her beş yılda yeni kira dönemi için uygulanacak kira bedeli hakim kararıyla Tüketici Fiyat Endeksi sınırının üstünde rayiç piyasa bedeline göre belirlenebilir.

Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa fiyatına çekilmesi bakımından önem arz etmekte olup davanın usulüne uygun şekilde açılması, dava sürecinde bilirkişi incelemesi, keşif, bilirkişi raporuna itiraz süreçlerinin profesyonel yürütülmesi davanın neticesine doğrudan etki edecek niteliktedir. Her ne kadar yukarıda paylaşılan kira tespit dava dilekçesi örneği ile kira tespit davası açılabilirse de eğer kira tespit davanızı bizzat yürütecek bilgi ve tecrübede değilseniz hak kaybı yaşamamak adına kira hukuku konusunda tecrübeli bir avukattan profesyonel destek almanızda fayda vardır.